Nhìn lại thương vụ thoái vốn tại Vina Alliance của Vinataba (kỳ 1)

Trước tiên, khu đất 152 Trần Phú – nơi  định làm VinaSquare – vốn là đất của Vinataba. Chính xác hơn, đấy là nền đất của Nhà máy thuốc lá Sài Gòn (trước năm 1975 là Hãng thuốc là M.I.C). Nhà máy này thuộc Công ty TNHH MTV Thuốc lá Sài Gòn (Vinataba Sài Gòn), đơn vị thành viên do Vinataba sở hữu 100% vốn.

Thực hiện chủ trương di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị, năm 2012, nhà máy thuốc lá Sài Gòn đã hoàn thành công tác di dời về Khu công nghiệp Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh.

Cũng trong năm 2012, Vinataba có văn bản xin ý kiến Chính phủ và các Bộ Công thương, Tài chính và Tài nguyên Môi trường xin góp vốn bằng một phần giá trị quyền sử dụng đất tại khu đất 152 Trần Phú để thực hiện dự án thương mại. Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã giao Bộ Công Thương chủ trì họp với các cơ quan liên quan thống nhất phương án giải quyết đề nghị của Vinataba, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Nhưng không phải mãi đến lúc đó, nền đất của nhà máy thuốc lá Sài Gòn ở 152 Trần Phú mới được nhắm đến cho mục đích địa ốc. Từ cách đó nhiều năm, công tác chuẩn bị đã cơ bản hoàn tất.

Kẻ “cầm cơ”

Không rõ Vinataba là “tác giả ý tưởng” hay là những nhà đầu tư “có ý tưởng” đã chủ động tìm đến Vinataba.

Chỉ biết rằng, ngày 13/10/2008, Công ty TNHH Vina Alliance chính thức được thành lập. Cùng lúc này, UBND Tp. HCM cũng cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án xây dựng khu phức hợp tiêu chuẩn cao cấp bao gồm khu trung tâm thương mại-dịch vụ, khu cao ốc văn phòng và khu căn hộ cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hoàn chỉnh tại địa điểm 152 Trần Phú, Q.5, TP. HCM.

Theo đó, dự án có tổng vốn đầu tư là 3.360 tỷ đồng (tương đương 210 triệu USD), với thời gian hoạt động là 50 năm.

Liên doanh 6 cái tên tham gia dự án cũng là 6 thành viên sáng lập của Vina Alliance, gồm 5 doanh nghiệp Việt Nam – là Vinataba, Vinataba Sài Gòn, CTCP Thương mại và Đầu tư Vi na ta ba, Công ty TNHH Đô Thành Việt, Công ty cổ phần xây dựng thương mại Căn nhà mơ ước (Dream House). Cái tên ngoại duy nhất là Công ty TNHH Pacific Alliance Land Limited (thuộc quỹ đầu tư Vinaland Ltd, thành viên của Vina Capital).

Tuy nhiên, trong số này, “có vẻ” chỉ có Vinataba (kể cả Vinataba Sài Gòn) và Vinaland Ltd (thông qua Pacific Alliance Land) là có ý định làm VinaSquare một cách nghiêm túc.

Trong khi, ba cái tên còn lại có lẽ chỉ thiên về “lướt”. Chẳng hạn như Dream House, họ đã chuyển nhượng toàn bộ vốn tại liên doanh Vina Alliance, chỉ sau một năm tham gia sáng lập, để nhận về khoản lãi chuyển nhượng hơn 8,3 tỷ đồng.

Không lạ khi cơ cấu góp vốn tại Vina Alliance đã sớm có những sự thay đổi.

Tháng 10/2009, Vinaland Ltd đã gom thêm 7,2 triệu USD, tương đương với 13% vốn điều lệ, để nâng tỷ lệ sở hữu tại Vina Alliance từ 49% lên mức 62%. Với tỷ lệ áp đảo này, Vinaland Ltd đương nhiên là kẻ “cầm cơ” tại dự án VinaSquare.

Không chỉ có sự xáo trộn sở hữu trong các thành viên sáng lập, cơ cấu sở hữu Vina Alliance cũng đón thêm thành viên mới.

Cập nhật đến giữa năm 2016, trong số 880 tỷ đồng vốn điều lệ mà Vina Alliance đăng ký, có sự đóng góp bởi 4 thành viên: Công ty TNHH Sơn Đông (92,4 tỷ đồng, chiếm 10,5%); Công ty Pacific Alliance Limited (545,6 tỷ đồng, chiếm 62%); Vinataba (176 tỷ đồng, chiếm 20%); Vinataba Sài Gòn (66 tỷ đồng; chiếm 7,5%).

Trong số này, Công ty TNHH Sơn Đông là một cái tên mới. Nhưng chưa rõ, họ đã gom 10,5% vốn Vina Alliance từ đâu, khi nào và với mức giá nào.

Sở hữu của Vinataba

Mức độ sở hữu của Vinataba tại Vina Alliance không chỉ được thể hiện ở tỷ lệ 20% mà nó trực tiếp đứng tên.

Vinataba Sài Gòn là pháp nhân thuộc sở hữu 100% của Vinataba, nên phần sở hữu của Vinataba Sài Gòn tại Vina Alliance bản chất cũng là của Vinataba. Do đó, khi ghi nhận trên báo cáo tài chính hợp nhất, tỷ lệ sở hữu của Vinataba tại pháp nhân dự án VinaSquare sẽ là 27,5%, chứ không phải là 20%.

Mà đối với một doanh nghiệp nhà nước thuộc diện phải di dời nhà máy, cơ sở sản xuất ra khỏi “đất vàng” như Vinataba, con số 27,5% có ý nghĩa rất khác so với 20%.

Khoản 2, Điều 8 Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị (Ban hành kèm theo Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ) quy định: “Trường hợp doanh nghiệp phải di dời liên doanh với nhà đầu tư khác thành lập pháp nhân mới để thực hiện dự án đầu tư có chuyển mục đích sử dụng đất thì pháp nhân mới phải đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, đồng thời doanh nghiệp phải di dời phải có phần vốn góp không thấp hơn 26% trong vốn điều lệ của pháp nhân mới”.

Chiểu theo quy định này, Vinataba muốn liên doanh với nhà đầu tư khác để triển khai một dự án bất động sản trên nền đất cũ của Nhà máy thuốc lá Sài Gòn họ phải sở hữu tối thiểu 26% vốn điều lệ của pháp nhân dự án.

Và thực tế, Vinataba đã lựa chọn sở hữu 27,5% Vina Alliance. Tỷ lệ gần như tối thiểu này là đủ để 3,1 ha đất tại 152 Trần Phú sẽ không bị đấu giá hay thu hồi.

Ở đó sẽ mục lên một dự án bất động sản quy mô, trong cái bắt tay giữa Vinataba và đối tác. Kế hoạch là như vậy!

Băn khoăn…

Có ý kiến cho rằng, Vinataba mới là bên đóng vai trò quyết định cho sự ra đời của dự án VinaSquare. Nhưng khi dự án hình thành trên giấy, tiếng nói – kèm theo đó là cả quyền lợi và nghĩa vụ - của Vinataba lại trở thành thứ yếu.

Họ chỉ nắm giữ 27,5%, trong khi cổ đông ngoại – Vinaland Ltd – nắm giữ tỷ lệ khuynh loát, đến 62%. Liệu Nhà nước (thông qua Vinataba) có bị thiệt thòi (?!).

“Nếu vai trò của Vinataba chỉ hạn chế thế, tại sao ngay từ đầu không thu hồi khu đất rồi tổ chức bán đấu giá. Như thế sẽ cạnh tranh hơn. Vinaland Ltd, Vina Capital hay bất kể nhà đầu tư nào muốn đều có thể tham gia đấu giá. Có khi Nhà nước còn thu được nhiều hơn”, trích một quan điểm.

Công bằng mà nói, việc Vinataba bắt tay với các đối tác để phát triển dự án 152 Trần Phú là một giải pháp không tồi, cho cả doanh nghiệp và cả nhà nước.

Tuy nhiên những lo ngại đặt ra cũng không phải là không có cơ sở. Nhất là khi gần chục năm nay, dự án vẫn chỉ được triển khai “trên giấy”. Và bất chấp thực tế này, các thương vụ chuyển nhượng vẫn lần hồi diễn ra.

Không phải kiểu “lướt vội” như Dream House, nhà đầu tư tưởng chừng rất tâm huyết và xác định làm nghiêm túc với VinaSquare – là Vinaland Ltd – cuối cùng cũng đã “lướt”.

Cả Vinataba, họ cũng đã rút!

3,1 ha đất tại 152 Trần Phú – nhờ Vinataba mới được giữ lại để thành lập liên doanh thực hiện dự án đầu tư có chuyển mục đích sử dụng đất – cuối cùng cũng đổi chủ. Còn VinaSquare, sau một hành trình dài và nhiều thay đổi, nó vẫn “nằm trên giấy”.

Nhưng dù “nằm trên giấy” nó vẫn biết cách giúp đối tác của Vinataba hốt bạc./.

Đón đọc…