Kiềm chế đà tăng phi mã của giá nhà: "Chìa khoá" trong tay ai?

Vì sao giá nhà tăng mạnh?

Nhìn lại hơn 30 năm phát triển thị trường bất động sản (từ khi có Luật Đất đai 1993), chưa khi nào giá nhà tại các đô thị lớn lại tăng nhanh và bền bỉ như hiện nay. Thống kê của Savills cho thấy từ năm 2018 đến nay, bình quân giá sơ cấp căn hộ chung cư tăng đều đặn qua mỗi quý. Hệ quả là mặt bằng giá liên tục thiết lập kỷ lục mới.

Đà tăng quá mạnh của giá chung cư đã làm thay đổi hoàn toàn định nghĩa về phân khúc. Nếu như trước đây, căn hộ từ 100 triệu đồng/m2 trở lên được gọi là hạng sang thì nay chỉ còn là mức giá… bình thường. Trên địa bàn Hà Nội, số dự án có giá từ 100 triệu đồng/m2 là rất nhiều. Thậm chí, thị trường đã xuất hiện dự án chung cư có giá bán trên 700 triệu đồng/m2 (The Ritz Carlton Residences - The Grand). Vậy điều gì đã làm nên làn sóng tăng giá mạnh mẽ này?

Trước hết, đó là hệ quả khách quan của tình trạng khan nguồn cung gay gắt trong những năm qua. Thực tế cho thấy, từ năm 2019 trở lại đây, số dự án nhà ở đô thị được cấp phép mới giảm mạnh so với giai đoạn trước đó. Số lượng sản phẩm chào bán mới cũng vì thế suy giảm theo. Cung giảm, nhưng cầu vẫn cao, khiến giá bật tăng theo đúng quy luật cung - cầu.

Xét về cơ cấu, từ 2019 trở đi, thị trường ngày càng nghiêng lệch sang phân khúc trung - cao cấp, trong khi phân khúc bình dân ngày càng khan hiếm, thậm chí rơi vào tình cảnh gần như biến mất. Kết quả là mặt bằng giá sơ cấp không ngừng được đôn lên. Điều này tạo nên hiệu ứng tâm lý, kích thích đà tăng giá trên thị trường thứ cấp.

Các dự án mới trong những năm qua được đầu tư kỹ lưỡng hơn, đồng bộ về tiện ích hơn, hiện đại về hạ tầng hơn và do đó, mức giá ở ngưỡng cao hơn. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án cũng tăng vọt, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí nguyên vật liệu, nhân công, lãi vay, chi phí cơ hội, chi phí không chính thức…

Nhìn vào cơ cấu này, có thể thấy giá bất động sản cao trước nhất là do tiền sử dụng đất cao, bởi chi phí này chiếm từ 20-50% giá thành sản phẩm và liên tục tăng qua các năm. Đặc biệt, với việc Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cộng thêm khoản phạt đối với thời gian chưa đóng tiền sử dụng đất (lên tới 5,4%/năm/số tiền sử dụng đất/thời gian chưa nộp), chi phí đất của các dự án đã tăng dữ dội.

Giá nguyên vật liệu xây dựng (gạch, đá, cát, xi măng, sắt thép…), giá nhân công cũng tăng mạnh trong giai đoạn vừa qua. Chi phí lãi vay cũng rất lớn, dù cho từ giữa 2023 đến nay, Chính phủ đã cố gắng duy trì mặt bằng lãi suất thấp.

Về chi phí cơ hội, dự án càng bị kéo dài thời gian thực hiện, do các vướng mắc về quy trình cấp phép, chi phí cơ hội càng cao. Và chủ đầu tư sẽ cộng toàn bộ chi phí này vào giá bán.

Với chi phí không chính thức, theo chia sẻ của đại diện doanh nghiệp địa ốc, dù không có thống kê cụ thể, song đây gần như là khoản chi phổ biến và cũng không hề nhỏ đối với các đơn vị phát triển dự án bất động sản.

Như vậy, có thể thấy, xét về phía cung, đà tăng của giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung là tất yếu. Đó là chưa kể đến việc không ít dự án mới trên thị trường hiện nay là kết quả của các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A). Cứ qua mỗi lần mua bán dự án, giá vốn lại được nâng cao hơn, khiến chủ đầu tư không còn cách nào khác để không tăng giá sản phẩm.

Xét về phía cầu, sự tăng trưởng giá được hỗ trợ rất lớn bởi cầu mua mạnh mẽ của người dân. Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ dân số vàng, lực lượng lao động (Gen X, Gen Y và Gen Z) đều có nhu cầu lớn về sở hữu nhà ở. Quá trình đô thị hoá tạo ra sự tập trung cao độ dân cư, lao động tại các đô thị lớn, càng khiến cầu phình to, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Sự co hẹp của cung, mở rộng của cầu, cộng với tâm lý ưa chuộng tích sản bằng nhà đất của người dân đã dẫn đến hệ quả là bất động sản trở thành lĩnh vực hấp dẫn bậc nhất cho hoạt động đầu tư, đầu cơ. Điều này khiến khoảng 10 năm qua, cầu đầu tư, đầu cơ mạnh hơn cầu thực.

Hai năm trở lại đây, với chính sách tài khoá mở rộng, chính sách tiền tệ nới lỏng, cầu đầu cơ càng trở nên mãnh liệt. Đà tăng giá không ngừng của bất động sản càng gia tăng tâm lý kỳ vọng của người mua. Đấu giá đất từ chỗ là một công cụ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân địa phương, đã có lúc biến thành "sàn đấu" của giới đầu tư, nơi giá đấu bị "kích" lên cao ngất ngưởng, trở thành mốc tham chiếu để tái định vị giá nhà đất khu vực lân cận.

Điều đáng nói nữa là giao dịch bất động sản đang chịu thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng - mức thuế được đánh giá là tương đối thấp so với nhiều nước. Người sở hữu nhiều bất động sản và bất động sản bỏ hoang đều không bị đánh thuế. Trong khi, việc giám sát dòng tiền giao dịch bất động sản chưa thật sự chặt chẽ.

Những điều này có thể khiến bất động sản trở thành đích ngắm cho hoạt động đầu tư, đầu cơ - nơi người tham gia có thể gặt hái những khoản lợi nhuận khổng lồ theo kiểu "làm việc cả đời không bằng tiền lời lô đất".

Hệ luỵ của cơn sóng giá

Đà tăng giá của bất động sản mang đến một số lợi ích nhất định, nhưng về cơ bản, tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều. Ở cấp độ vi mô, giá nhà, giá bất động sản tăng quá nhanh và đạt đến ngưỡng rất cao khiến giấc mơ an cư của hàng vạn người dân tại các đô thị lớn ngày càng xa tầm với (giá nhà đang cao gấp 25-30 lần thu nhập bình quân).

Giá nhà tăng cao đẩy hầu hết chi phí sinh hoạt của người dân tăng lên tương ứng, trực tiếp là giá thuê nhà. Điều này khiến thu nhập, tích luỹ của người lao động bị bào mòn, làm hạn chế khả năng cải thiện cuộc sống và đầu tư cho tương lai.

Trong khi đó, xã hội lại có một bộ phận giàu lên rất nhanh từ đà tăng của giá nhà, giá bất động sản. Hậu quả là ngăn cách giàu nghèo ngày càng lớn, tiềm ẩn rủi ro xung đột xã hội.

Trên cấp độ vĩ mô, đà tăng giá liên tục và mạnh mẽ của giá nhà, giá bất động sản khiến nguồn vốn đầu tư xã hội đổ dồn vào lĩnh vực này. Không phải ngẫu nhiên tỷ trọng tín dụng bất động sản lên tới 23,68% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế trong 7 tháng năm 2025.

Khi dòng vốn đầu tư hướng vào thị trường tài sản, kinh tế thực sẽ bị tổn hại, chí ít là làm gia tăng chi phí mặt bằng, khiến hoạt động đầu tư sản xuất trong và ngoài nước suy giảm. Người dân, doanh nghiệp thay vì tập trung cho sản xuất sẽ đua nhau kiếm lời trên thị trường tài sản bằng những giao dịch mua đi bán lại.

Ngân hàng - nhà cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản - sẽ đối diện rủi ro lớn nhất bởi họ sẽ giải ngân nhiều tín dụng hơn khi tài sản bảo đảm là bất động sản được định giá cao hơn.

Trong khi lịch sử cho thấy thị trường bất động sản có đặc trưng chu kỳ rất rõ rệt. Tới cuối chu kỳ, sự sụp đổ về giá sẽ tạo nên cú sốc dây chuyền, khiến hệ thống tài chính lâm vào khủng hoảng. Đây là những gì Việt Nam và nhiều nước trên thế giới đã từng chứng kiến trong quá khứ.

Chìa khoá nào cho bài toán giá nhà?

Nhìn vào toàn bộ phân tích nêu trên, có thể thấy muốn giải quyết bài toán giá nhà, phải xử lý các nguyên nhân làm giá nhà tăng.

Biện pháp đầu tiên là tăng nguồn cung. Khi nguồn cung trở nên dồi dào, người mua có nhiều lựa chọn, hoạt động đầu cơ, thổi giá sẽ suy yếu. Tuy nhiên, việc tăng cung phải chú trọng tới tăng nguồn cung giá thấp, phục vụ nhu cầu thực thì mới kiềm chế được giá nhà. Thực tế cho thấy, nguồn cung trong năm 2025 tăng rất mạnh, nhưng hầu như đều là hàng cao cấp, nên giá vẫn tiếp tục tăng.

Mặt khác, tăng cung còn phải chú trọng tới tăng số lượng nhà cung cấp. Điều nguy hiểm của thị trường nhà ở hiện nay là chỉ một nhóm doanh nghiệp đóng vai trò là nhà cung cấp chính. Nếu các doanh nghiệp này bắt tay nhau "làm giá" thì giá không thể giảm vì không có cạnh tranh.

Hiện, nhà nước đang thúc đẩy việc tăng nguồn cung nhà ở có giá thấp thông qua đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện đề án này còn chậm, khó lòng kiềm hãm được giá nhà trong ngắn hạn, thậm chí trung hạn. Vì vậy, việc tăng tốc dự án có ý nghĩa hết sức trọng yếu, đòi hỏi sự quyết liệt và vai trò lớn hơn của nhà nước.

Đi cùng với biện pháp tăng cung, sự điều chỉnh đối với giá thành sản phẩm bất động sản cũng rất quan trọng. Như trên đã phân tích, tiền sử dụng đất đang là yếu tố có tác động lớn nhất đến giá thành. Và việc điều chỉnh yếu tố này nằm trong tay của nhà nước.

Bên cạnh đó, nhà nước cần thiết kế lại chính sách thuế đối với bất động sản. Việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai/thứ ba…, đánh thuế với bất động sản bỏ hoang sẽ góp phần hạn chế đầu cơ - một trong những động lực đang thúc đẩy giá nhà tăng phi mã hiện nay.

Đối với các thị trường liên quan, như ngân hàng, việc điều chỉnh chính sách cho vay đối với người mua bất động sản cũng cần được tính đến. Ngân hàng có thể cho vay khối lượng lớn, lãi suất thấp đối với người mua bất động sản đầu tiên, nhưng phải giảm khối lượng cho vay và áp lãi suất cao hơn đối với người mua bất động sản thứ hai, thứ ba…

Nhìn rộng hơn, chính sách tiền tệ mở rộng, phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao cần được cân nhắc, triển khai thận trọng. Làn sóng đầu cơ sẽ khó bùng nổ nếu không có dòng tiền giá rẻ cũng như sự dễ dàng trong việc cấp tín dụng.

Những biện pháp có tính kỹ thuật khác như cho phép phát triển căn hộ siêu nhỏ, hình thành các quỹ nhà ở… cũng cần được tính đến, như một cách xoa dịu thị trường.

Tựu trung, có thể thấy, trong vấn đề giá nhà, chìa khoá giải quyết đang nằm trong tay nhà nước. Phương hướng đã có, biện pháp cũng được thực thi phần nào, nhưng mấu chốt vẫn là tốc độ và quyết tâm làm đến cùng. Có như vậy thị trường nhà ở mới có thể lập lại trạng thái bình thường, hoặc chí ít cũng là một trạng thái "bình thường mới" - nơi người mua có thể chấp nhận, thay vì đối mặt quá nhiều khó khăn trong tiếp cận nhà ở.

Tín dụng bất động sản tăng cao - bình thường hay bất thường?

"Giá nhà 100 triệu/m2 dân sao có tiền mua": Đâu là nguyên nhân, muốn giảm cần “cắt gọt” gì?

Thủ tướng: Giá nhà thương mại phải phù hợp thu nhập người dân