"Vỡ" phân khúc
Trong vòng 3 năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã thiết lập những mức kỷ lục mới. Điều đáng nói, không chỉ các dự án mới có giá cao, mà nhiều dự án vốn được xếp vào nhóm bình dân với tiêu chí cơ bản như diện tích nhỏ, vị trí ngoại thành, tiện ích vừa đủ... nay cũng có mức giá tiệm cận hoặc vượt ngưỡng trung cấp.
Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu CBRE và One Mount đều cho biết giá bán căn hộ sơ cấp trung bình Hà Nội tại thời điểm cuối quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.
Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai - vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy, nay ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, báo cáo của Savills Việt Nam cho hay, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý II/2025, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.
Khảo sát của VietTimes tại thị trường Hà Nội, dự án Ecolife Tây Hồ từng được mở bán ở mức 26 triệu đồng/m2 vào năm 2016, nay được giao dịch thứ cấp với giá trung bình khoảng 80 triệu đồng/m2, tiệm cận phân khúc cao cấp.
Tương tự, dự án Kosmo Tây Hồ mở bán năm 2017 có giá bán 30 triệu đồng/m2 nay được bán thứ cấp dao động từ 90 - 125 triệu đồng/m2.
Không ít dự án khu vực vùng ven như khu Nam An Khánh (huyện Hoài Đức cũ) từng được giao dịch với mức giá chỉ 14 - 18 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, kể từ khi đại đô thị Vinhomes Smart City hình thành từ năm 2020, mặt bằng giá khu vực này đã liên tục leo thang, hiện dao động quanh ngưỡng 40 - 45 triệu đồng/m2.
Hay tại khu HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt), nơi từng là biểu tượng nhà ở giá rẻ với mức giá 14 - 16 triệu đồng/m2 vào năm 2015, hiện giá rao bán đã tăng lên 40 - 45 triệu đồng/m2, dù chất lượng và tiện ích hầu như không thay đổi. Dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh mở bán năm 2017 với giá chỉ từ 15 triệu đồng/m2 nay giao dịch thứ cấp từ 50 - 52 triệu đồng/m2…
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một số khu vực tại Hà Nội từng được coi là “thiên đường nhà giá rẻ”, nhiều dự án căn hộ 5-10 năm tuổi đang được rao bán lại với giá từ 45 - 55 triệu đồng/m2.
Trên lý thuyết, thị trường căn hộ thường được chia làm ba nhóm: bình dân (giá dưới 30 triệu đồng/m2), trung cấp (30 - 45 triệu đồng/m2), cao cấp (trên 45 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, theo giới quan sát, khung phân loại này đang dần mất ý nghĩa khi giá căn hộ bị đẩy lên quá nhanh, vượt xa chất lượng thực tế và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Một chuyên gia bất động sản bình luận có những dự án từ năm 2017 được mở bán với giá 18-22 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại chủ nhà rao bán lại với giá gấp đôi, gấp 3. Trong khi đó, thiết kế, tiện ích, mật độ cư dân vẫn ở mức cơ bản. “Nói là ‘cao cấp’ chỉ vì mức giá, còn chất lượng thì không đổi”, vị này nói.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao dịch vụ tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong việc tiếp cận trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư nên người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai.
Một phần trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với sự linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch, bà Hằng phân tích.
Ngoài ra, bà Hằng cho biết cũng có một tỷ lệ nhất định là mua để sử dụng, đón đầu giai đoạn hoàn thiện của dự án và khi sản phẩm được hình thành trong tương lai, họ có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích, phục vụ cho việc đầu tư hoặc sử dụng tùy theo diễn biến thị trường trong thời gian sắp tới.
Vì sao căn hộ bình dân... có giá không bình dân?
Có nhiều nguyên nhân khiến căn hộ bình dân tăng giá mạnh trong thời gian qua. Thứ nhất, nguồn cung căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Theo báo cáo của CBRE, từ năm 2020 đến nay, phân khúc này chỉ chiếm chưa đến 5% tổng nguồn cung mới, do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao khiến các chủ đầu tư không còn mặn mà với sản phẩm giá rẻ.
Thứ hai, lực cầu tăng nhanh sau dịch Covid-19, đặc biệt là nhu cầu mua để ở trong bối cảnh lãi suất hạ nhiệt, đã khiến lượng căn hộ có mức giá vừa túi tiền bị săn đón trở lại, đẩy giá lên cao.
Thứ ba, tâm lý “giữ tiền” trong bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận mua lại căn hộ cũ, chờ tăng giá. Điều này góp phần đẩy giá thứ cấp lên, bất chấp chất lượng không cải thiện.
Trong khi nhà đầu tư có thể chấp nhận mặt bằng giá mới để đặt cọc rồi chờ thời thì người mua để ở lại rơi vào thế khó. Với ngân sách 1,8 - 2,2 tỷ đồng, vốn đủ để mua một căn 2 phòng ngủ ở vùng ven cách đây vài năm, nay người mua buộc phải di chuyển xa hơn chỉ mua được căn một phòng ngủ.
Với căn hộ 2 phòng ngủ, thị trường chỉ còn những căn hộ 2 tỷ đồng trở lên ở các dự án vướng pháp lý, không có sổ hồng. Tại các dự án trung cấp, giá bán neo từ 3,5 tỷ đồng trở lên với dòng 2 phòng ngủ và trên 6 tỷ đồng với dòng 3 phòng ngủ. Còn với các dự án cao cấp, giá căn hộ 2 phòng ngủ đã vượt 8 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ trên 12 tỷ đồng.
Bài toán an cư dường như đang rời xa tầm tay của số đông, đặc biệt là nhóm lao động trẻ tại đô thị. Nhiều chuyên gia cho rằng nếu không có chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ một cách quyết liệt, giấc mơ căn hộ sẽ tiếp tục xa vời với hàng triệu người dân.
Tăng 40% so với cùng kỳ, giá căn hộ mới Hà Nội lập đỉnh, nhà đầu tư chiếm sóng
Căn hộ 1 phòng ngủ giá 31 tỷ đồng: Vì sao có giá "trên trời"?
