Thiếu công cụ quản lý đối với condotel
Sở Xây dựng Đà Nẵng vừa cho biết, thành phố này đang chuẩn bị báo cáo gửi Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Báo cáo dành nhiều nội dung để làm rõ thực trạng phát triển đối với phân khúc sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự du lịch (tourist villa).
Theo ông Vũ Quang Hùng - Giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, hiện nay, các dự án đầu tư condotel và tourist villa vẫn đang phát triển nhanh về số lượng lẫn quy mô các dự án. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này vẫn chưa có được quy định, điều chỉnh cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với công trình xây dựng.
Thực tế này đã đem đến nhiều khó khăn trong công tác quản lý, đồng thời cũng gây ra những yếu tố bất an cho cả nhà đầu tư và các khách hàng. Thống kê của CBRE trên địa bàn Đà Nẵng cho thấy, thị trường condotel và tourist villa đã tăng trưởng âm trong nửa cuối 2018, cụ thể là giảm tới 1,5 lần so với cùng kỳ 2017, về cả số lượng giao dịch lẫn nguồn cung sản phẩm.
 |
|
Cả người mua và chủ đầu tư vẫn đang chờ khung pháp lý nào giành cho sản phẩm condotel
|
“Về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, hiện nay, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng về condotel nên cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn gặp rất nhiều khó khăn trong công tác thiết kế, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt các dự án condotel.
Hơn nữa, về kinh doanh bất động sản hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel. Nhất là điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai, bảo lãnh đối với hoạt động mua bán, vấn đề người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ condotel.
Một vấn đề nữa là quản lý, vận hành, khai thác. Đối với nhà chung cư, theo quy định thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ thành lập Ban quản trị nhà chung cư để ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành. Còn đối với condotel, hiện nay các chủ sở hữu căn hộ condotel ký hợp đồng cho chủ đầu tư thuê lại để quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận”- Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng đánh giá.
Từ thực trạng này, Đà Nẵng đề nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản có ý kiến trình Chính phủ sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định các dự án đầu tư đối với loại hình condotel; Có những quy định cụ thể hơn về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với công trình xây dựng sản phẩm condotel.
Theo ông Vũ Quang Hùng: “Vấn đề này, TP Đà Nẵng cũng đã nhiều lần kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến tháo gỡ vướng mắc”.
“Lách luật” trong mua bán
Cũng theo báo cáo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn Đà Nẵng trong năm 2018 và định hướng 2019, một vấn đề nổi cộm nữa đối với thị trường BĐS Đà Nẵng là cần phải có chế tài quản lý đó là vấn đề đặt cọc trong mua bán bất động sản trên địa bàn TP.
Sở Xây dựng Đà Nẵng đánh giá, đây là vấn đề pháp lý phức tạp, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường, gây thất thu thuế của nhà nước.
Việc thiếu chế tài đã đem đến nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện làm ảnh hưởng đến trật tự xã hội trên địa bàn, nhưng việc kiểm tra, xử lý gặp khó khăn do chưa có hướng dẫn cụ thể. Hơn nữa, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ chỉ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật về dân sự.
Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, nguyên nhân tồn tại của những vấn đề này là do có rất nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản tiến hành rao bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật, mặc dù đơn vị này đã thông báo danh mục các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Như VietTimes từng phản ánh, tình trạng các chủ đầu tư chưa ký kết hợp đồng mua bán bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) mà đã thực hiện việc ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ với khách hàng với đầy đủ các nội dung như một hợp đồng mua bán bất động sản gồm đặc điểm bất động sản, tiến độ nộp tiền… đã diễn ra suốt thời gian qua.
Bằng hình thức này, sau khi ký kết, khách hàng đã tiến hành “chuyển cọc” qua nhiều khách hàng thứ cấp để “hưởng chênh lệch” khiến cơ quan quản lý không thể kiểm soát được.
 |
|
Vấn đề đặt cọc trong mua bán bất động sản trên địa bàn TP đang tồn tại những vấn đề pháp lý phức tạp, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường, gây thất thu thuế của nhà nước. Nhất là đối mặt với nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện làm ảnh hưởng đến trật tự xã hội trên địa bàn.
|
Tình trạng này gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, và đặc biệt là nguy cơ thất thu thuế cho nhà nước - do khách hàng chuyển cọc nhiều lần với mức giá trị liên tục thay đổi.
Theo ông Vũ Quang Hùng, Đà Nẵng cũng đã nhiều lần đề nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản có ý kiến trình Chính phủ sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định nhằm chấn chỉnh và siết chặt quản lý./.
