Một dự án nhà ở của Evergrande ở Lục An, tỉnh An Huy, Trung Quốc (Ảnh: WSJ)

[ĐỌC CHẬM] Nỗi lo 'bong bóng' nhà đất xì hơi ở Trung Quốc

VietTimes – Doanh số bán hàng và giá nhà đang giảm ở nhiều thành phố ở Trung Quốc sau chu kỳ tăng trưởng kéo dài trong nhiều năm và xu hướng này đang lan rộng.

Sự bùng nổ giá nhà đất toàn cầu đang cho thấy dấu hiệu đi tới hồi kết. Theo các nhà phân tích tại Capital Economics, giá nhà ở Mỹ và Anh có thể giảm từ 5-10%.

Tại Australia và Thuỵ Điển, giá nhà được dự báo có thể giảm 15%. Tại Canada, như VietTimes từng đề cập, giá nhà được dự báo có thể giảm tới 25% vào cuối năm 2023.

Ở Trung Quốc, 'bong bóng' nhà đất cũng đang cho thấy dấu hiệu xì hơi, qua đó đặt ra nhiều thách thức cho nền kinh tế. Bài chuyển ngữ của VietTimes sẽ giới thiệu tới độc giả bài viết của nhóm tác giả Rebecca Feng và Cao Li được đăng tải trên tờ Wall Street Journal về nội dung này.

'Bong bóng' tài sản xì hơi tại Trung Quốc đang khiến nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đối mặt với những tác động có thể xảy ra trong nhiều năm.

Giá nhà đang giảm ở nhiều thành phố của quốc gia này sau một chu kỳ tăng giá kéo dài nhiều năm, theo dữ liệu của các nhà phát triển bất động sản và con số thống kê chính thức. Doanh số bán căn hộ chung cư của các hãng phát triển địa ốc lớn nhất đã giảm liên tiếp trong suốt 13 tháng qua, theo dữ liệu từ China Real Estate Information Corp (tạm dịch: Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc).

Và hàng triệu căn hộ chung cư “bán trước” mà người mua đã trả tiền vẫn chưa được hoàn thiện, khiến cho nhiều khách hàng đe dọa ngừng thanh toán nợ thế chấp tài sản ngân hàng. Người mua nhà có thể từ chối trả khoản tiền lãi lên tới 370 tỉ USD cho vay mua nhà nếu như căn hộ của họ chưa hoàn thiện, các nhà phân tích ước tính. Họ cho biết, nếu như hầu hết các ngân hàng Trung Quốc đủ khả năng chịu đựng khoản lỗ này, thì cuộc khủng hoảng tài chính có thể được tránh khỏi.

Rủi ro lớn hơn là nền kinh tế Trung Quốc. Trong một báo cáo công bố tháng trước, các nhà phân tích của Bank of America nhấn mạnh rằng, xấp xỉ 9% diện tích sàn nhà ở được bán trước vào năm 2021 và 2022 có nguy cơ không được hoàn thiện như kế hoạch ban đầu, do các nhà phát triển địa ốc gặp vấn đề về tài chính, từ đó gây ảnh hưởng tới khoảng 2,4 triệu hộ gia đình.

“Những vụ việc như vậy nếu cứ để yên và lan rộng ra, nó có thể khiến niềm tin vào thị trường suy giảm, ảnh hưởng tới doanh số bán và đầu tư, giảm đà tăng trưởng kinh tế và gây ra tình trạng bất ổn xã hội”, theo các nhà phân tích.

Trung Quốc ghi nhận mức tăng 0,4% GDP trong quý thứ hai so với cùng kỳ năm ngoái, và đây là kết quả tồi tệ nhất kể từ khi đại dịch COVID-19 bắt đầu. Mặc dù phần lớn đà giảm này là do lệnh phong tỏa cùng các biện pháp hạn chế nhằm kiểm soát dịch, nhưng có 7% là do vấn đề của ngành bất động sản.

Theo các chuyên gia kinh tế, tác động đang lan rộng ra khắp các ngành công nghiệp, từ vật liệu xây dựng cho tới dịch vụ nhà đất – đang khiến cho các ngân hàng lỗ chồng chất, và sẽ rất khó để sửa chữa một cách nhanh chóng.

Bất ổn trong lĩnh vực bất động sản cũng tác động tới niềm tin của người tiêu dùng, trong bối cảnh nền kinh tế suy giảm ảnh hưởng tới thu nhập cá nhân và giá trị tài sản. “Viễn cảnh nền kinh tế, sự khó khăn của người tiêu dùng và cách mà người dân nhìn vào tương lai đã thay đổi,” Alicia Garcia-Herrero, trưởng kinh tế học tại ngân hàng đầu tư Natixis, nhận định. “Tôi không cho rằng đây là một cuộc khủng hoảng, như một số người cho rằng như vậy. Nhưng đây là một nguyên nhân chính khiến nhiều người cho rằng nền kinh tế Trung Quốc sẽ giảm tốc".

Rủi ro tín dụng bất động sản ở Trung Quốc giờ tác động các thị trường tài chính toàn cầu. Các nhà đầu tư quốc tế đã chịu thua lỗ khoảng 100 tỉ USD do giá bất động sản giảm và trái phiếu bằng đồng USD của các hãng phát triển địa ốc Trung Quốc do vỡ nợ, theo dữ liệu của Bloomberg và Barclays Research.

Các ngân hàng thương mại Trung Quốc đã chậm trễ trong việc nhận thức và báo cáo các khoản nợ xấu bất động sản, nhưng nhiều ngân hàng đã ngừng cho khách hàng vay mua bất động sản. Doanh số bán đất cho các hãng địa ốc cũng đã giảm mạnh, khiến cho chính quyền các địa phương bị cắt giảm một nguồn thu lớn, và điều này cho thấy tín hiệu rằng sẽ có ít dự án bất động sản được phê duyệt trong những năm tới đây.

“Chúng tôi chưa từng thấy mức suy giảm thị trường bất động sản trầm trọng đến như vậy” ở Trung Quốc, Logan Wright, Giám đốc nghiên cứu thị trường Trung Quốc đến từ công ty nghiên cứu Rhodium Group, trụ sở tại New York, nhận định. Theo ông, chính quyền Trung Quốc có rất ít khả năng đảo ngược tình hình và giảm thiểu tầm ảnh hưởng của khủng hoảng bất động sản đối với nền kinh tế.

Cơn sốt nhà ở

Đà giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc có lẽ bắt nguồn từ nỗ lực của chính phủ nước này trong những năm gần đây nhằm xoa dịu “cơn sốt” nhà đất và làm giảm tình trạng "bong bóng" khiến cho nhiều người dân không thể mua nổi nhà.

Các quy định trong năm 2020 đã hạn chế cho các nhà phát triển bất động sản vay tiền, khiến cho nhiều ngân hàng và tổ chức cho vay khác phải thoái lui, cùng từ đó mà gây ra tình trạng thiếu vốn của các nhà phát triển bất động sản.

Hơn 30 hãng phát triển địa ốc, trong đó có cả tập đoàn China Evergrande Group, đã không đủ sức thanh toán các khoản nợ nước ngoài, tức vỡ nợ. Doanh số bán căn hộ ở Trung Quốc đã giảm mạnh, bởi người mua nhận thức rõ về vấn đề tài chính của các hãng phát triển địa ốc. Thị trường trái phiếu bằng đồng USD của châu Á cũng đóng cửa với các hãng địa ốc của Trung Quốc, và rất có khả năng sẽ có thêm nhiều vụ vỡ nợ nữa.

Ngành bất động sản của Trung Quốc đã từng trải qua nhiều đợt suy giảm trước đây, như trong năm 2013 và 2014, khi giá nhà và doanh số bán nhà giảm, trong khi các khoản đầu tư vào bất động sản cũng cùng số phận. Nhiều hãng phát triển bất động sản hứng chịu thất thu, trong khi số khác chật vật suốt nhiều tháng để bán mới bán được nhà, nhưng họ không hề thiếu các nguồn vốn.

Giá nhà ở đã lấy lại được xu hướng tăng trong những năm tiếp theo. Các nhà kinh tế học Kenneth Rogoff đến từ ĐH Harvard và Yuanchen Yang đến từ Quỹ Tiền Quốc tế (IMF) ước tính rằng bất động sản và các ngành công nghiệp đóng góp khoảng 26% GDP của Trung Quốc trong năm 2018, theo bản nghiên cứu cập nhật mà họ viết vào năm 2020. Con số này vẫn ổn định trong những năm gần đây, họ nói.

Đà giảm trong lĩnh vực bất động sản hiện tại một phần là do tình trạng xây dựng và vay mượn quá độ của các nhà phát triển địa ốc trong suốt nhiều năm qua ở Trung Quốc.

[ĐỌC CHẬM] Nỗi lo 'bong bóng' nhà đất xì hơi ở Trung Quốc ảnh 1

Một khu chung cư ở Lục An, tỉnh An Huy, Trung Quốc (Ảnh: WSJ)

Một nguyên nhân nữa chính là do thu nhập từ bán nhà trả trước trong các dự án bị giảm. Khoảng 80% những căn nhà mới được bán ở Trung Quốc trong vòng một thập kỷ qua đều là nhà mà khách hàng phải trả tiền trước, và các hãng địa ốc cam kết sẽ bàn giao nhà trong khoảng thời gian từ 1-3 năm. Chính số tiền mà khách hàng chi trước cho ngôi nhà của họ là nguồn tài chính lớn nhất đối với các hãng phát triển địa ốc, vốn phải dựa vào nguồn tiền thu được từ việc bán các căn hộ chưa hoàn thiện để giữ vững nguồn vốn mà họ cần.

Chính quyền địa phương cũng cho phép hoạt động này, bằng cách cho phép các hãng phát triển địa ốc bán trước những căn nhà đã hoàn thiện 25%. Các hãng phát triển bất động sản có thể bán các căn hộ trong dự án của mình với giá đầy đủ, trong khi trong nhiều trường hợp khách hàng trả 30% tiền mua nhà và phần còn lại là đi vay thế chấp ngân hàng.

Số tiền này được chuyển vào các tài khoản do bên thứ ba nắm giữ để chi cho việc xây dựng nhà, nhưng do các quy định lỏng lẻo nên nhiều nhà nhà phát triển địa ốc đã rút tiền trước khi hoàn thiện những căn nhà. Nhiều vấn đề xảy ra khi các hãng phát triển bất động sản – với doanh thu từ bán trước nhà ở giảm và gặp khó khăn khi đi vay mượn – trong năm ngoái bắt đầu gặp tình trạng thiếu tiền mặt để trang trải các khoản nợ của họ.

Trong năm ngoái, thời điểm mà Evergrande bắt đầu suy sụp, giá cổ phiếu và trái phiếu của họ giảm mạnh, những người dân đã bỏ tiền mua căn hộ bán trước của họ ở Cảnh Đức Trấn, một thị trấn thuộc tỉnh Giang Tây, bắt đầu lo lắng.

Tập đoàn bất động sản này vào đầu năm 2021 đã bán trước nhà ở thuộc dự án có tên Evergrande Longting, với lời hứa hẹn sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào năm 2023. Vài tháng sau khi người dân trả tiền thế chấp, họ phát hiện ra rằng quá trình xây dựng bị chậm lại và công nhân ở dự án này giảm xuống chỉ còn vỏn vẹn vài chục người.

Tháng 5/2021, hoạt động tại công trường xây dựng dự án nhà ở này dừng hẳn, theo một bức thư mà nhiều người mua nhà chung tay ký. Việc xây dựng được nối lại vào tháng 10 năm ngoái và lại dừng hoàn toàn vào tháng 6 năm nay.

Ngày 30/6 vừa qua, nhiều chủ sở hữu nhà đã gửi đi một bức thư chung, trong đó nói rằng họ sẽ ngừng trả nợ thế chấp ngân hàng nếu như việc xây dựng dự án không được nối lại trước ngày 20/10. Bức thư này, được phát tán rộng rãi trên mạng xã hội Trung Quốc, đã thu hút được nhiều người mua nhà ở những dự án chưa hoàn thiện trên khắp cả nước tham gia.

Trong tháng trước, một số người mua nhà một lần nữa đổ tới văn phòng chính quyền địa phương để yêu cầu được đảm bảo bàn giao nhà. Lực lượng cảnh sát đã bắt giữ 3 người. Chính quyền Cảnh Đức Trấn sau đó thông báo với các chủ sở hữu nhà rằng dự án nhà ở sẽ được bàn giao vào cuối năm sau.

[ĐỌC CHẬM] Nỗi lo 'bong bóng' nhà đất xì hơi ở Trung Quốc ảnh 2

Cuộc “nổi loạn” thế chấp

Cách đó khoảng 500 dặm, tại Trịnh Châu, nhiều người dân bỏ tiền mua các căn hộ thuộc hàng chục dự án chưa hoàn thiện – bởi Evergrande hoặc các công ty khác – cũng tụ họp cùng nhau và đe dọa ngừng trả nợ vay thế chấp ngân hàng.

Giống như ở nhiều thành phố và thị trấn khác trên khắp Trung Quốc, quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã làm biến đổi Trịnh Châu, từ một trung tâm công nghiệp thành một đô thị sầm uất. Ngành bất động sản nơi đây cất cánh nhờ nguồn cung đất đai thừa thãi, trong đó các nhà phát triển bất động sản bán ra hàng loạt dự án dân cư, từ các bể bơi, sân trượt patin, các khu vườn có view đẹp cho tới các khu mua sắm…

Từ năm 2018 đến 2020, Trịnh Châu đều xếp hạng 2 trong số các thành phố ở Trung Quốc xét về doanh số bán nhà, trong đó giá bán nhà trung bình tăng 40%, theo dữ liệu của hãng Wind.

Tháng 7/2021, đợt mưa lớn đã gây ra tình trạng lụt lội ở thành phố này. Lệnh phong tỏa do COVID-19 diễn ra vào tháng sau đó. Nhiều dự án nhà ở bị trì trệ hoặc bị ngừng hẳn. Doanh số bán nhà ở thành phố này giảm tới 30% trong năm 2021, so với năm trước đó, theo dữ liệu của chính quyền thành phố.

Những lời phàn nàn, khiếu nại chất đống trên hệ thống tin nhắn của chính quyền thành phố, trong đó nhiều người yêu cầu có câu trả lời chính thức của các nhà phát triển bất động sản hoặc giới chức chính quyền.

Tháng trước, khi người mua nhà ở Trịnh Châu biết được thông tin về việc người dân ở Cảnh Đức Trấn dọa không trả tiền vay thế chấp tại một dự án của Evergrande, họ cũng làm theo để gây sức ép với chính quyền địa phương và cả các nhà phát triển địa ốc. Khách hàng của hơn 30 dự án ở Trịnh Châu nói rằng họ dự định không trả tiền vay thế chấp ngân hàng.

Tuần trước, chính quyền thành phố này nói rằng họ sẽ thiết lập một quỹ hỗ trợ bất động sản để giải quyết vấn đề, tuyên bố rằng họ sẽ “giải quyết những khó khăn cấp thiết về chuỗi vốn bị phá vỡ của các hãng bất động sản, giảm thiểu những vấn đề xã hội và những rủi ro tài chính có hệ thống gây ra bởi tình trạng tẩy chay trả nợ thế chấp, ngừng tình trạng chậm trễ bàn giao nhà ở, và tăng niềm tin thị trường.”

Quỹ này sẽ bao gồm khoản tiền 1,5 tỉ USD của chính quyền và có thể thêm hàng tỉ USD khác từ các doanh nghiệp và tổ chức tài chính của nhà nước.

Tình trạng nổi loạn thế chấp – tức người mua nhà từ chối trả nợ vay thế chấp ngân hàng, đã lan tới hơn 300 dự án bất động sản – đã làm dấy lên nhiều quan ngại về sự ổn định của các ngân hàng Trung Quốc. Các tổ chức tài chính Trung Quốc đã báo cáo chung về khoản tiền cho vay thế chấp lên tới 5,8 nghìn tỉ USD vào cuối tháng 3 năm nay, theo dữ liệu của ngân hàng trung ương.

[ĐỌC CHẬM] Nỗi lo 'bong bóng' nhà đất xì hơi ở Trung Quốc ảnh 3

Một dự án nhà ở đang xây dựng dở dang của Evergrande ở Lục An, tỉnh An Huy (Ảnh: WSJ)

Các nhà hoạch định chính sách của chính phủ Trung Quốc hiện vẫn tránh cứu trợ lĩnh vực bất động sản, thay vào đó vẫn đưa ra khẩu hiệu rằng “Nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ.” Họ giao cho chính quyền đại phương nhiệm vụ giải quyết hết nỗi quan ngại của người mua nhà và phải đảm bảo rằng các dự án nhà ở phải hoàn thành sớm nhất có thể.

Nhưng có rất ít thành phố khẳng định rằng họ có thể giải quyết vấn đề. Trước khi các cuộc biểu tình diễn ra, chính quyền ở nhiều thành phố đã cố gắng hỗ trợ các công ty địa ốc phục hồi doanh số bán nhà bằng cách giảm lãi nợ ngân hàng, giảm lãi suất, hỗ trợ tiền mặt và gỡ bỏ hạn chế cản trở người dân mua nhiều nhà.

Betty Wang, chuyên gia kinh tế tại tập đoàn ngân hàng ANZ của Australia, nói rằng do thiếu hướng dẫn rõ ràng từ các nhà hoạch định chính sách, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc sẽ tiếp tục theo đà giảm. “Thị trường vốn đã có cú hạ cánh cứng,” bà nói, thêm rằng: “Rất khó để các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vực dậy từ cú sốc này"./.

Theo Wall Street Journal