25 ngân hàng, tổ chức, với hơn nửa là định chế quốc tế đang cấp vốn cho Novaland

Trên báo cáo tài chính hợp nhất Quý 4/2019, CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland - Mã CK: NVL) ghi nhận tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 22% so với đầu năm, đạt hơn 34.589 tỷ đồng, chiếm khoảng 38% tổng nguồn vốn.

So với nhiều doanh nghiệp niêm yết khác cùng lĩnh vực trên sàn chứng khoán, cơ cấu nguồn vốn của Novaland khá đa dạng.

Thuyết minh trên báo cáo tài chính cho thấy nguồn vốn vay của tập đoàn này đến từ các kênh vay ngân hàng, trái phiếu và vay từ bên thứ ba. Tính đến cuối năm 2019, danh sách chủ nợ được điểm tên lên tới con số 25. 

Theo tính toán của VietTimes, hơn 55% dư nợ của Novaland đến từ các nhà băng nước ngoài, đứng đầu là Credit Suisse AG với 8.795,3 tỷ đồng, tiếp đến là The Bank of New York Mellon với 5.549,5 tỷ đồng và GPI3 Co., Ltd với 1.392 tỷ đồng. 

Trong đó, Credit Suisse là chủ nợ lớn nhất (tính đến cuối năm 2019) và cũng là nhà tài trợ tín dụng “quen mặt” đối với Novaland từ trước khi tập đoàn này thực hiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Còn trên thị trường vốn quốc tế, năm 2018, Novaland cũng là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên sau 6 năm phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi trên sàn quốc tế, huy động được hơn 160 triệu USD.

Các khoản đầu tư của các định chế quốc tế thường đi kèm với những tiêu chuẩn rất nghiêm ngặt và yêu cầu rất cao ở những tổ chức góp vốn. Trong nhiều trường hợp, không chỉ là vấn đề tài sản bảo đảm, các định chế này cũng xem xét rất kỹ về năng lực và cam kết gắn bó của chủ doanh nghiệp, neo hàng loạt điều kiện ràng buộc về tỷ lệ sở hữu tối thiểu cũng như vị trí chủ chốt trong các hợp đồng góp vốn/đầu tư, thể hiện rõ nguyên tắc "chọn mặt gửi vàng".

Thực tế là chỉ có rất ít doanh nghiệp có thể trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư quốc tế ở mức độ như Novaland.

Đổi lại, việc thu hút được nguồn vốn nước ngoài giúp cho tập đoàn do ông Bùi Thành Nhơn đứng đầu tránh sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng trong nước. Đặc biệt là trong bối cảnh dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản ngày càng bị kiểm soát chặt chẽ.

Báo cáo tài chính thể hiện, Novaland có quan hệ tín dụng với cả chục ngân hàng lớn nhỏ trong nước. Trong đó, VPBank dẫn đầu với dư nợ 3.770 tỷ đồng, tiếp đến là nhóm MBBank và MBS với 3.010 tỷ đồng. Các ngân hàng như Sacombank hay VietinBank cũng có dư nợ tại Novaland lần lượt là 1.827 tỷ và 1.350 tỷ đồng.

Đáng chú ý, một số ngân hàng quy mô vừa cũng dành khoản tín dụng khá lớn cho Novaland như TPBank và PVCombank, với dư nợ được ghi nhận lần lượt là 1.700 tỷ và 1.800 tỷ đồng.

Áp lực đè nặng vì "tắc" dự án

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính đã không còn quá xa lạ đối với nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản ở thị trường Việt Nam, đặc biệt là với một “ông lớn” có quy mô tài sản tốp đầu như Novaland.

Dòng vốn này đóng vai trò quan trọng (nếu không muốn nói là góp phần chính yếu) cho việc phát triển nhiều dự án bất động sản. Nếu các dự án vì lý do nào đó bị đình trệ hoặc không được mở bán thì áp lực lãi vay sẽ càng thêm đề nặng lên các doanh nghiệp.

Năm 2019, doanh thu của Novaland sụt giảm 28,5% so với năm trước. Dấu hiệu hụt hơi thể hiện rõ trong Quý 4/2019 khi tập đoàn ghi nhận mức doanh thu chưa bằng 1/6 so với cùng kỳ, đạt mức 1.380 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2019, tập đoàn này ghi nhận chi phí lãi vay 1.153,17 tỷ đồng, tức mỗi ngày phải trả hơn 3 tỷ đồng tiền lãi vay.

Việc Novaland báo lãi sau thuế 3.382 tỷ đồng, chủ yếu đến từ ghi nhận các khoản “lãi từ giao dịch mua rẻ”, vốn mang đậm tính kỹ thuật hơn là hiệu quả kinh doanh thực tế.

Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn đã bày tỏ thẳng thắn thực trạng của tập đoàn mình trong lá đơn cầu cứu khẩn cấp gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngay ngày đầu năm mới Xuân Canh Tý. Ông chấp nhận nói ra những chi tiết lẽ ra là cấm kỵ đối với một doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp top đầu, niêm yết chứng khoán ở cả thị trường trong nước lẫn quốc tế như Novaland: "Hiện Novaland đã kiệt sức".

Nỗ lực xoay xỏa, tồn tại chờ chính quyền gỡ giải các nút thắt pháp lý đã đóng băng các dự án tại Tp. HCM suốt hai năm qua. Nhưng các nỗ lực tự thân đã tới hạn, lúc này Novaland "cần Đảng và Nhà nước hỗ trợ". Cụ thể, ông Nhơn khẩn cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế Kỷ 21 (Công ty thành viên của Novaland do Novaland chuyển nhượng lại cổ phần) được tiếp tục phát triển Dự án Khu dân cư tại khu đất 30.224 ha tại Phường Bình Khánh, Quận 2, Tp. HCM. Dự án bị tạm dừng gần 2 năm, bất chấp đã đủ điều kiện bán hàng, khiến Novaland bị "chôn cứng" 6.000 tỷ đồng đã đầu tư.

Mà đâu chỉ “tắc” tại riêng dự án trên, loạt dự án bất động sản có liên quan đến đất công khác trong nội thành Tp. HCM của Novaland cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Hệ quả là, hàng tồn kho của Novaland tính đến cuối năm 2019 đạt mức 57.197 tỷ đồng, gấp 1,83 lần so với cuối năm 2018, chiếm tới 64% tổng tài sản.

Từng vực dạy và hồi sinh hàng loạt dự án bất động sản bị đóng băng tại trong giai đoạn khủng hoảng tài chính thế giới (2009 - 2012), để vươn lên vị trí dẫn dắt thị trường địa ốc Tp. HCM, mà như ông Nhơn viết trong đơn là "qua đó được các doanh nghiệp trong ngành trân trọng và được xem như người hùng", nhưng lúc này, Novaland lại không thể giải cứu được chính mình, dù chỉ là trong cuộc khủng hoảng cục bộ của giới địa ốc Sài Gòn.

Ông Nhơn và Novaland có thể rất uy tín và tháo vát trong việc dẫn vốn quốc tế nhưng đang bất lực trong việc xử lý các vướng mắc cơ chế.

Tình hình tài chính của Novaland đã tới mức báo động, giải thích tại sao ông Bùi Thành Nhơn - một doanh nhân kỳ cựu và có uy tín quốc tế - lại phải dụng tới những từ như "kiệt sức", "khẩn cầu" trong lá đơn cầu cứu được chắp bút ngay những ngày đầu năm mới.

Áp lực khủng khiếp mà ông Nhơn và Novaland đang đối diện không chỉ từ nội địa. Các nhà đầu tư, các chủ nợ quốc tế hẳn cũng đã và đang gây một sức ép tương xứng./.