“Ai cho phép xây chung cư cao tầng ở nội đô”: Cần được làm rõ!

Thưa ông, tại phiên họp tổng kết năm 2016 của Chính phủ sáng 29/12 vừa qua, người đứng đầu Chính phủ nói: “Không lý thuyết quy hoạch nào cho phép xây chung cư 50 tầng ở Giảng Võ”. Ông nhìn nhận như thế nào về thực trạng mà Thủ tướng đã chỉ ra?

Câu chuyện về việc cấp phép xây dựng chung cư 50 tầng tại Giảng Võ mà Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nêu ra đã không còn là chuyện hiếm trong công tác quy hoạch của chúng ta hiện nay. Thực trạng “trụ sở của các cơ quan, các nhà máy, trường học, bệnh viện phải “ra đi” để các chung cư cao tầng đến” đang ngày càng trở nên phổ biến và với mật độ ngày càng dày đặc hơn, được người ta giải thích bằng cụm từ “điều chỉnh quy hoạch”.

Tại phiên họp Chính phủ vừa qua, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh: “Có điều rất lạ là tất cả các cơ sở di dời ra khỏi nội thành đều trở thành các khu đô thị cao tầng, mật độ rất cao, nhiều khu chung cư cao 40-50 tầng dày đặc. Từ đó gây ách tắc giao thông, quá tải trầm trọng giao thông, cấp thoát nước, môi trường. Trong khi từng chúng ta, con em, gia đình đang cần các công viên, công trình công cộng và góp phần thu hút du khách, phát triển du lịch bền vững”. Đây là điều khiến các nhà hoạch định chính sách nói chung và những người làm công tác quy hoạch nói riêng rất cần phải suy ngẫm. Điều quan trọng để thiết lập lại kỷ cương, phép nước là những chỉ đạo của Thủ tướng về quy hoạch đô thị cần phải được thực hiện nghiêm túc.

“Ai cho phép những chung cư cao tầng liên tục mọc lên ở nội đô gây ách tắc giao thông, quá tải trầm trọng giao thông, cấp thoát nước, môi trường?”, “Ai phải chịu trách nhiệm về những vấn đề này?”… Đó là những vấn đề cần phải được làm rõ.

Thưa ông, đây không phải là lần đầu tiên người đứng đầu Chính phủ lên tiếng về việc sau khi di dời các trụ sở, cơ quan, nhà máy… ra khỏi nội thành, các khu đô thị cao tầng lại liên tục mọc lên, cái sau cao hơn cái trước. Ngay từ năm 2013, với cương vị Phó Thủ tướng, ông Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu quỹ đất sau khi di dời trụ sở phải dành cho công trình công cộng và giao thông tĩnh. Tại sao hiện tượng trên vẫn tiếp tục diễn ra?

Đây là bất cập của việc quy hoạch và tuân thủ quy hoạch. Nhiều khu vực của Hà Nội chưa hoàn thành quy hoạch chi tiết, đặc biệt là những vùng đất xây xen và chuyển mục đích sử dụng. Điển hình như những khu vực có dự án: Nhà máy bánh kẹo Tràng An, nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo, nhà máy dệt 8/3, nhà máy Công cụ Số 1… và bây giờ là Triển lãm Giảng Võ.

Là người nhiều năm làm công tác thẩm định và giám sát các chính sách kinh tế, ông có suy nghĩ gì về chính sách quy hoạch của chúng ta hiện nay, đặc biệt là ở các đô thị lớn?

Tại một phiên họp Quốc hội trước đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư từng đưa ra số liệu thống kê đã khiến không ít người phải ngạc nhiên: trong 3 năm (2011 – 2014), mỗi tháng cả nước có trên 358 quy hoạch được lập và phê duyệt. Chỉ tính riêng năm gần nhất là năm 2015, mỗi tháng có trên 75 công trình được lập quy hoạch và phê duyệt,  đưa tổng số quy hoạch dự kiến lập cho giai đoạn 2011 – 2020, được thực hiện trong các năm qua lên đến con số 13.767 quy hoạch!

Điều đáng nói ở đây là đa phần các quy hoạch đều chưa có tính liên kết. Thông thường trên thế giới người ta làm quy hoạch là phải từ trên xuống dưới. Như vậy tính khả thi và hiệu quả mới cao. Còn ở Việt Nam chúng ta quy hoạch thường thiếu tính liên kết.

Quy hoạch các đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng đang gặp phải tình trạng như vậy,  thiếu đột phá, thiếu tầm nhìn, cùng với việc dễ dãi trong thẩm định, phê duyệt, tổ chức và tuân thủ quy hoạch. Nhiều quy hoạch tác động bởi tư duy nhiệm kỳ dẫn đến nhiều dự án, công trình không phù hợp với thực tế, gây bức xúc dư luận. Thực tế nhiều khu vực được quy hoạch làm trường học, công viên nhưng sau đó lại điều chỉnh làm nhà cao tầng, công trình thương mại. Nhiều khu vực đô thị quy hoạch chỉ cho phép chung cư xây thấp tầng, nhưng nhờ có tác động nào đó người ta lại xin điều chỉnh quy hoạch, xây cao thêm nữa, bất chấp những hệ lụy về cơ sở hạ tầng , xã hội xung quanh.

Theo ông, những bất cập đó đang tạo ra những hệ lụy gì?

Dưới góc độ kinh tế, quy hoạch là để sử dụng hiệu quả hơn các nguồn lực quốc gia nhưng hiện tại chúng ta triển khai quy hoạch và thực hiện quy hoạch làm cho chi phí nguồn lực quốc gia tăng lên và chi phí của toàn xã hội ngày càng lớn thêm. Có hai điểm cần lưu ý ở đây:

Thứ nhất, khi một khu chung cư mọc lên thay thế cho một nhà máy hay trụ sở cơ quan được di dời, vô hình trung họ đã chuyển diện tích sử dụng chung thành diện tích sử dụng riêng (nhà ở), gây áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng, xã hội xung quanh.  Một lượng người quá lớn tập trung tại một khu vực sẽ phá vỡ cân bằng của hệ thống y tế, giáo dục, giao thông. Ví dụ “anh” đưa 8.000 người, tương đương với dân số của một phường, vào một khu chung cư cao 50 tầng, thì thử hỏi lấy đâu ra tiền để xây trạm y tế, trụ sở công an, trường mẫu giáo, tiểu học? Rồi còn chỗ vui chơi cho trẻ em, giải trí cư dân đâu? Những chi phí cho các dịch vụ này ai phải gánh chịu?

Hậu quả là nhà nước sẽ phải gánh chịu các chi phí đầu tư xây dựng, duy trì các cơ sở hạ tầng, còn nhân dân sẽ phải gánh chịu những hậu quả nghiêm trọng về giao thông và hạ tầng xung quanh .

Đây là nguyên nhân khiến đời sống Hà Nội đang kém đi so với các đô thị khác trên thế giới. Thủ đô của chúng ta ngày càng giống BomBay của Ấn Độ, MegaCity của Mexico và đang thua xa các thủ đô khác như Paris của Pháp hay London của Anh.

Thứ hai, Thủ tướng vừa có phát biểu rất chính xác: “Trẻ con, người dân cần nhiều công viên, vườn hoa, không gian công cộng... mà cứ xây chung cư cao tầng trong nội đô thì không ai ra ngoại thành, khu đô thị vệ tinh để định cư.” Như vậy, Hà Nội sẽ rơi vào và không thể thoát ra khỏi vòng luẩn quẩn trong phát triển quy hoạch.

Nếu không khắc phục sớm tình trạng này, ngân sách nhà nước sẽ không chịu nổi việc phải chi hàng trăm nghìn tỷ đồng cho việc giải tỏa mở đường, làm cầu, đầu tư cho các công trình thoát nước, metro hay xe bus nhanh…

Trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư ở đâu?

Nếu nền kinh tế của chúng ta hoạt động đúng theo cơ chế thị trường, thì việc các nhà máy, xí nghiệp, trụ sở khi phải di dời, Nhà nước sẽ phải hỗ trợ một phần kinh phí để đổi mới công nghệ, đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh.

Còn quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi, cải tạo và bán đấu giá công khai. Số tiền bán đấu giá đó phải tính toán đầy đủ cả những phần đầu tư cho cơ sở hạ tầng xung quanh và đảm bảo lợi ích cao nhất cho Nhà nước.

Còn nếu nhà đầu tư muốn chi phí thấp hơn có thể ra ngoại thành, các thành phố vệ tinh để đầu tư xây dựng các khu chung cư 40-50 tầng để kéo giãn dân nội đô ra đó. Khi ấy Nhà nước và nhân dân chắc chắn sẽ ủng hộ và hoan nghênh.

Theo một khảo sát mà chúng tôi từng thực hiện trên tuyến Lê Văn Lương kéo dài, thì tổng chi phí mà chủ đầu tư phải chi ra cho mỗi mét vuông đất dự án tại khu vực này, tối đa chưa đến 5 triệu đồng, bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí lãi vay và áp cả tỷ lệ xây dựng ở mức xông xênh là 50%. Nhưng thử hỏi đến thời điểm này, có dự án nào bán đất nền với giá 10 triệu đồng/m2, hay là cao hơn rất nhiều (?).

Mà đấy mới nói là bán đất nền, còn nếu xây chung cư, xây nhà cao tầng để bán, biên lợi nhuận thậm chí còn lên đến 400% (!).

Vậy thì theo ông, đâu là giải pháp cho vấn đề này?

Dự thảo Luật Quy hoạch đang được đưa ra bàn thảo tại các cơ quan chuyên môn của Quốc hội. Tuy còn có những vấn đề cần tiếp tục thảo luận và làm rõ, nhưng đây sẽ là một văn bản pháp lý làm thay đổi tư duy về quy hoạch . Tôi tin rằng, khi văn bản này ra đời, về cơ bản, có thể giải quyết được tình trạng quy hoạch chồng chéo, mâu thuẫn hiện nay gây lãng phí nguồn lực nhà nước, bức xúc của người dân.

Bên cạnh việc thay đổi thể chế trong quy hoạch, điều quan trọng là phải thay đổi tư duy về quy hoạch. Nếu xác định quy hoạch là tài sản quốc gia thì phải kiểm soát như tài sản công, phải có những chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm cá nhân, tập thể tạo ra những quy hoạch không tốt, gây thiệt hại cho nền kinh tế. Đồng thời xử lý nghiêm những hiện tượng điều chỉnh để trục lợi từ quy hoạch, phải coi đó cũng như hành vi tham nhũng, lợi dụng chức vụ quyền hạn gây thiệt hại về kinh tế.

Xin chân thành cảm ơn ông!