Hai phương án đề xuất về xác định giá đất mới
Tại tờ trình dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2025 sắp tới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất thay đổi căn bản nguyên tắc xác định giá đất, nhằm bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Theo đó, thay vì xác định theo “nguyên tắc thị trường”, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, phù hợp với thực tiễn và yêu cầu quản lý.
Cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án cụ thể. Phương án thứ nhất, Chính phủ ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần (thay vì hàng năm như hiện nay). Bảng giá được xây dựng theo khu vực, vị trí cụ thể, phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương. Trong trường hợp có biến động lớn, bảng giá có thể được điều chỉnh, bổ sung trong kỳ.
Phương án thứ hai, bỏ việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp, thay vào đó áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số này do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, nhằm điều chỉnh bảng giá theo biến động thực tế, áp dụng từ năm thứ hai trong mỗi chu kỳ 5 năm.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đề xuất này nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, minh bạch hóa cơ sở tính thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, đồng thời góp phần ổn định thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Bỏ định giá đất theo thị trường là tín hiệu tích cực đối với doanh nghiệp bất động sản
Liên quan đến chủ đề giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nói với VietTimes rằng, tiền sử dụng đất là yếu tố then chốt tác động đến giá bất động sản. Việc bỏ cơ chế xác định giá đất theo thị trường sẽ là bước đi quan trọng giúp đơn giản hóa thủ tục triển khai dự án. Theo ông, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với đề xuất này, giá nhà có thể hạ nhiệt, thị trường bớt căng thẳng và áp lực giá sẽ giảm so với giai đoạn vừa qua.
Ông Hiệp nhấn mạnh, ông nhiều lần kiến nghị rằng việc áp dụng giá đất theo thị trường là bất hợp lý, bởi khi đó giá nhà sẽ luôn bị kéo theo đà tăng của giá đất. Hệ quả là doanh nghiệp chậm triển khai dự án, còn giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng đề xuất bỏ cơ chế định giá đất theo giá thị trường trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là tín hiệu tích cực đối với các doanh nghiệp bất động sản. Thời gian qua, quy định tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã khiến nhiều dự án vướng mắc do không có cơ sở rõ ràng để xác định “giá thị trường”.
Theo ông Toản, có trường hợp cán bộ lo ngại trách nhiệm nên không dám xác định giá, dẫn tới dự án bị đình trệ. Ngược lại, có dự án đã được chốt giá đất nhưng sau đó bị yêu cầu định giá lại vì cho rằng mức giá trước đó quá thấp, buộc doanh nghiệp nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng. Điều này khiến chi phí đội lên, nhiều dự án không thể hoàn thành, doanh nghiệp lâm vào khó khăn.
Ông Toản cho biết thêm, thực tế còn có những dự án bị áp giá đất dựa trên kết quả đấu giá của khu đất liền kề, trong khi mức giá trúng thầu lại mang tính “ảo”, không phản ánh giá trị thực. Điều này đẩy chi phí sử dụng đất lên quá cao, làm méo mó mặt bằng giá và gây áp lực lớn cho chủ đầu tư.
Theo ông, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sau 1 năm thi hành là hợp lý, vừa tháo gỡ khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, vừa góp phần làm giảm áp lực chi phí, qua đó giúp hạ nhiệt giá nhà trên thị trường.
Dưới góc nhìn luật sư, ông Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho hay, thay vì xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dự thảo quy định Nhà nước là chủ thể xác định giá.
“Điều này có thể khiến giá đất sơ cấp giảm, từ đó tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận đất đai với chi phí thấp hơn. Nhưng cũng cần theo dõi thêm cơ chế cụ thể để bảo đảm không tạo khoảng cách quá xa giữa giá đất Nhà nước và thị trường”, ông lưu ý.
Bảng giá đất chi tiết đến từng thửa - cần thiết nhưng chưa thể nóng vội
Trao đổi thêm với VietTimes về chủ đề này, bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định việc Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường là một bước điều chỉnh lớn, cho thấy định hướng siết chặt vai trò điều tiết của Nhà nước với nguồn lực đất đai, một yếu tố quan trọng trong quy hoạch, phát triển đô thị và điều phối ngân sách công.
Tuy nhiên, bà Trang cảnh báo rằng hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và dữ liệu đi kèm: “Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư, hoặc tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương - đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc”.
Bà cũng lưu ý rằng nếu giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể không thu được giá trị tương xứng từ tài sản đất đai – điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả phân bổ ngân sách công trong giai đoạn phát triển hiện nay.
“Giá thị trường là thước đo công bằng cho tất cả các bên tham gia. Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là yếu tố công bằng. Giá trị đất tăng phần lớn là do Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng, vì vậy Nhà nước xứng đáng được chia sẻ phần gia tăng giá trị này, thường được thực hiện thông qua thuế tài sản”, bà Trang chia sẻ.
Quan điểm này cho thấy, nếu được thực hiện trên cơ sở định giá công bằng, vai trò điều tiết của Nhà nước có thể đảm bảo nguồn lực từ đất đai phục vụ lợi ích chung.
Bà Trang cho rằng việc Nhà nước chủ động định giá có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường hiện còn thiếu minh bạch. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là không thể thiếu.
Một điểm mới trong dự thảo là việc tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh - đơn vị ra quyết định giá. Theo bà Trang, về mặt thể chế, đây là một bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và tạo điều kiện cho đánh giá khách quan.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills cho rằng cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự có chuyên môn và vai trò tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập.
“Hiện nay, hội đồng thẩm định chủ yếu gồm đại diện từ các sở ngành địa phương, và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản – điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật của hội đồng", vị chuyên gia nói.
Do đó, chuyên gia Savills kiến nghị cần tiếp tục nâng cao năng lực tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định, đồng thời công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để tạo niềm tin cho thị trường.
Đáng chú ý, dự thảo mới cũng đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước cải cách được đánh giá cao, góp phần minh bạch hóa định giá, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường…
Tuy vậy, bà Trang nhấn mạnh rằng triển khai bảng giá đến từng thửa không đơn giản. Việc triển khai bảng giá chi tiết đến từng thửa vẫn còn gặp nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ.
Để bảng giá này phản ánh đúng giá trị thực tế, bà Trang cho rằng cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.
“Thay vì áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn sẽ khả thi hơn”, chuyên gia Savills đề xuất các đô thị có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng có thể là những địa phương tiên phong, từ đó mở rộng dần khi các tỉnh thành khác đủ điều kiện.
Chưa đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân ở mức 20% mỗi lần chuyển nhượng bất động sản
Sửa Luật Đất đai: 10 điểm mới nổi bật trong dự thảo
