“Vụ bán đất cho vợ nguyên bí thư tỉnh Quảng Nam“: Hợp đồng vô hiệu, người mua phải trả lại đất

Một lần nữa, vụ việc bà Nguyễn Thị Ánh (vợ ông Vũ Ngọc Hoàng - nguyên Bí thư Tỉnh ủy Quảng Nam) mua 2 lô đất A51-A52 bị Kiểm toán Nhà nước khu vực 3 kết luận việc mua bán sai quy định lại thu hút sự quan tâm của dư luận, khi Thanh tra tỉnh Quảng Nam kiến nghị xử lý 8 tổ chức và 20 cá nhân liên quan, nhưng lại không cho thu hồi 2 lô đất trên. 

Trước sự quan tâm của công chúng, VietTimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Khánh Linh - Giám đốc Công ty Luật TNHH LDL - nhằm mang đến bạn đọc những thông tin pháp lý xung quanh vụ việc này.

- Theo kết luận của Thanh tra tỉnh Quảng Nam, việc giao 2 lô đất A51 và A52 (loại đất ở) có thu tiền sử dụng đất cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Kỳ Hà Chu Lai Quảng Nam (gọi tắt là Công ty Kỳ Hà Chu Lai) là không đúng với quy định của Luật đất đai 2003. Luật sư có thể phân tích sâu hơn về vi phạm này?

 Luật sư Trần Khánh Linh: Giao đất ở cho tổ chức kinh tế để làm trụ sở làm việc là trái với quy định tại Điều 84 Luật Đất đai 2003 (chỉ được giao đất ở cho tổ chức kinh tế để tổ chức kinh tế đó thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, hoặc cho thuê-kinh doanh bất động sản);

Giao đất ở cho tổ chức kinh tế với thời hạn lâu dài là trái quy định tại khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2003 (thời hạn giao đất cho tổ chức kinh tế để xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh là không quá 50 năm);

Giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp nhưng không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là trái quy định Điều 58 Luật Đất đai 2003 (bắt buộc phải thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất).

Ngoài ra, việc cho phép phân kỳ, kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước và cho phép không phải nộp tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất đối với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, là không đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 49, Điều 50 Luật Quản lý Thuế năm 2006, sửa đổi 2012; Giao đất cho doanh nghiệp nhưng không ban hành Quyết định giao đất, mà giao đất bằng các thông báo, là không thực hiện đúng quy đinh tại Điều 28 Thông tư 14/TT-BTNMT và điểm c, Điều 4 Thông tư 30/TT-BTNMT.

- Thưa luật sư, việc UBND TP Tam Kỳ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Kỳ Hà Chu Lai, rồi doanh nghiệp này lại chuyển nhượng luôn cho bà Nguyễn Thị Ánh trong khi không thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan, là có vi phạm hay không?

Luật sư Trần Khánh Linh: Theo tôi, trong việc chuyển nhượng 2 lô đất A51, A52 của Công ty Kỳ Hà Chu Lai cho bà Nguyễn Thị Ánh, trách nhiệm và sai phạm của UBND TP Tam Kỳ là đã không yêu cầu Công ty Kỳ Hà Chu Lai làm thủ tục chuyển sang thuê đất, khi đã hoàn tất quá trình cổ phần hóa (4/2015), mà chấp thuận cho Công ty Kỳ Hà Chu Lai chuyển nhượng 2 thửa đất trên khi Công ty còn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là trái quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Luật sư Trần Khánh Linh - Giám đốc Công ty Luật TNHH LDL

- Một vấn đề nữa khiến dư luận bức xúc là mặc dù chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng Văn phòng Công chứng Phú Ninh vẫn công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty Kỳ Hà Chu Lai với bà Nguyễn Thị Ánh. Ông có ý kiến gì về việc này?

Luật sư Trần Khánh Linh: Việc Văn phòng công chứng Phú Ninh công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Công ty Kỳ Hà Chu Lai và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Ánh đối với 2 lô đất này, trong khi bên chuyển nhượng chưa có quyết định giao đất hợp pháp, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là vi phạm nghiệm trọng Luật Công chứng. 

Việc công chứng viên công chứng giao dịch trên đã vi phạm Điều 7 Luật Công chứng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm: Thực hiện công chứng trong trường hợp nội dung của hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật (tài sản tham gia giao dịch không đủ điền kiện chuyển nhượng như đã đề cập ở trên).

- Như vậy, việc UBND TP Tam Kỳ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Ánh trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng được Văn phòng Công chứng Phú Ninh có đúng hay không?

Luật sư Trần Khánh Linh: Căn cứ các quy định trên, việc UBND TP. Tam Kỳ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 1.261 m2 cho  bà Nguyễn Thị Ánh khi bản thân bên chuyển nhượng chưa có quyết định giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 88 Luật Đất đai 2013, là không đúng.

- Với những căn cứ pháp lý đã nêu, theo ông, việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty Kỳ Hà Chu Lai với bà Nguyễn Thị Ánh có hợp pháp hay không? Hướng xử lý ra sao?

Luật sư Trần Khánh Linh: Với những sai phạm của các bên liên quan như đã phân tích ở trên, có thể xác định là quyền sử dụng thửa đất đối với 2 lô đất A51 và A52 chưa đảm bảo các điều kiện để được giao chuyển nhượng.

Do đó, có căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Kỳ Hà Chu Lai và bà Nguyễn Thị Ánh xác lập ngày 25/4/2016 được Văn phòng công chứng Phú Ninh công chứng là giao dịch dân sự vô hiệu, theo quy định tại Điều 127, Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 (giao dịch được xác lập và thực hiện tại thời điểm Bộ luật Dân sự 2005 đang có hiệu lực) do vi nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật. 

Cũng cần lưu ý rằng, tuy giao dịch dân sự trên có căn cứ để xác định là vô hiệu, nhưng vì là giao dịch đã được một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận, nên việc phán quyết hợp đồng là vô hiệu hay không thì tòa án mới có thẩm quyền tuyên/xác định, theo yêu cầu/đề nghị của các bên liên quan và phải tuân theo trình tự tố tụng dân sự).

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ được xác định trên cơ sở hai nguyên tắc cơ bản: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Do đó, về nguyên tắc, khi hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu, bà Nguyễn Thị Ánh sẽ phải trả lại thửa đất 1.261 m2 cho Công ty Kỳ Hà Chu Lai; Công ty Kỳ Hà Chu Lai sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận chuyển nhượng cho bà Ánh.

Các bên căn cứ vào thiệt hại thực tế mà mình phải gánh chịu, để yêu cầu bên có lỗi (làm hợp đồng bị vô hiệu) thực hiện việc bồi thường.

- Trả lới báo chí tại buổi họp báo vừa qua, mặc dù Chánh Thanh tra tỉnh Quảng Nam thừa nhận việc mua bán 2 lô đất là sai, nhưng lại cho rằng nếu hủy toàn bộ hồ sơ cũ sẽ phát sinh thêm nhiều vấn đề phức tạp, nên xử lý cho phù hợp. Việc cho phép tồn tại hợp đồng chuyển nhượng và thừa thận sự hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Ánh trong trường hợp này có đúng luật? 

Luật sư Trần Khánh Linh: Như đã phân tích ở trên, vụ việc đã phát sinh những sai phạm ngay từ thời điểm ban đầu, khi UBND tỉnh Quảng Nam giao đất cho doanh nghiệp trái với Luật Đất Đai. Vì vậy, những sự kiện, hành vi và giao dịch liên quan, phát sinh từ quyền sử dụng đất được giao trái quy định này đều không có giá trị pháp lý.

UBND tỉnh Quảng Nam, UBND TP. Tam Kỳ cần xử lý trách nhiệm đối với những cá nhân, tổ chức có liên quan, đồng thời, giải thích, vận động để bà Nguyễn Thị Ánh và Công ty Kỳ Hà Chu Lai  thỏa thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng đất mà các bên đã xác lập. Trường hợp các bên không tự thỏa thuận với nhau, UBND tỉnh cần can thiệp, để Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND TP Tam Kỳ đã cấp cho bà Nguyễn Thị Ánh.

UBND tỉnh Quảng Nam, UBND TP. Tam Kỳ với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương, khi thanh tra, kiểm tra phát hiện sai phạm, có quyền yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Đây là trách nhiệm thuộc phạm vi quản lý hành chính nhà nước về đất đai.

Hoặc UBND tỉnh Quảng Nam với tư cách là bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng, vì giao dịch vô hiệu xuất phát từ việc UBND tỉnh Quảng Nam đã giao đất cho doanh nghiệp trái luật. Việc thực hiện điều này căn cứ Điều 52 Luật Công chứng và Điều 398 Bộ Luật tố tụng dân sự.

Một cách nữa là UBND tỉnh Quảng Nam ban hành quyết định thu hồi lại diện tích 1.261 m2 mà UBND tỉnh đã giao trái quy định cho doanh nghiệp. 

Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013, Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai phải được kiểm tra và thông báo lại cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp cá nhân, tổ chức liên quan có nhu cầu sử dụng thửa đất thì đề nghị UBND thực hiện giao đất/cho thuê đất lại theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

- Cảm ơn luật sư!