Condotel không còn bùng nổ

 Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng đang có những dấu hiệu đảo chiều đối với 2 phân khúc căn hộ khách sạn và căn hộ bán truyền thống. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Phát triển CBRE Việt Nam cho biết: “So với nguồn cung mới chào bán trong giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), thị trường căn hộ khách sạn đang chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong việc chào bán các nguồn cung mới”.

Cụ thể, theo báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Đà Nẵng của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2018, số lượng giao dịch sản phẩm condotel đã giảm gần 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Từ năm 2017, sự giảm tốc này đã được nhìn thấy trong cả 2 xu hướng cung và giao dịch. Điều này cho thấy sự thận trọng của chủ đầu tư trong việc giới thiệu sản phẩm mới cũng sự thận trọng của như người mua, sau giai đoạn bùng nổ.

Dù sẽ có khoảng 6.800 căn hộ condotel được chào bán và hoàn thiện đưa vào hoạt động trong năm 2019, nhưng hầu hết đều được các chủ đầu tư dè dặt. Và nếu so với thị trường căn hộ truyền thống, thì tình hình thị trường không sôi động bằng.

Cụ thể, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường ghi nhận đã có hơn 1.200 căn hộ truyền thống được mở bán, với hơn 50% số căn chào bán mới được giao dịch. So với cùng kỳ năm 2017 thì số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2018 đã tăng gấp 3 lần.

Đâu là nguyên nhân!

 Nguyên nhân được các chuyên gia đưa ra là do thời gian qua, nguồn cung thị trường căn hộ khách sạn phát triển quá nhanh, có quá nhiều sản phẩm được đưa ra thị trường đã dẫn đến hiện tượng bão hòa. Bên cạnh đó, khi số lượng căn hộ khách sạn tăng sẽ kéo theo cam kết lợi nhuận giảm. 

“Có thể có nhiều lý do nhưng có 2 lý do chính đó là đã có sự bão hòa đối với thị trường căn hộ khách sạn. Và bên cạnh căn hộ khách sạn có quá nhiều nguồn cung thì bên cạnh đó đó mức lợi nhuận đối với người mua sản phẩm này không được như họ kỳ vọng” - bà Dương Thùy Dung nói.

Trong khi đó, căn hộ truyền thống có nhiều ưu điểm hơn căn hộ khách sạn như quyền sử dụng lâu dài, nhập hộ khẩu và chính sách cam kết từ chủ đầu tư,…nên người mua quay trở lại với căn hộ truyền thống.

Một vấn đề quan trọng liên quan đến tính pháp lý, khung pháp lý đối với sản phẩm condotel chưa thống nhất, chưa được quyết định bởi chính quyền, trong khi thị trường căn hộ truyền thống với khung pháp lý ổn định, rõ ràng, được sở hữu lâu dài đã thu hút người đầu tư trở lại.

Theo chuyên gia, tính pháp lý, khung pháp lý đối với sản phẩm condotel chưa thống nhất, chưa được quyết định bởi chính quyền khiến người đầu tư dè dặt.

Ngoài ra, một số dự án căn hộ truyền thống được chào bán gần đây nằm tại vị trí tốt kèm tiện nghi đã đáp ứng được nhu cầu cho người mua đầu tư lẫn ở, khiến người mua quay trở lại với sản phẩm căn hộ truyền thống.

Vẫn còn những nguy cơ

Theo số liệu thống kê của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng đón nhận thêm 1.812 phòng lưu trú từ 3-5 sao, dự báo sẽ có thêm 1.800 phòng được khai trương trong 6 tháng cuối năm 2018.

Đối với căn hộ condotel, sẽ có hơn 6.500 căn được kỳ vọng mở bán đến năm 2019, cùng với đó là hơn 6.800 căn đã được chào bán ra thị trường trong 6 tháng đầu năm 2018, đẩy nguồn cung phòng khách sạn tăng mạnh trong giai đoạn 2019-2020. Đối với căn hộ truyền thống, đã có hơn 1.200 căn hộ được mở bán trong 6 tháng đầu năm 2018.

“Việc tăng nguồn cung khiến nguồn cung tích lũy của phân khúc khách sạn hiện tại là 18.000 phòng lưu trú, dự báo đến năm 2020 là 24.000 phòng. Mặc dù hiện tại nguồn cung căn hộ khách sạn chưa đưa vào hoạt động nhiều, chưa tạo nên sự cạnh tranh đáng kể trên thị trường. Nhưng theo số liệu điều tra thì trong năm 2019-2020, số lượng này sẽ tăng trưởng rất nhanh. Việc tăng mạnh này khiến cho tổng nguồn cung cơ sở lưu trú trên thị trường gần 40.000 phòng khách sạn trong giai đoạn 2019-2020.

Đây có thể là chỉ số các chủ đầu tư khách sạn, chủ đầu tư căn hộ khách sạn và cá nhân người mua, người đầu tư cá nhân cần phải lưu ý. Chúng tôi đã gặp phải tình trạng tương tự tại TP HCM, khi trong năm 2018 một loạt các dự án, căn hộ được bàn giao đưa ra thị trường làm cho lợi nhuận cho thuê trên thị trường bị giảm sút. Đà Nẵng trong 2 năm tới cũng sẽ có tình trạng tương tự như vậy” - bà Dương Thùy Dung cảnh báo.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Phát triển CBRE Việt Nam

Bên cạnh đó, việc đảo chiều giữa 2 sản phẩm condotel và căn hộ truyền thống và với tốc độ phát triển của 2 sản phẩm này đang đẩy tổng nguồn cung đối với sản phẩm phục vụ lưu trú du lịch tăng mạnh chưa từng có.

Điều này cách đây hơn 2 năm, khi còn làm Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend đã từng cảnh báo sự phát triển nóng của sản phẩm căn hộ khách sạn-condotel tại Đà Nẵng về áp lực cạnh tranh với sản phẩm có cùng đối tượng khách hàng. Và nhất là sẽ đẩy các sản phẩm này vào cuộc cạnh tranh khốc liệt khi có cùng một đối tượng khách hàng khi tổng nguồn cung đưa ra một lượng lớn phòng lưu trú ra trên thị trường.

“Áp lực cạnh tranh đã bắt đầu xuất hiện, từ nay đến 2020 sẽ là rõ nét nhất, khi một loạt các sản phẩm condotel lẫn căn hộ truyền thống và phòng khách sạn được đưa ra thị trường” - bà Dương Thùy Dung dự báo.