Lùm xùm chuyện "rút ruột" quỹ bảo trì
Một trong những vấn đề gây lùm xùm ở các dự án chung cư thời gian qua là việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Theo quy định, quỹ bảo trì là khoản phí được tính bằng 2% giá trị căn hộ và thanh toán khi người mua, thuê nhà đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng. Riêng đối với diện tích chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích kể trên.
Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định và Luật Nhà ở 2023 vừa có hiệu lực từ 1/8 vừa qua, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư cố tình phớt lờ quy định trên khiến cư dân nhiều khu chung cư bức xúc. Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bị xử phạt hành chính hàng trăm triệu đồng vì "ôm" quỹ bảo trì chung cư, không chịu bàn giao cho ban quản trị do cư dân bầu.
Ngoài vấn đề từ chủ đầu tư, tại nhiều chung cư xảy ra ban quản trị do chính cư dân bầu ra cũng gây bức xúc bởi việc sử dụng quỹ bảo trì thiếu minh bạch, thậm chí thành viên ban quản trị còn vụ lợi từ quỹ bảo trì.
Hàng loạt vụ án ban quản trị nâng khống, tham ô, rút ruột quỹ bảo trì đã bị cơ quan công an phanh phui, xử lý. Trong đó, có thể kể tới vụ Trưởng ban, Phó ban Quản trị chung cư Miếu Nổi (phường 3, quận Bình Thạnh, TP.HCM) bàn bạc với giám đốc Công ty thang máy rồi nâng khống giá, hưởng chênh lệch hàng trăm triệu đồng. Cơ quan điều tra Công an quận đã khởi tố các đối tượng về tội “Tham ô tài sản”.
Cuối tháng 7 vừa qua, Công an TP Huế (Thừa Thiên Huế) đã khởi tố bắt tạm giam đối với Phạm Hoàng Liên (Trưởng ban quản trị khu chung cư Araya, phường Xuân Phú, TP Huế) về tội “Tham ô tài sản”. Cơ quan điều tra thu giữ nhiều tài liệu khai khống và chi tiêu nhưng không chứng minh được mục đích bảo trì, sửa chữa chung cư của Liên.
Mới đây nhất, Công an quận Hà Đông (Hà Nội) đã khởi tố Lưu Thị Quỳnh Trang, thư ký của Ban quản trị cụm nhà chung cư Mulberry Lane về tội danh “Tham ô tài sản”. Điều tra ban đầu xác định, do cần tiền chi tiêu cá nhân và đang có nhiều khoản nợ tín dụng, Trang đã sửa chữa và làm giả hồ sơ, giả chữ ký của thành viên ban quản trị để rút 100 triệu đồng trong tài khoản tiền gửi quỹ vận hành của ban quản trị chung cư.
Trao đổi với VietTimes, luật sư Trần Viết Hà - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, khoản phí bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ là số tiền rất lớn, nếu không có sự minh bạch trong chi tiêu thì quỹ bảo trì có thể trở thành nguồn tư lợi bất chính của các cá nhân.
“Bên cạnh việc chi tiêu thiếu minh bạch, không ít ban quản lý chung cư rút ruột quỹ bảo trì bằng cách kê khống số tiền chi cho việc bảo trì toà nhà như hợp đồng bảo trì, bảo hiểm, mua sắm thiết bị, dịch vụ quảng cáo... Với hình thức này, họ có thể thông đồng với nhà thầu cung cấp dịch vụ, nâng khống giá trị các hạng mục trong hợp đồng để ăn tiền chênh lệch”, ông Hà nói.
Đồng quan điểm luật sư Hà, luật sư Lê Văn Kiên (Trưởng Văn phòng luật sư Ánh sáng Công lý) bổ sung thêm một nguyên nhân khá phổ biến khiến cư dân nhiều chung cư búc xúc là việc họ gặp nhiều khó khăn để tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị của cư dân, từ đó tiếp nhận quỹ bảo trì từ chủ đầu tư.
“Văn phòng chúng tôi từng nhận được rất nhiều yêu cầu trợ giúp pháp lý từ cư dân về việc tư vấn, hướng dẫn tổ chức hội nghị nhà chung cư, tiếp quản quỹ bảo trì.
Tuy nhiên, nhiều khu chung cư khi cư dân tổ chức được hội nghị nhà chung cư, bầu được ban quản trị thì khi bàn giao tiếp nhận quỹ bảo trì đã được sử dụng hết hoặc chỉ còn rất ít”, luật sư Kiên nói và cho rằng, để quản lý sử dụng quỹ bảo trì đúng mục đích, công khai minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho cư dân thì việc tổ chức hội nghị nhà chung cư đúng thời hạn luật quy định, sớm bầu ra ban quản trị của cư dân là một trong những vấn đề rất quan trọng.
Luật mới tháo gỡ nhiều vướng mắc
Trao đổi với VietTimes về Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, luật sư Lê Văn Kiên và luật sư Trần Viết Hà đều đánh giá, Luật Nhà ở 2023 có nhiều quy định mới “gỡ vướng” cho cư dân chung cư, tạo sự minh bạch, chặt chẽ trong việc quản lý quỹ bảo trì chung cư.
"Một điểm mới liên quan đến việc tổ chức hội nghị chung cư theo quy định tại Điều 145, Luật nhà ở 2023 là trong trường hợp do dịch bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp thì có thể tổ chức họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến”, ông Hà nói.
Về thời hạn tổ chức hội nghị chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư (05/2024/TT-BXD) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, trong đó quy định về điều kiện để tổ chức hội nghị chung cư. Cụ thể, về việc tổ chức hội nghị chung cư phải trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua. Số lượng người tham dự phải đảm bảo tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao theo quy định tại khoản 2 Điều 145 Luật Nhà ở 2023.
Luật sư Lê Văn Kiên cho biết, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nếu Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định.
"So với quy định cũ, Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng có điểm mới đáng chú ý trong quy định trách nhiệm của UBND cấp xã nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Cụ thể, thông tư mới bổ sung thêm trường hợp UBND cấp xã nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nếu chủ đầu tư chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản theo quy định của pháp luật và có đơn đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.
Ngoài ra, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì không yêu cầu phải đáp ứng tỷ lệ số người tham dự như đã nêu ở trên", luật sư Kiên cho biết.
Về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, luật sư Lê Văn Kiên cho biết, Luật Nhà ở 2023 quy định, trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì.
Đây là điểm mới so với so với trước đây bởi Luật Nhà ở 2014 quy định, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng để quản lý kinh phí này.
Luật sư Trần Viết Hà đánh giá, quy định về việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư cũng là điểm nổi bật, đáng được quan tâm trong Luật Nhà ở mới.
Theo ông Hà, Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã có quy định về việc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu không bàn giao thì sẽ cưỡng chế. Tuy nhiên Luật Nhà ở năm 2014 quy định còn chung chung, thiếu cơ sở để thực hiện nên thời gian qua chúng ta thấy xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân (đại diện là Ban Quản trị) và chủ đầu tư.
Điều 154 Luật mới quy định thẩm quyền của UBND cấp huyện trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì và thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang cho Ban quản trị nhà chung cư.
Theo đó khi xảy ra tình trạng chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì thì ban quản trị gửi văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị thì UBND cấp huyện phải ra văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Kể từ thời điểm UBND ra văn bản nếu sau 10 ngày mà chủ đầu tư không bàn giao thì ra quyết định cưỡng chế.
“Quá trình cưỡng chế nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì UBND cấp huyện gửi kiến nghị, kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.” – luật sư Hà nói.
Về việc công khai minh bạch quỹ bảo trì, luật sư Lê Văn Kiên cho biết, cư dân có thể căn cứ vào Điều 155 (Sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu), Luật Nhà ở 2023 yêu cầu Ban Quản trị, Chủ đầu tư quản lý quỹ bảo trì công khai các khoản chi tiêu.
“Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ban quản trị nhà chung cư không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải có hóa đơn, chứng từ và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư”, luật sư Kiên cho biết.
