Để rõ hơn về xu hướng này, VietTimes đã có cuộc trao đổi với bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Phát triển CBRE Việt Nam.
Condotel: người bán, người mua đều... hoang mang!
- Với những gì CBRE vừa công bố, thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng 2018 chứng kiến sự đảo chiều tăng trưởng của 2 sản phẩm là căn hộ khách sạn (condotel) và căn hộ truyền thống. Bà có thể cho biết nguyên nhân?.
Đúng là với những gì đang diễn ra, so với giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), thị trường căn hộ khách sạn đang chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong việc chào bán các nguồn cung mới.
Theo ghi nhận của chúng tôi trong 6 tháng đầu năm 2018, số lượng giao dịch sản phẩm condotel đã giảm gần 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó căn hộ truyền thống có đến 1.200 căn được mở bán, và tỷ lệ là hơn 50% số căn chào bán mới được giao dịch. Nếu so với cùng kỳ năm 2017 thì số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2018 đã tăng gấp 3 lần.
Nguyên nhân có nhiều, do nguồn cung căn hộ khách sạn quá nhiều trong thời gian qua dẫn đến bão hòa là một yếu tố. Bên cạnh đó, số lượng căn hộ khách sạn tăng sẽ kéo theo cam kết lợi nhuận giảm. Trong khi đó, căn hộ truyền thống có nhiều ưu điểm hơn căn hộ khách sạn nên người mua quay trở lại với căn hộ truyền thống khiến thị trường tăng trưởng mạnh.
- Nguồn cung condotel tăng, nhưng giao dịch thấp và nhiều chủ đầu tư lại chưa công bố hay chậm mở bán. Điều đó liệu có đó liên quan đến nguyên nhân từ khung pháp lý của loại hình sản phẩm này, thưa bà?
Nội dung anh đang đặt ra là vấn đề được nhiều người quan tâm trong suốt thời gian qua. Nha Trang cũng đang diễn ra tương tự. Và lý do đầu tiên chính xác như anh nói, đó là khung pháp lý.
Các chủ đầu tư đang chờ đợi rất nhiều vào sự thay đổi về khung pháp lý đối với căn hộ khách sạn. Trong lúc họ chờ, rất nhiều hội thảo cấp trung ương lẫn địa phương được diễn ra theo hướng bàn về khung pháp lý đối với loại sản phẩm này.
Có nhiều luồng nhận định khác nhau, có quá nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này, điều đó khiến chúng tôi nhận thấy khung pháp lý ấy không thể sớm được thông qua. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục chờ đợi, và sẽ rất hoang mang trong việc xác định pháp lý sản phẩm ấy.
Còn vì sao họ hoang mang thì cách đây 2 năm, nói thật là người mua không hề có câu hỏi cho vấn đề này nhiều, mà họ chỉ mua mà thôi, họ quan tâm đến cam kết lợi nhuận và suy nghĩ là nếu 50 năm thì đó cũng chỉ là thời hạn, còn lại các quyền khác vẫn được giữ nguyên, không thay đổi.
Họ vẫn nghĩ rằng thời hạn như vậy, nhưng khi mua vẫn được nhập hộ khẩu, vẫn được các quyền khác. Nói cách khác là tôi mua, tôi thích ở thì tôi ở, không thích thì tôi cho thuê, nó vẫn là nhà của tôi. Nhưng sau 2 năm, đến nay họ nhận thấy rằng, với condotel, họ bị hạn chế quá nhiều quyền, ngoài cái quyền được 50 năm, họ không được tự sử dụng mà phải cho thuê lại.
Nhận thấy điều này họ bắt đầu thận trọng hơn, họ bắt đầu đặt câu hỏi,… Và tất nhiên là giao dịch bị giảm sút.
 |
|
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Phát triển CBRE Việt Nam
|
- Ngoài nguyên nhân từ chờ đợi khung pháp lý, còn lý do nào khiến thị trường condotel chậm lại, thưa bà ?.
Khung pháp lý là vấn đề đầu tiên, nhưng vấn đề thứ hai là khi nguồn cung nhiều, chắc chắn nhà đầu tư cũng thận trọng hơn để nghe ngóng sức hấp thụ của thị trường. Và đây là việc làm đương nhiên khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Thứ nữa, các chủ đầu tư đang cố làm chậm lại, chứ không phải bị chậm. Là vì họ đang muốn tìm kiếm, tạo ra sự khác biệt mới cho sản phẩm của họ trước khi đưa ra thị trường.
Thời gian qua, chúng tôi đã tiếp xúc với nhiều chủ đầu tư để làm tư vấn, bản thân chúng tôi cũng loay hoay để tư vấn làm sao để có sản phẩm độc đáo cho khách hàng.
Hai năm trước, công tác tư vấn của chúng tôi thì khá dễ dàng vì khi đó không có quá nhiều sản phẩm cạnh tranh. Nhưng 2 năm trở lại đây, các tư vấn đưa ra đều bị các nhà đầu tư bác bỏ. Bởi họ nói rất giống sản phẩm này, giống sản phẩm kia. Và họ yêu cầu sản phẩm phải độc đáo, phải có điểm khác biệt để có thể định vị trên thị trường.
Để tư vấn cho khách hàng, chúng tôi cũng phải đi khắp các thị trường nước ngoài, kể cả ngoài khu vực Đông Nam Á để tìm ví dụ mới có thể tư vấn thành công. Về thời gian, chúng tôi đã phải mất 8 tháng để tư vấn, thay vì chỉ vài tháng như trước đây.
Vẫn có nguy cơ “domino”
- Có quan điểm cho rằng, chủ đầu tư đã biết những rào cản pháp lý, nhưng vì lợi nhuận, họ cố tình đẩy rủi ro về phía người mua ?
Theo tôi, thời điểm đó, các chủ đầu tư cũng không thể có nhận định rõ ràng về vấn đề này. Thậm chí chúng tôi cách đây 2 năm cũng không có nhận định chính xác về sản phẩm condotel trên thị trường. Vì nó là một sản phẩm lai giữa condol và hotel. Đơn cử như sản phẩm hiện tại ở TP HCM là Office-tel. Hiện cũng đang có nhiều câu hỏi về sản phẩm này trên thị trường.
Quay lại condotel, chúng tôi được biết, chủ đầu tư chỉ có một khung pháp lý dưới dạng thông tư để đưa sản phẩm ra thị trường. Nôm na rằng các anh cứ bán đi, cái chúng tôi biết chắc chắn là các anh không thể freehouse, còn lại được điều chỉnh bằng cái gọi là thông tư hướng dẫn.
Nhưng như thực tế là đến bây giờ, khi sản phẩm đã bán hết rồi, mà thông tư hướng dẫn, lẫn khung pháp lý vẫn chưa có. Và chính các chủ đầu tư cũng không có khung pháp lý rõ ràng nên mới có những diễn biến như thế này.
- Như vậy có thể hiểu rằng, tất cả những gì liên quan đến condotel đều là phải chờ khung pháp lý, và thị trường phân khúc sản phẩm này sẽ tiếp tục trầm lắng. Chờ quá lâu có thể là một nguy cơ... vỡ trận với chủ đầu tư, khi mà sản phẩm này tiêu tốn khá nhiều nguồn lực tài chính, thưa bà ?
Đây là một câu hỏi rất hay! Theo cá nhân tôi thì thị trường sẽ không bị vỡ. Vì khi tôi nhìn vào các yếu tố thúc đẩy thị trường thì các nhân tố cơ sở của Đà Nẵng đang rất tốt.
Vỡ hay không thì đó là câu hỏi riêng cho từng địa phương, từng thị trường, chứ không thể là câu hỏi chung. Có thể ở những thị trường tại các địa phương sẽ có những bất ổn khác nhau.
Với thị trường Đà Nẵng thì theo tôi là không. Vì cơ sở đối với căn hộ khách sạn là khách du lịch đến địa phương và cơ sở hạ tầng. Đà Nẵng đang rất tốt về hạ tầng hiện tại và tương lai. Kể cả TP HCM, đến bây giờ phát triển đô thị nhưng cầu hay các tuyến giao thông kết nối hiện vẫn chưa có đầy đủ như Đà Nẵng. Trong khi Đà Nẵng thì dù du lịch chưa phát triển đã xây dựng rất nhiều cây cầu qua sông Hàn, nối biển với trung tâm.
Tiếp nữa là khách du lịch đến Đà Nẵng đang rất tốt, có sự ổn định và tăng trưởng. Ngoại trừ chuyện ta cần đa dạng nguồn khách, liên quan đến kết nối các chuyến bay đến và đi Đà Nẵng. Điều này cho thấy Đà Nẵng đang có những yếu tố tốt về lượng cầu các sản phẩm này. Còn về nguồn cung, chúng ta đã phát hiện điểm yếu, thì chúng ta tập trung điều chỉnh thì tôi tin thị trường Đà Nẵng không có vấn đề.
Tuy nhiên, có một số thị trường là có vấn đề, có thể ảnh hưởng và có thể là ảnh hưởng dây chuyền đến Đà Nẵng. Vì BĐS là một bài toán tổng thể, có dây chuyền. Ví dụ như khi Nha Trang, Phú Quốc có vấn đề thì cũng sẽ ảnh hưởng đến Đà Nẵng.
 |
|
Thị trường căn hộ khách sạn-Condotel đang trầm lắng và đối mặt với nhiều nguy cơ khi phải chờ đợi khung pháp lý phù hợp
|
- Đã biết những điểm yếu như vậy thì liệu có hạn chế được nguy cơ vỡ thị trường này hay không ?
Theo tôi có 2 nhân tố, chúng ta có thể can thiệp cả 2 dòng nguồn cung và cầu của sản phẩm.
Đối với nguồn cầu, chúng ta có thể can thiệp bằng những chính sách của địa phương và chính sách của các bên lữ hành. Để có thể tiếp tục duy trì và tăng trưởng lượng khách du lịch mang tính dài hạn, chứ không phải ngắn hạn để rồi giảm tốc.
Chúng ta cần có nhiều sản phẩm du lịch hơn, xây dựng nhiều đối tác chiến lược hơn từ cấp địa phương, đến cấp các công ty lữ hành, các hãng hàng không,...tức là cần duy trì tăng trưởng bền vững nguồn cầu.
Về phía nguồn cung, tôi ủng hộ quan điểm của các chủ đầu tư, tăng chậm mà chắc. Vì đây là thời điểm cần cân nhắc. Các chủ đầu tư cần tìm kiếm đối tác bền vững, định hướng những sản phẩm có tính khác biệt và chào bán khả quan hơn.
Bên cạnh đó, đối với các dự án, các chủ đầu tư chưa tìm kiếm được đối tác để tạo dựng khác biệt, thì họ sẽ phải bị loại khỏi cuộc chơi. Đây là quy luật tất yếu, bài học phải chấp nhận trong đầu tư.
- Trân trọng cảm ơn bà!
