Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: 80 triệu căn hộ không có người ở

Giải quyết vấn đề 80 triệu căn hộ bỏ trống không chỉ là thách thức đối với thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế và cơ cấu xã hội của Trung Quốc.

Những “thành phố ma” không có cư dân

Cái gọi là "thành phố ma" (Trung Quốc gọi là “Quỷ thành”) ám chỉ những khu dân cư đã được xây dựng nhưng bị bỏ hoang trong thời gian dài do không có người ở. Lấy quận Kangbashi ở thành phố Ordos, Nội Mông làm ví dụ. Khu vực này ban đầu được quy hoạch để chứa khoảng 300.000 người, nhưng tỷ lệ lấp đầy thực tế chỉ dưới 10%. Tình trạng tương tự cũng xảy ra trên khắp Trung Quốc, chẳng hạn như ở Khu tài chính Vu Gia Bảo và Khu đô thị mới Hùng An, Thiên Tân.

Những tòa nhà cao tầng, đại lộ rộng và các ga tàu điện ngầm ở những nơi này chưa bao giờ thu hút được cư dân và doanh nghiệp, và đô thị hiện đại này sau khi xây dựng xong đã trở thành một thành phố bỏ hoang.

Nguyên nhân sâu xa của những "quỷ thành" này là đầu tư quá mức và quy hoạch không hợp lý. Được chính sách của chính phủ thúc đẩy, các nhà phát triển bất động sản đã mở rộng một cách mù quáng và bỏ qua nhu cầu của thị trường, cuối cùng dẫn đến tình trạng các tòa nhà cao tầng này bị bỏ trống. Trong quá trình thúc đẩy phát triển bất động sản, chính quyền đã quá phụ thuộc vào phát triển cơ sở hạ tầng để kích thích nền kinh tế nhưng lại không điều tiết hiệu quả cân bằng cung cầu, dẫn đến tình trạng một lượng lớn khu dân cư trở thành “thành phố chết”.

Thị trường bất động sản Trung Quốc từ lâu đã là thị trường mang tính đầu cơ điển hình và nhiều gia đình coi bất động sản là công cụ để bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản của họ. Theo tin của truyền thông, 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc có liên quan đến bất động sản, một con số phản ánh mức độ phụ thuộc quá mức của xã hội Trung Quốc vào bất động sản. Tuy nhiên, khi thị trường tiếp tục mở rộng và nhu cầu đầu tư chậm lại, bong bóng cuối cùng đã vỡ.

Từ năm 2020, thị trường bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu có những thay đổi mạnh mẽ. Nhiều công ty bất động sản rơi vào khó khăn về tài chính, hàng chục triệu căn nhà bỏ trống và bất động sản chưa hoàn thiện đã trở thành vấn đề lớn trên thị trường. Để duy trì tăng trưởng kinh tế, chính phủ đã hỗ trợ quy mô lớn cho các nhà phát triển, nhưng các biện pháp này không thể giải quyết căn bản vấn đề mất cân bằng cung cầu. Kết quả là thị trường tiếp tục đóng băng, việc bàn giao nhà bị trì hoãn trong nhiều năm và quyền lợi của chủ sở hữu không được bảo vệ.

Giáo sư Sarah Williams của MIT chỉ ra rằng khi cung quá nhiều và cầu không đủ, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục thúc đẩy các dự án xây dựng mới vì chính phủ khuyến khích phát triển quá mức và cung cấp cho các nhà phát triển quá nhiều khoản vay. Những nhà phát triển này dựa vào các khoản vay mới để trả các khoản nợ cũ, một mô hình có phần giống với mô hình Ponzi. Trên thực tế, các nhà phát triển không thực sự được hưởng lợi từ nhu cầu thị trường mà dựa vào chính sách của chính phủ và các khoản vay để luân chuyển vốn.

Tuy nhiên, mô hình phụ thuộc quá nhiều vào sự hỗ trợ của chính phủ này lại có tác động sâu rộng đến người mua nhà thông thường. Một lượng tiền lớn đã được đầu tư vào các thành phố và khu vực không thể thu hút cư dân trong tương lai, gây ra thiệt hại kinh tế to lớn. Điều này cũng khiến cho những gia đình đã mua nhà không thể tận dụng được lợi ích từ tài sản và thậm chí phải đối mặt với nguy cơ mất vốn.

Giải quyết hậu quả, vấn đề nan giải

Hiện tượng "thành phố ma" không chỉ phản ánh sự thất bại của thị trường bất động sản mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa trong cơ cấu xã hội của Trung Quốc. Số lượng lớn nhà bỏ trống đồng nghĩa với sự lãng phí tiền bạc rất lớn, không chỉ gây nguy hiểm cho các nhà đầu tư bất động sản mà còn làm trầm trọng thêm tình trạng bất ổn xã hội. Quan trọng hơn, những ngôi nhà bỏ trống này không thể thực sự cải thiện điều kiện sống của người dân mà ngược lại còn gây lãng phí rất nhiều tài nguyên.

Ngoài ra, vấn đề nhà bỏ trống này còn gây ra rủi ro về tài chính. Vì bất động sản là tài sản lớn nhất của Trung Quốc nên việc các tổ chức tài chính phụ thuộc vào các khoản vay bất động sản có nghĩa là bong bóng này vỡ có thể ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống tài chính. Khi những "thành phố ma" này tiếp tục tồn tại và không thu hút được cư dân, các tổ chức tài chính có thể phải đối mặt với tình trạng tích tụ tài sản không sinh lời, làm tăng thêm sự bất ổn của thị trường tài chính Trung Quốc.

Vấn đề"thành phố ma" của Trung Quốc không chỉ bộc lộ mâu thuẫn sâu sắc giữa đầu tư quá mức và nhu cầu mất cân bằng của thị trường mà còn phơi bày tình trạng đổ lỗi giữa chính phủ và các nhà phát triển. Khi bong bóng bất động sản này dần vỡ, nền kinh tế Trung Quốc phải đối mặt với những thách thức lớn hơn.

Nếu không có những cải cách cơ bản đối với thị trường bất động sản và điều chỉnh chiến lược phát triển, những "thành phố ma" này sẽ tiếp tục là mối nguy hiểm tiềm ẩn lớn trong cơ cấu kinh tế của Trung Quốc.

Theo Upmedia