|
|
| Doanh nghiệp bị “bó chân” với khâu tiền sử dụng đất |
Trong bài viết “Mổ xẻ những chi phí đầu vào khiến chung cư bị đẩy giá cao”, các doanh nghiệp phản ánh với VietTimes rằng các yếu tố cấu thành giá mỗi mét vuông chung cư gồm: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, vốn, pháp lý, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư và chi phí khác là khoản không thể công khai minh bạch. Trong đó, việc tính chi phí giá đất là khó khăn nhất, chiếm tỷ trọng lớn trong cấu thành giá mỗi m2 chung cư.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, với một dự án nhà ở chung cư cao tầng, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm 7-20% tổng chi phí; còn biệt thự, nhà liền kề là 25-50% tổng chi phí. Do đó, bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá nhà ở tăng lên khoảng 15-20% so với trước.
“Ẩn số lớn” trong cấu thành giá nhà
Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại Hà Nội cho biết tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất và phức tạp nhất trong toàn bộ bài toán đầu tư. Trên thực tế, việc xác định số tiền này không đơn giản như tính thuế, mà phải qua nhiều bước thẩm định, định giá và phê duyệt.
Vị này cho hay công thức tính cơ bản tiền sử dụng đất = Giá đất ở sau khi xác định (giá thị trường) × Diện tích đất ở trong dự án – Các khoản được khấu trừ (nếu có). Các khoản khấu trừ có thể bao gồm: chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, để thực hiện lại không dễ dàng, có dự án mất 1-2 năm mới ra được giá đất cụ thể, thậm chí 5-7 năm. Trong những năm đó, giá đất thị trường tăng mạnh kéo theo tiền sử dụng đất tăng đột biến, làm mất tính khả thi của dự án.
Vị này chia sẻ với một dự án chung cư cao khoảng 25 tầng, tiền sử dụng đất có thể chiếm tới 12% tổng chi phí phát triển dự án nếu trong trường hợp pháp lý của dự án thông suốt. Tuy nhiên, nếu phải mất nhiều năm thực hiện, chi phí này sẽ lớn hơn nhiều, khiến doanh nghiệp không thể lập kế hoạch tài chính chắc chắn ngay từ đầu.
“Chúng tôi mong muốn Nhà nước có cơ chế tính tiền sử dụng đất minh bạch, có thể dự báo trước từ giai đoạn lập dự án, thay vì chờ đến sau khi thẩm định giá đất cụ thể,” vị này nói.
Ông N.H là chủ doanh nghiệp có dự án khu đô thị tại Phú Thọ quy mô vài trăm ha, được giao đất theo các giai đoạn khác nhau. Trong đó, giai đoạn 1 đã tạm tính xong phần tiền sử dụng đất 12 triệu đồng/m2. Sang giai đoạn 2, tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần khiến doanh nghiệp "ngã ngửa".
Ông H thông tin hiện nay, tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới lên tới 60 triệu đồng/m2. Với tiền sử dụng đất quá cao này, doanh nghiệp khó có thể hoàn thành dự án. Điều này sẽ kéo theo giá bán cao hơn rất nhiều so với trước.
Một vấn đề nữa liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, theo ông H là với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp còn phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu. Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến giữ quy định về khoản thu bổ sung với thời gian chưa tính tiền sử dụng, thuê đất của dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất. Khoản này được tính với lãi suất 5,4% mỗi năm trên số tiền chậm nộp.
“Đây là khoản nộp bổ sung hết sức vô lý. Khoản thu thêm này chỉ nên áp dụng khi doanh nghiệp có lỗi dẫn đến chậm đóng tiền sau khi Nhà nước đã tính xong tiền đất hoặc doanh nghiệp cố tình đóng chậm, được hưởng lợi trong quá trình chậm trễ đóng tiền này”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nhấn mạnh.
Kể về trường hợp của mình, ông N.H cho biết doanh nghiệp rất nhiều lần thúc giục, sẵn sàng nộp tiền đất nhưng do cơ quan Nhà nước và đơn vị tư vấn chưa tính xong giá đất, chứ không phải do doanh nghiệp không đóng. Thậm chí, doanh nghiệp còn bị thiệt hại vì quá trình mở bán dự án chậm lại cả năm trời.
Dù thấy bất hợp lý, song ông N.H nói: “Chúng tôi vẫn phải chấp hành, vẫn phải đóng thêm khoản bổ sung hàng chục tỷ đồng cho dự án trên, nếu không sẽ không được mở bán và được cấp sổ”.
Tương tự, một doanh nghiệp đang triển khai dự án gần 2.000 căn hộ tại TP.HCM cũng bày tỏ mệt mỏi khi chờ đợi xác định chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp. Phần lớn thời gian phát triển các dự án của doanh nghiệp này đều trên 5 năm, thậm chí 7-10 năm.
Theo lời kể, một dự án triển khai từ năm 2017 của doanh nghiệp này được tạm tính tiền sử dụng đất phải nộp là hơn 1.200 tỷ đồng. Đến năm nay, một công ty khác định giá tăng gần gấp 3 lần, lên 3.500 tỷ đồng, do tính giá theo thời điểm định giá dù quyết định giao đất là 8 năm trước. Đáng nói, đây vẫn là mức giá tạm tính và có thể tăng tiếp theo bảng giá đất mới.
Giả sử định giá đất năm 2025 là 3.500 tỷ đồng và được duyệt, doanh nghiệp sẽ bị cộng thêm khoản tiền bổ sung 5,4%/năm. Áp dụng công thức tính: F= P(1+i)n, trong đó F là tổng số tiền phải trả, P là định giá đất năm 2025, i là phần trăm khoản tiền bổ sung, n là số năm nộp chậm. Như vậy, số tiền đội lên 44,5%, tương đương khoản nộp bổ sung khoảng 1.557 tỷ đồng. Tổng số tiền đất phải đóng là 5.057 tỷ đồng.
“Một con số rất khủng gây áp lực tài chính lớn cho doanh nghiệp. Nếu chúng tôi bán nhà theo giá cũ là lỗ còn điều chỉnh tăng lại khó bán so với nhu cầu của người mua trên thị trường”, lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay.
Ông P.Đ.T - chủ đầu tư dự án ở Hải Dương - cũng cho rằng con số 5,4%/năm tính trên số tiền đất phải nộp cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất là mức phạt khá lớn. Đơn cử, dự án có tiền sử dụng đất 1.000 tỷ đồng, nếu Nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất 1 năm thì doanh nghiệp sẽ phải nộp thêm 54 tỷ đồng.
Theo ông Đ.T, một số địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng mới được cấp phép xây dựng. Định giá đất là trách nhiệm của Nhà nước. Phạt lỗi không thuộc về doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp không hề vi phạm.
Chưa kể, ông Đ.T nhấn mạnh việc chậm tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp thiệt hại lớn. Đó là tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài, kéo theo chi phí tăng do giá đất tăng theo từng năm.
Doanh nghiệp bị “bó chân”
Một chủ đầu tư tại Bình Dương bày tỏ: “Chúng tôi sẵn sàng đóng thuế, đóng phí theo quy định, nhưng cái khó là hiện nay tiền sử dụng đất không có công thức rõ ràng”.
Theo chủ đầu tư này, nếu không biết tiền sử dụng đất phải đóng bao nhiêu thì không thể cấu thành giá bán nhà cho khách hàng. Và dù có xây dựng, nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất thì cũng sẽ không được mở bán, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng, nên doanh nghiệp không có tiền xây dựng.
Nếu vay ngân hàng, lãi suất phải trả cho khoản vay sẽ phải cộng vào giá bán nhà sau này, mà giá nhà quá cao thì khách hàng sẽ không mua… Chính vì vậy, doanh nghiệp đang bị “bó chân” với khâu tiền sử dụng đất.
Cũng tại Bình Dương, một doanh nghiệp cho biết có một dự án triển khai từ năm 2022, nhưng sau 3 năm mới được xác định tiền sử dụng đất. Ban đầu, dự kiến số tiền phải nộp khoảng 80 tỷ đồng, sau định giá mức nộp tăng lên hơn 200 tỷ. Ngoài ra, công ty bị tính thêm khoản phạt chậm nộp lên đến 30 tỷ đồng.
“Tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất nhưng lại không rõ ràng nhất trong quá trình phát triển dự án. Chúng tôi không thể lập kế hoạch tài chính cụ thể nếu chưa biết số tiền này là bao nhiêu. Có dự án phải chờ 2-3 năm mới được duyệt tiền sử dụng đất, khi đó giá cả, chi phí đầu vào đều đã thay đổi, dẫn đến đội giá sản phẩm”, doanh nghiệp này cho hay.
Theo doanh nghiệp trên, chi phí này thường bị đội lên do phương pháp xác định giá đất cụ thể chưa phản ánh đúng giá thị trường, chưa kể thủ tục định giá và phê duyệt kéo dài, làm tăng chi phí cơ hội.
Hiện nay, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã có nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Cũng theo ông Đính, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai. Như vậy, doanh nghiệp chắc chắn là khó khăn hơn khi thu xếp đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ. Trong khi để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp tiếp tục phải xem xét đến khâu điều chỉnh giá bán bất động sản, mà ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản ở một số thành phố lớn như Hà Nội đã khá cao. Nếu vẫn tăng nữa thì cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân càng trở nên khó khăn.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho hay tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.
Nhằm giải quyết tình trạng này, ông Chung kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới; quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.