Hải Phát Invest sắp “lên sàn” với mã HPX: Những thông tin nên lưu ý… (kỳ 1)

Theo kế hoạch, từ ngày 24/7/2018, 150 triệu cổ phiếu của Hải Phát Invest sẽ trình sàn HoSE với mã HPX. Giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 26.800 đồng/cổ phiếu, với biên độ giao động giá trong ngày giao dịch đầu tiên +/-20%.

Tạm tính theo mức giá tham chiếu, vốn hóa ngày chào sàn của Hải Phát Invest đạt khoảng 4.020 tỷ đồng.

Tuy đến lúc này mới quyết định đưa cổ phiếu lên niêm yết tại HoSE nhưng từ nhiều năm nay, Hải Phát Invest đã là một thương hiệu trong làng bất động sản thủ đô.

Thời gian gần đây, HPX tiếp tục mở rộng hoạt động đầu tư ra phạm vi cả nước, với các dự án trải dài từ Bắc vào Nam, tập trung vào các khu vực kinh tế trọng điểm như: Bắc Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang.

Theo một công bố, Hải Phát Invest đang phát triển các phân khúc bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp với quỹ đất lên tới 10.000 ha.

Lợi nhuận “đẹp”

Cần thiết phải nói rằng, HPX đã có những bước chạy đà rất đẹp cho kế hoạch lên sàn. Chí ít là về kết quả lợi nhuận.

Năm 2015, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của HPX đạt 157 tỷ đồng (làm tròn). Đến năm 2016, tăng nhẹ lên mức 168 tỷ đồng. Rồi năm 2017, tăng đột biến lên mức 325 tỷ đồng – tức là gần gấp đôi.

Đà tăng trưởng lợi nhuận ở HPX tiếp tục được duy trì sang năm 2018. Theo Báo cáo tài chính hợp nhất Quý I/2018, chỉ tính riêng 3 tháng đầu năm, công ty đã lãi ròng 143 tỷ đồng. Đây có lẽ cũng là mức lợi nhuận quý cao nhất của HPX từ trước tới nay.

Kết quả lợi nhuận ấn tượng này là tiền đề cho nhiều phép tính toán ở HPX. Bởi lưu ý rằng, khi tiến hành định giá cổ phiếu HPX theo phương pháp P/E, Hải Phát Invest và nhà tư vấn của họ đã chọn lợi nhuận sau thuế 4 quý gần nhất – tức là kết thúc vào quý I/2018, chứ không phải là 4 quý của năm 2017.

Kết quả, HPX đã có mức “lợi nhuận sau thuế 4 quý gần nhất” cao kỷ lục – đạt 472,5 tỷ đồng. Với số cổ phần phổ thông bình quân lưu hành là 100 triệu cổ phiếu, EPS 4 quý gần nhất đạt 4.725 đồng/cổ phiếu. Với P/E tham chiếu đạt 10,48 lần, tính toán theo phương pháp P/E, giá cổ phiếu HPX đạt con số 49.511 đồng/cổ phiếu.

Định giá theo Phương pháp P/B, với P/B tham chiếu bình quân đạt 1,76 lần, giá cổ phiếu HPX đạt 26.040 đồng. Ở đây, kết quả lợi nhuận có đóng góp quan trọng vào việc tính toán giá trị sổ sách của cổ phiếu HPX – tham số chính cho việc tính toán giá cổ phiếu.

Trên cơ sở các phương pháp tính giá trên, giá trị hợp lý của mỗi cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát là 37.775 đồng/cổ phiếu.

“Nhằm gia tăng tính thanh khoản của cổ phiếu Hải Phát để thu hút sự quan tâm của các Nhà đầu tư, đồng thời dựa trên quan điểm thận trọng, căn cứ Nghị quyết Hội đồng quản trị số 31/2018/NQ-HĐQT ngày 29/06/2018, Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát quyết định chọn mức giá khởi điểm niêm yết của Công ty trong ngày giao dịch đầu tiên tại Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh là 26.800 đồng/cổ phiếu”, trích Cáo bạch niêm yết của HPX.

Thương vụ “đẹp”?

Có một điểm rất đáng chú ý trong cơ cấu lợi nhuận của HPX, đó là tỷ trọng quá lớn từ doanh thu hoạt động tài chính.

Theo đó, năm 2017, HPX ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính 307 tỷ đồng, tăng đột biến so với mức 10 tỷ đồng của năm 2016, và 1 tỷ đồng của năm 2015.

Mức doanh thu hoạt động tài chính này, thậm chí đã vượt lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ (ghi nhận từ các hoạt động kinh doanh cốt lõi) cùng kỳ - đạt 283 tỷ đồng.

Vậy, điều gì đã tạo ra doanh thu hoạt động tài chính của HPX trong năm 2017?

Theo tìm hiểu, bên cạnh phần rất nhỏ của lãi tiền gửi, tiền cho vay (2 tỷ đồng), doanh thu hoạt động tài chính của HPX chủ yếu đến từ lãi bán các khoản đầu tư (305 tỷ đồng). Cụ thể hơn là bán phần vốn góp của Hải Phát Invest tại Công ty TNHH Phát triển Địa ốc Hải Phong (Hải Phong).

Theo đó, năm 2017, HPX đã thực hiện bán làm 2 đợt, cho 2 đối tác khác nhau.

Ngày 23/10/2017, HPX ký hợp đồng chuyển nhượng vốn góp số 549/2017/HĐCN, chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) 49% vốn điều lệ Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong – tương đương với 147 tỷ đồng. Phần vốn góp này nằm trong 70% phần vốn góp của HPX góp khi thành lập Hải Phong. “Tổng giá trị hợp đồng là 313 tỷ đồng; lãi từ chuyển nhượng là 273,8 tỷ đồng”, HPX cho biết.

Sau đó một tuần, ngày 30/10/2017, HPX tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân (Thành Nhân) 8% tổng vốn điều lệ Hải Phong – tương đương 24 tỷ đồng. Tổng giá trị hợp đồng là 37,2 tỷ đồng; lãi từ chuyển nhượng là 30,8 tỷ đồng.

Chuyển nhượng 57% vốn góp tại Hải Phong (lưu ý là vốn đăng ký chứ không phải vốn thực góp, bởi lẽ tính đến thời điểm HPX phát hành cáo bạch, vốn điều lệ đã thực góp của Hải Phong mới đạt 10,15 tỷ đồng), HPX đã thu lãi chuyển nhượng tới 305 tỷ đồng, vượt cả lãi gộp từ bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ trong cả năm 2017.

Rõ ràng nếu không có lãi bán khoản đầu tư tại Hải Phong, HPX sẽ không thể báo lãi ấn tượng – lên đến 403 tỷ đồng trước thuế - trong năm 2017.

Chưa dừng lại, bước sang Quý I/2018, khoản đầu tư tại Hải Phong lại thêm một lần nữa “làm đẹp” kết quả lợi nhuận của HPX.

Ngày 26/3/2018 – tròn 5 tháng sau ngày ký hợp đồng lần 1, HPX lại tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng vốn góp số 106/2018/HĐCN, chuyển nhượng Hải Phát Land thêm 32,99% vốn điều lệ Hải Phong – tương đương 98,97 tỷ đồng.

“Tổng giá trị hợp đồng là 263,26 tỷ đồng; lãi từ chuyển nhượng là 236,1 tỷ đồng”, HPX cho biết. Mức lãi chuyển nhượng này, thực tế, đã vượt xa con số lợi nhuận trước thuế mà HPX đã báo trong Quý 1/2018 – là 181 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh của tân binh HoSE, ngay trước thời điểm lên sàn, sẽ ra sao nếu không có khoản lãi chuyển nhượng này (?!).

Nên nhớ rằng, các bên đã tham gia nhận chuyển nhượng phần vốn góp của HPX tại Hải Phong – là Hải Phát Land và Thành Nhân - chỉ ít tháng trước vẫn là công ty con của Hải Phát Invest, do Hải Phát Invest sáng lập và chi phối.

Còn về Hải Phong, công ty này của ai và có gì? Bản chất thương vụ chuyển nhượng vốn Hải Phong là như thế nào?...

Đón đọc!