Đó là chia sẻ của ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng tại hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - người trẻ sở hữu nhà” do báo Thanh Tra tổ chức ngày 26/6.
Mỗi năm cần phải xây khoảng 500.000 căn hộ
Theo ông Hà Quang Hưng, nhìn chung, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ vẫn rất hạn chế.
Ông Hưng tính toán để mua được một căn nhà trung bình 70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao, rất khó tiếp cận.
Một thực tế đáng chú ý là đa số hộ gia đình Việt Nam (khoảng 88%) sở hữu nhà ở riêng theo Tổng điều tra dân số 2019, tỷ lệ này cao thuộc hàng đầu thế giới. Song, ông Hưng nhìn nhận tỷ lệ sở hữu cao phần lớn do các thế hệ trước đã có đất và tự xây nhà từ khi giá đất còn thấp, với chi phí rất thấp so với giá thị trường hiện tại. Nhiều người trẻ ngày nay khi tách hộ hoặc nhập cư ra thành phố không còn cơ hội mua đất tự xây như trước, mà buộc phải tiếp cận nhà ở thương mại với giá cao gấp hàng chục lần thu nhập.
Điều này tạo nên nghịch lý: Việt Nam thuộc nhóm nước có tỷ lệ hộ có nhà cao nhất, nhưng người trẻ độc lập tách hộ, lập nghiệp lại rất khó mua được nhà ở thời điểm hiện tại.
“Thực tế cho thấy phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi”, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay.
Cũng theo vị lãnh đạo, đa phần người trẻ khi mua nhà đều phải dựa vào vay thế chấp từ ngân hàng, do đó những khó khăn trong tiếp cận tín dụng cũng là rào cản đáng kể.
Thứ nhất, mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao. Trong năm 2022-2023, lãi suất vay mua nhà có thời điểm thả nổi lên 11-13%/năm, khiến khoản trả góp hàng tháng vượt xa khả năng chi trả của người vay.
Hiện tại lãi suất đã hạ nhiệt về khoảng 8-10% nhưng vẫn là gánh nặng đáng kể. Nếu lãi suất vay dài hạn ở mức 8-10%/năm như thông thường, rất ít người trẻ dám vay vì sợ “mắc nợ” suốt hàng chục năm. Thực tế cho thấy chỉ khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp (5-6%) cố định thời gian đầu thì người trẻ mới mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà.
Thứ hai, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu. Người trẻ rất cần các khoản vay dài 20-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại huy động vốn chủ yếu ngắn hạn, nên việc cho vay dài gặp trở ngại về cân đối nguồn vốn. Quy định hiện hành của NHNN chỉ cho phép dùng 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, mà tỷ lệ này hệ thống ngân hàng đã gần kịch trần 30%.
Do vậy, không phải ngân hàng nào cũng mặn mà cho vay mua nhà thời hạn quá dài. Hệ quả là nhiều người trẻ muốn vay 25-30 năm nhưng thực tế chỉ được cấp khoản vay 15-20 năm, dẫn đến kỳ trả nợ gấp gáp và khoản trả hàng tháng cao.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kiến nghị về phía người mua, cần có chính sách hỗ trợ tài chính để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí. Một giải pháp khả thi là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân: nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế. Điều này tương tự như một hình thức hỗ trợ gián tiếp, giúp người trẻ vay mua nhà đỡ áp lực hơn về tài chính hàng tháng.
Cùng với đó là nghiên cứu, xem xét mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở: người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ, đến khi đủ thời gian sẽ được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định. Các khoản hỗ trợ này tuy không lớn nhưng tạo động lực để người trẻ sớm hoạch định kế hoạch tài chính cho việc mua nhà.
Ngoài ra, dựa trên tăng trưởng dân số và mục tiêu đô thị hóa đến năm 2030, ông Hưng cho rằng cần xây thêm khoảng 500.000 đơn vị nhà ở/năm tại các đô thị, không kể số nhà ở cần thay thế do xuống cấp. Việc bảo đảm nguồn cung nhà ở đầy đủ và giá cả phù hợp cho thế hệ trẻ có ý nghĩa quyết định đối với mục tiêu phát triển bền vững.
Chọn điểm tựa và chiều dài đòn bẩy tài chính như thế nào?
Liên quan đến vấn đề người trẻ mua nhà, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính - chia sẻ tại hội thảo câu nói ông từng đọc “nếu trước 40 tuổi các bạn nghèo thì không phải lỗi của các bạn nhưng nếu sau 40 tuổi các bạn vẫn nghèo thì là lỗi của các bạn”.
Ông cũng nhắc đến câu nói nổi tiếng “'Hãy cho tôi một điểm tựa, tôi sẽ nhấc bổng quả đất lên”, từ đó đặt vấn đề “đòn bẩy tài chính là gì”.
Theo ông Ánh, đòn bẩy tài chính hiểu đơn giản, nếu chúng ta muốn sở hữu nhà nhưng không đủ tiền, chúng ta phải đi vay, đi mượn để mua ngôi nhà đó. Vấn đề chúng ta chọn điểm tựa, chọn chiều dài của đòn bẩy của chúng ta như thế nào?
TS Vũ Đình Ánh chia sẻ về 5 loại đòn bẩy tài chính gồm: sử dụng tiền của người khác; sử dụng kinh nghiệm của người khác; sử dụng ý tưởng của người khác; sử dụng thời gian của người khác; sử dụng công việc của người khác.
“Tóm gọn lại chúng ta mượn tất cả những gì không thuộc về chúng ta”, TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh và nói gọn “đòn bẩy tài chính có lẽ chúng ta chỉ hướng đến một thứ: Tiền”.
Nhiều bạn trẻ ngày nay chưa đến 35 tuổi đã sở hữu 2-3 căn nhà. Vậy tiền ở đâu ra? Có thể từ cha mẹ, từ sự hỗ trợ của gia đình - đó cũng là một dạng đòn bẩy tài chính. Nhưng quan trọng, theo ông Ánh, các bạn trẻ phải hiểu rõ mình mua nhà để ở hay để đầu tư. Bởi nhiều người đang mua đến căn nhà thứ 3, thứ 4 nhưng vẫn thuê nhà để ở vì mục tiêu đầu tư.
Chuyên gia tài chính cũng nêu thực tế là khoảng cách thu nhập của người lao động so với giá bất động sản hiện nay “rất xa”. Nếu chỉ dựa vào tiền tiết kiệm từ thu nhập, bạn trẻ sẽ phải làm việc 20-25 năm không chi tiêu mới đủ mua nhà.
Để thực hiện đòn bẩy tài chính, TS Vũ Đình Ánh đã đưa ra 3 điểm tựa cụ thể. Điểm tựa đầu tiên là lựa chọn căn nhà phù hợp. Theo ông, với bối cảnh hiện tại, khả năng giá bất động sản giảm sâu là rất thấp. Vì vậy, điều quan trọng hơn cả là hãy lựa chọn một căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng của bản thân, trước khi quyết định có nên sử dụng đòn bẩy tài chính hay không.
Thứ hai, phải lựa chọn đối tác tài chính phù hợp. Ông nói, không ít người đã từng nghe chuyện đi vay nóng, vay xã hội đen hay tín dụng đen để mua nhà, nhưng vẫn có những trường hợp buộc phải vay "nóng" để kịp thanh toán khi đến hạn, rồi không thể trả được.
Ông Ánh gợi ý, khi làm việc với các tổ chức tài chính, cần xem kỹ hợp đồng: Có điều khoản gia hạn hay không? Nếu không trả kịp thì chuyện gì sẽ xảy ra? Điều gì sẽ diễn ra nếu đột nhiên có biến cố như mất việc, bệnh tật... bởi điều này sẽ khiến người vay phải xoay xở bằng mọi cách, kể cả vay nóng, để duy trì nghĩa vụ trả nợ mua nhà.
Điểm tựa thứ ba là lựa chọn phương án tài chính phù hợp - một kỹ năng sống còn. Ông đề nghị các bạn trẻ phải quản lý được tài chính cá nhân của mình. "Các bạn trẻ cần nhìn lại các lựa chọn của chính mình khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính", theo lời TS Vũ Đình Ánh.
