Giống như Luật Đất đai năm 2013, Điều 56 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (“Dự thảo”) tiếp tục quy định về các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước. Đáng chú ý là Dự thảo đã bổ sung trường hợp “giao đất để xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội” được giao đất không thu tiền sử dụng đất.
 |
Như vậy, so với Luật Đất đai hiện hành thì hình thức sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong dự thảo luật sửa đổi đã có thay đổi. Theo luật hiện hành, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, giống như với nhà ở thương mại thông thường (Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) nhưng chủ đầu tư được miễn 100% tiền sử dụng đất (quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2013, Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014). Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (phiên bản lấy ý kiến Thành viên Chính phủ ngày 19/8/2022) đã có sự thay đổi theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất.
 |
Đến đây, độc giả có thể đặt câu hỏi: Giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn 100% tiền sử dụng đất với giao đất không thu tiền sử dụng đất thì khác gì nhau mà phải chia thành hai trường hợp? Nếu không khác nhau thì tại sao không quy định luôn là giao đất không thu tiền sử dụng đất cho gọn?
Tôi sẽ làm rõ vấn đề này tại phần sau của bài viết.
Qua trao đổi với cơ quan chủ trì soạn thảo - Bộ TNMT thì sự thay đổi này xuất phát từ đề xuất của Bộ Xây dựng - cơ quan cũng đang chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi, đạo luật cũng dự kiến thông qua cùng thời điểm với Luật Đất đai sửa đổi vào cuối năm 2023. Đề xuất này xuất phát từ thực tiễn bởi hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất có thu tiền nhưng được miễn 100% tiền sử dụng đất.
Điều này sẽ làm phát sinh thêm thủ tục bởi sau khi chủ đầu tư được giao đất thì sẽ “kích hoạt” thủ tục tính tiền sử dụng đất với quy trình giống hệt như với dự án nhà ở thương mại. Theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Sở TNMT vẫn phải thuê tư vấn xác định giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Công việc này sẽ phát sinh thêm rất nhiều thủ tục trung gian, rườm rà và... vô nghĩa. Bởi việc định giá đất sẽ vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Nếu khu đất xây dựng nhà ở xã hội có giá trị (tính theo bảng giá đất) trên 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; trên 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi; trên 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì không được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (lấy hệ số điều chỉnh k * giá đất trong bảng giá đất) mà đa số trường hợp phải áp dụng phương pháp thặng dư.
Theo phương pháp thặng dư, đơn vị tư vấn xác định giá đất sẽ ước tính doanh thu phát triển giả định (tổng số tiền thu được từ bán, cho thuê sản phẩm thuộc dự án nhà ở xã hội) trừ đi tổng chi phí phát triển giả định (tổng số tiền dự kiến phải chi để hoàn thành dự án, gồm chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí tư vấn, quản lý dự án...) Hiệu số (doanh thu giả định - chi phí phát triển giả định) chính là lợi nhuận (giá trị thặng dư) giả định của dự án; chủ đầu tư được thụ hưởng một tỷ lệ % nhất định (thông thường 15%), phần còn lại chính là tiền sử dụng đất phải nộp.
Với dự án nhà ở thương mại, đơn vị tư vấn xác định giá đất có thể thu thập giá bán nhà ở thương mại trên thị trường ở khu vực lân cận làm tham số đầu vào, nhưng với dự án nhà ở xã hội, vấn đề sẽ trở nên phức tạp hơn bởi giá bán căn hộ do Sở Xây dựng thẩm định, chủ đầu tư bị khống chế lợi nhuận không quá 10% nên đơn vị tư vấn thường gặp khó khăn khi thu thập dữ liệu đầu vào để tính tiền sử dụng đất.
Bởi vậy, thông thường thủ tục tính tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội thường kéo dài hơn 2 năm, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, đơn vị tư vấn định giá cũng như cơ quan quản lý.
 |
Khó khăn trong định giá là vậy nhưng sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giá đất cụ thể cho dự án thì cơ quan thuế sẽ làm một việc... vô nghĩa tiếp theo là ban hành quyết định... miễn tiền sử dụng đất. Điều đó dẫn đến bao nhiêu công sức, chi phí cho công tác định giá đất trở thành lãng phí. Việc định giá đất chỉ có ý nghĩa duy nhất là quy ra một “khoản ghi nợ” với chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư vi phạm sẽ bị cơ quan thuế truy thu tiền sử dụng đất đã miễn).
Thực tế là ở một số địa phương thời gian qua, điển hình là tỉnh Khánh Hòa, đã gặp khó với quy định này. Bởi khi chưa tính được tiền sử dụng đất (không do lỗi của chủ đầu tư) thì cơ quan thuế chưa ra quyết định miễn tiền sử dụng đất. Khi đó, chủ đầu tư được coi là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, chưa được phép huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai, gây ra gánh nặng tài chính rất lớn cho chủ đầu tư (một số dự án nhà ở xã hội đã cất nóc nhưng chưa thể bán hàng).
 |
Với những vướng mắc đã nêu, đề xuất sửa đổi chính sách ưu đãi về đất đai để phát triển nhà ở xã hội của Bộ TNMT và Bộ Xây dựng là rất đáng hoan nghênh. Nhưng việc sửa đổi theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cần phải được xem xét, đánh giá thật tổng quan, thấu đáo để tránh làm phát sinh thêm vướng mắc mới, thậm chí còn bó buộc chủ đầu tư hơn cả Luật hiện hành.
Lý do là bởi người sử dụng đất theo phương thức giao đất không thu tiền sử dụng đất bị hạn chế và có rất ít quyền năng của người sử dụng đất (lý do là bởi... không nộp tiền; về nguyên tắc thì quyền song hành cùng nghĩa vụ; doanh nghiệp chịu càng ít nghĩa vụ thì càng được hưởng ít quyền).
 |
Cụ thể theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sẽ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với việc... không được bán nhà ở (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Với phương án của Dự thảo hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để... cho thuê mà không được cho thuê mua hay bán sản phẩm.
 |
Nhìn về mặt tổng thể, để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, đi vào thực chất, vừa tháo gỡ vướng mắc hiện nay, vừa tránh làm phát sinh các vấn đề mới, tôi kiến nghị giải pháp như sau:
Phương án 1: Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội như Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên ở điều luật quy định về giá đất cụ thể có bổ sung quy định: “Trường hợp giao đất để xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất”.
 |
Phương án 2: Luật Đất đai sửa đổi quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên ở điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có bổ sung thêm quy định riêng đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, tôi đề xuất bổ sung khoản 3 vào Điều 196 Dự thảo như sau:
“Điều 196. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
...
2. Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; trừ trường hợp tại khoản 3 Điều này.
3. Trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 197 của Luật này.”
 |
Với phương án 1, thủ tục xác định tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ rất nhanh, cơ quan nhà nước có thể sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh k để tính tiền sử dụng đất (sau đó ra quyết định miễn tiền sử dụng đất) mà không cần thuê tư vấn xác định giá đất. Các thủ tục này chỉ mất khoảng 1-2 tháng.
Phương án 2 sẽ bỏ qua thủ tục xác định giá đất và thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tuy nhiên chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn có quyền như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất nên được quyền bán nhà ở xã hội (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua).
Nội dung: ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Nhà nghiên cứu Luật Đất đai
Trình bày: Văn Lâm
