Làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4 bùng phát ở Việt Nam đã gây ảnh hưởng nặng nề đến đời sống của người dân, đặc biệt là các doanh nghiệp, hộ kinh doanh vừa và nhỏ. Việc phong toả, giãn cách kéo dài khiến nhiều cơ sở sản xuất, doanh nghiệp lao đao, gánh chịu tổn thất lớn. Trước tình hình này, nhiều chủ cho thuê nhà đã chủ động miễn/giảm tiền thuê, nhằm giảm bớt khó khăn cho cho người thuê. Nhưng ngược lại, nhiều bên cho thuê kiên quyết không miễn hay giảm tiền thuê nhà. Vì thế, khi vừa được mở cửa trở lại, mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê mặt bằng đang trở nên “nóng” hơn bao giờ hết.
Để làm rõ những thắc mắc của dư luận xoay quanh vấn đề này, PV VietTimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết nối.
* Xin ông cho biết pháp luật quy định quan hệ hợp đồng giữa bên thuê và cho thuê mặt bằng như thế nào?
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: - Quan hệ hợp đồng thuê mặt bằng trước hết được điều chỉnh theo quy định của Bộ luật Dân sự, nếu quan hệ thuê và cho thuê mặt bằng trong hoạt động kinh doanh thì có thể được điều chỉnh bởi Luật Thương mại.
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên (bên cho thuê) chuyển giao tài sản cho một bên khác (bên thuê) để sử dụng trong thời hạn nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê. Pháp luật quy định hợp đồng thuê tài sản về các nội dung như giá thuê, thời hạn thuê, bảo quản tài sản thuê, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
 |
Cả dãy cửa hàng trên phố Tôn Đức Thắng buộc phải đóng cửa vì dịch COVID-19 (Ảnh - Lê Mai) |
* Bên thuê và cho thuê mặt bằng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ thế nào khi ký kết hợp đồng, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: - Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm,… theo như thỏa thuận; bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản cho bên thuê; bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa; sửa chữa tài sản hoặc giảm giá thuê nếu tài sản cho thuê bị giảm sút giá trị mà không phải do lỗi của bên thuê.
Bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận; bảo quản, giữ gìn tài sản thuê, thực hiện bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ đối với tài sản thuê; sử dụng tài sản thuê đúng mục đích đã thỏa thuận; bồi thường thiệt hại khi làm mất mát, hư hỏng tài sản. Khi kết thúc hợp đồng phải trả lại nguyên vẹn tài sản thuê như khi nhận tài sản trừ hao mòn tự nhiên.
* Trong hoàn cảnh nhiều cơ sở sản xuất, doanh nghiệp phải đóng cửa hoạt động vì dịch COVID-19, bên thuê mặt bằng có được miễn giảm tiền thuê hay không thưa ông?
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: - Không có bất cứ quy định nào là người cho thuê mặt bằng phải miễn giảm tiền thuê mặt bằng cho doanh nghiệp nếu phải tạm ngừng hoạt động hay đóng cửa do đại dịch COVID-19. Tuy nhiên trong thời gian phải đóng cửa cơ sở, nếu bên thuê không thể thanh toán tiền thuê đúng hạn thì có thể áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng trong Bộ luật Dân sự để không phải chịu phạt vi phạm, trách nhiệm dân sự khác hoặc được hoãn thanh toán tiền thuê.
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Trường hợp doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, không thể thực hiện sản xuất kinh doanh do đại dịch, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vẫn không khắc phục được, thì doanh nghiệp được coi là rơi vào hoàn cảnh bất khả kháng.
Trong trường hợp này, người cho doanh nghiệp thuê mặt bằng không được yêu cầu doanh nghiệp thanh toán tiền thuê ngay khi đến hạn; không được phạt vi phạm, tính tiền lãi, yêu cầu bồi thường thiệt hại, tạm ngừng hoặc đình chỉ hợp đồng đối với doanh nghiệp do chậm thanh toán tiền thuê mặt bằng.
Lưu ý là sự kiện bất khả kháng không làm mất hay giảm đi nghĩa vụ thanh toán tiền cho doanh nghiệp, mà chỉ cho phép doanh nghiệp thanh toán muộn hơn mà thôi. Sau này hết dịch bệnh, hoặc được mở cửa trở lại thì doanh nghiệp vẫn phải thanh toán đầy đủ số tiền đã thuê.
 |
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng (Ảnh - NVCC) |
Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp ký hợp đồng thuê mặt bằng trước khi đại dịch xảy ra có thể xem xét áp dụng quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản để yêu cầu bên cho thuê sửa đổi bổ sung hợp đồng. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản là những thay đổi diễn ra sau khi các bên giao kết hợp đồng do nguyên nhân khách quan và các bên không thể lường trước được khi giao kết hợp đồng đó, nếu các bên biết trước sẽ xảy ra thay đổi đó thì hợp đồng không được giao kết hoặc giao kết theo hướng hoàn toàn khác, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của một bên và bên chịu thiệt hại đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vẫn không khắc phục được.
Trường hợp doanh nghiệp thuê mặt bằng rơi vào hoàn cảnh thay đổi cơ bản, ví dụ như vừa ký hợp đồng thuê cửa hàng được một thời gian ngắn thì dịch bệnh bùng phát, Nhà nước yêu cầu đóng cửa trong khi chưa kinh doanh được gì, thì có thể coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Khi đó doanh nghiệp có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng, nếu bên cho thuê không đồng ý thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng hoặc sửa đổi hợp đồng phù hợp với lợi ích của doanh nghiệp bị thiệt hại.
* Nhiều ý kiến cho rằng bên cho thuê cần có sự linh động, miễn giảm tiền mặt bằng cho bên thuê trong mùa dịch COVID-19 khó khăn. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: - Tôi tán thành với ý kiến này. Mặc dù xét về khía cạnh pháp lý bên cho thuê không buộc phải giảm giá thuê, nhưng dưới góc độ tình cảm, đạo đức giữa người với người thì đó là điều nên làm.
Mặt khác, giảm giá thuê khi bên thuê đang khó khăn trước hết là để giúp đỡ bên thuê và sau cũng là vì lợi ích của chính bên cho thuê. Bên thuê được giảm tiền thuê, bớt gánh nặng sẽ thuận lợi hơn trong việc kinh doanh, thu được nhiều lợi nhuận hơn và có nhu cầu thuê mặt bằng dài hạn hơn. Thậm chí sau này doanh nghiệp làm ăn thịnh vượng thì họ có thể đồng ý tăng tiền thuê. Nếu bên cho thuê không đồng ý giảm giá, doanh nghiệp thua lỗ, thiệt hại đến mức phá sản hoặc phải giải thể, thì họ cũng không còn nhu cầu thuê mặt bằng nữa và bên cho thuê lại phải tìm người khác.
Hơn nữa, mọi người giúp đỡ nhau vượt qua đại dịch cũng là vì lợi ích chung của xã hội. Mỗi người san sẻ một chút thì cộng đồng cũng bớt khó khăn hơn trong tình hình dịch bệnh này.
 |
Hàng loạt cửa hàng buộc phải đóng cửa vì COVID-19 (Ảnh - Bảo Linh) |
* Nhà nước giữ vai trò gì trong mối quan hệ giữa bên thuê và cho thuê mặt bằng, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: - Nhà nước là chủ thể đặc biệt, luôn đứng ở giữa trong quan hệ hợp đồng này. Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên, đảm bảo công bằng bình đẳng giữa các chủ thể. Nhà nước xây dựng khung pháp lý cho hợp đồng, là chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên. Tuy nhiên Nhà nước cũng không thể vì thấy doanh nghiệp khó khăn quá mà ép buộc bên cho thuê mặt bằng phải giảm giá thuê giúp doanh nghiệp được, sự can thiệp của Nhà nước luôn có chừng mực nhất định.
*Dịch COVID-19 là 1 sự kiện bất khả kháng. Việc phong toả, giãn cách xã hội đã khiến nhiều doanh nghiệp, người dân bị ảnh hưởng nặng nề khi không có nguồn thu. Vậy Nhà nước đã có chính sách gì để giúp đỡ các doanh nghiệp, người dân sau khi mở cửa trở lại thưa ông?
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng: Nhà nước đã có nhiều chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân vượt qua khó khăn do dịch bệnh. Đối với người dân có thể kể đến như có các gói hỗ trợ hàng tỷ đô la cho những người khó khăn, giảm giá điện sinh hoạt, miễn giảm học phí cho trẻ em,...
Đối với doanh nghiệp có thể kể đến các chính sách như miễn, giảm thuế; giãn thời hạn nộp thuế cho doanh nghiệp; miễn giảm tiền thuê đất, giảm giá điện kinh doanh… Giải ngân vốn đầu tư công cho hồi phục kinh tế sau đại dịch.
Mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 128 ban hành quy định “Thích ứng an toàn, kiểm soát hiệu quả dịch bệnh COVID-19”, trong đó có nhiều biện pháp phục hồi phát triển kinh tế trong đại dịch, đặt ra hướng tiếp cận mới trong phòng, chống dịch bệnh đi đôi với phát triển kinh tế được người dân và doanh nghiệp rất hưởng ứng.
* Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
Nỗ lực giảm tiền thuê mặt bằng gây tranh cãi của MWG
Hà Nội: Gần 50% khách thuê trả lại mặt bằng phố vì dịch COVID-19
