Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng
Sau “cơn sốt” chung cư năm 2024, một mặt bằng giá mới bắt đầu hình thành trên thị trường với mức giá dao động từ 70-100 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ tầm trung từ 40 - 50 triệu đồng/m2 bắt đầu khan hiếm tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, thay vào đó chủ yếu là nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang.
Không chỉ chung cư, nhà riêng cũng ghi nhận tăng giá mạnh. Dữ liệu từ kênh batdongsan cho thấy, với phân khúc nhà riêng, giá bán tại Hà Nội đã ghi nhận tăng trưởng mạnh, đạt mức 197 triệu đồng/m2, tăng 58% so với tháng 1/2023. Trong khi đó, tại TP.HCM giá rao bán trung bình là 108 triệu đồng/m2.
Anh Nhật Huy (tạm trú tại Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết đã từ bỏ giấc mơ mua nhà khi càng chờ giá nhà lại càng tăng mạnh. Hồi tháng 3/2024, anh tính mua một căn hộ 2 phòng ngủ giá 2,6-2,8 tỷ đồng tại đường Nguyễn Xiển nhưng sau khi được môi giới dẫn đi xem một căn 67m2 được chào giá 3,3 tỷ đồng thấy cao quá nên đành chờ. Bẵng một thời gian, đến tháng 10 vừa qua, anh tìm hiểu trên mạng thấy môi giới rao bán căn này lên tới 4,1 tỷ đồng (khoảng 61 triệu/m2).
Theo anh Huy, tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 35 triệu đồng/tháng không có tăng thêm trong khi giá nhà không ngừng tăng như hiện nay thì không biết đến bao giờ mới mua được nhà Hà Nội. "Tôi nhận ra rằng sẽ có một thế hệ trẻ như tôi có lẽ không mua được nhà ở Hà Nội. Tôi đang băn khoăn việc có tiếp tục bám trụ lại ở Hà Nội nữa hay về quê sinh sống", anh nói.
Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất - nhóm 5) có thu nhập bình quân một người/tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP.HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương.
Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
Theo đó, giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu/năm.
Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng/năm. Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60m2) sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.
Nếu nhóm 5 quyết định mua một căn hộ 60m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.
Với tính toán trên nhóm đối tượng có mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm gần như họ không thể mua nhà.
Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.
Trong khi nền kinh tế vẫn phải “chật vật” khắc phục hậu quả của dịch Covid-19, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019.
Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.
Chủ đầu tư “lợi dụng” khan hiếm nguồn cung, tăng giá bất hợp lý
Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.
Chủ tịch VARS cũng cho rằng thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp cũng là một nguyên nhân lớn. Theo đó, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cũng rất lớn nhưng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.
“Việc một số chủ đầu tư “lợi dụng” sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực”, Chủ tịch VARS nhấn mạnh.
Một nguyên nhân nữa, theo ông Đính, trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.
Một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà.
Theo ông Đính, chi phí tài chính, cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao đồng thời cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà.
Như vậy, nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện “top 20%” của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô.
