DRH “nổi điên”
Một và nổi bật nhất trong số đó là mã DRH – cổ phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước. Mã cổ phiếu này rậm rịch đi lên vào Quý III/2015 và bắt đầu bước vào chu kỳ tăng “sốc” kể từ Quý IV/2015. Đến nay, đà tăng ấy vẫn chưa dừng lại. Chốt tuần giao dịch gần nhất (04 – 08/07/2016), DRH tăng 24%, là một trong bốn cổ phiếu tăng giá mạnh nhất trên sàn HOSE.
Nhìn xa hơn, tính từ đầu năm 2016, thị giá DRH đã tăng 3,7 lần. Còn xa hơn hơn nữa, tính từ thời điểm “vào cầu” (đầu tháng 11/2015), thị giá DRH đã tăng đến… 10 lần.
Cũng nên biết, rằng kể từ thời điểm rơi xuống dưới mệnh giá vào phiên 17/02/2011 thì suốt quãng thời gian gần 5 năm sau đó, DRH cứ đì đẹt mãi nơi vùng trũng. Trong đó, cuối 2012 và phần lớn năm 2013, DRH giao dịch quanh và dưới 2.000 đồng/cổ phiếu. Phiên 02/08/2013, DRH lập đáy ở 1.300 đồng/cổ phiếu.
Phải đến phiên giao dịch 23/11/2015, các nhà đầu tư DRH mới được cảm nhận trở lại trạng thái trên mệnh giá, khi mã cổ phiếu này tăng 600 đồng lên chốt phiên ở 10.500 đồng/cổ phiếu. Và kể từ đó, đà tăng của DRH cứ ngày một rộng và dài hơn.
Đóng phiên Thứ Sáu ngày 08/07/2016, DRH chốt kịch trần ở 77.500 đồng/cổ phiếu – lập đỉnh kể từ ngày niêm yết.
Điều gì đã khiến DRH bỗng “nổi điên” như vậy? Và theo quan sát thì có vẻ DRH cũng không “điên” một mình.
“Liệu có sự can thiệp hay làm giá nào ở đây không?”, một nhà đầu tư đặt câu hỏi, “Không lý gì lại có thể như vậy được”.
“Căn nhà… phân bón”
CTCP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước (HSX: DRH), tiền thân là CTCP Xây dựng Thương mại Căn Nhà Mơ Ước được thành lập và hoạt động theo Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 4103004401 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh cấp ngày 06/03/2006, với vốn điều lệ ban đầu là 16,35 tỷ đồng, trên cơ sở góp vốn của 7 cổ đông sáng lập, đứng đầu là ông Đặng Đức Thành.
Theo Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế thay đổi lần thứ 11 ngày 18/08/2010, số 0304266964, vốn điều lệ của công ty được tăng lên 184 tỷ đồng.
Ngày 13/07/2010, công ty chính thức niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, với mã DRH.
Cái tên “Căn Nhà Mơ Ước” sẽ khiến nhiều người hình dung ngay đến hoạt động lõi của doanh nghiệp này: bất động sản.
Thế nhưng khá thú vị khi mà theo báo cáo tài chính gần nhất, 73,7% doanh thu của DRH trong năm 2015 lại đến từ… hoạt động kinh doanh phân bón, với 136 tỷ đồng. DRH cho biết, công ty thực hiện bán buôn, làm đại lý phân bón các loại từ năm 2011. Thị trường chủ yếu ở vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.
Trong khi, các hoạt động kinh doanh mang tính chất “căn nhà mơ ước” như mua bán bất động sản; môi giới bất động sản; quản lý, cho thuê văn phòng -- những hoạt động mà DRH miêu tả trong báo cáo thường niên là “hoạt động chủ lực và truyền thống của công ty” -- lại đóng góp tỷ trọng rất hạn chế, lần lượt 23,2%; 2,8%; và 0,4%.
Sẽ không bất ngờ về cơ cấu doanh thu kỳ lạ nêu trên của DRH nếu biết, tuy mang tiếng là một doanh nghiệp bất động sản, thành lập và hoạt động trên thị trường hơn 10 năm nay, nhưng DRH vẫn chưa trình làng được một dự án bất động sản hoàn thiện nào.
Dù về mặt hồ sơ pháp lý, DRH sở hữu hàng loạt dự án trên giấy; và hàng loạt công ty con, công ty liên kết của DRH cũng được lập ra tại nhiều địa phương để triển khai các dự án này.
Có thể kể đến như dự án Khu đô thị Dream House City với tổng diện tích đất quy hoạch 45,11 ha và vốn đầu tư dự kiến 960 tỷ đồng. Dự án manh nha từ năm 2009 khi UBND tỉnh Đồng Nai ra Quyết định số 7446/UBND-CNN, chấp thuận chủ trương cho DRH nghiên cứu lập quy hoạch và dự án đầu tư khu dân cư tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch. Tuy nhiên, đã 7 năm trôi qua, bước tiến lớn nhất của dự án mới chỉ là Quyết định… Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Theo như thuyết minh của DRH thì giai đoạn thực hiện đầu tư của dự án này là đến năm 2020, song có lẽ không ai dám chắc về tiến độ thực tế của nó.
Xoay trục
Bước sang năm nay 2016, hoạt động của DRH nhiều khả năng sẽ được “xoay trục”. Công ty này tuyên bố, trong năm 2016 và những năm tiếp theo, công ty sẽ tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi là bất động sản.
“Năm 2016, sẽ thực hiện và đưa vào kinh doanh 03 dự án: Khu căn hộ tại 1177 Huỳnh Tấn Phát (Quận 7, TPHCM), Khu căn hộ 277 Bến Bình Đông (Quận 8, TPHCM), Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc An (Bà Rịa - Vũng Tàu)”, báo cáo thường niên 2015 của CTCP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước cho hay.
Tuy nhiên, nên biết, cả 03 dự này này đều không thuộc dạng dự án khởi nguyên của DRH, mà chỉ vừa mới được công ty này mua lại từ các nhà đầu tư khác.
Cụ thể, chủ đầu tư ban đầu của dự án Khu căn hộ phức hợp 1177 Huỳnh Tấn Phát, Quận 7, Tp. HCM là CTCP địa ốc An Phú Long. Đây cũng chính là công ty đã tiến hành triển khai các thủ tục pháp lý cho dự án từ năm 2008. Đến năm 2011, hồ sơ pháp lý của dự án cơ bản hoàn thiện khi nhận được văn bản chấp thuận dự án đầu tư của đầy đủ các cơ quan quản lý nhưng vì nhiều lý do, dự án lại “đóng băng”, không triển khai thi công. Mãi đến ngày 25/12/2015, dự án mới được tái khởi động khi Sở Xây dựng TPHCM ra văn bản cho phép thi công cọc thử. Và trong thời gian này, CTCP Địa ốc An Phú Long đã ký hợp đồng chuyển nhượng dự án cho CTCP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước. Thủ tục chuyển nhượng dự án dự kiến hoàn thành vào cuối Quý 2/2016.
Tương tự, dự án Khu căn hộ cao tầng 277 Bến Bình Đông vốn sớm được khởi động và tiến hành các thủ tục pháp lý từ năm 2007 và dự kiến hoàn thành các hạng mục chính và đưa vào khai thác trong năm 2009, với chủ đầu tư ban đầu là Tổng công ty Cổ phần xây Dựng Điện Việt Nam, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng điện Meca – VNECO. Nhưng sau nhiều điều chỉnh và nhiều lần đổi chủ, dự án chính thức “đóng băng” từ năm 2011. Gần đây, dự án được chuyển nhượng lại cho CTCP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước, từ người chủ trước là cá nhân ông Lại Minh Hậu. DRH cho biết sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý, chuyển nhượng của dự án này vào Quý 3/2016, và tiến hành khởi công trong Quý 3, bán hàng từ Quý 4/2016 và bàn giao căn hộ vào Quý 3/2018.
Dự án còn lại, Khu du lịch nghỉ dưỡng tại xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng là một dự án bất động sản vốn “chết lâm sàng” nhiều năm (hoàn thiện hồ sơ pháp lý trong giai đoạn 2007 - 2011) và cũng mới được DRH mua lại từ CTCP Khai thác Du lịch Phương Trang. DRH dự kiến hoàn tất chuyển nhượng dự án vào cuối Quý 2/2016, đồng thời có kế hoạch triển khai giai đoạn 1 của dự án (thi công phần hạ tầng kỹ thuật, xây dựng 3 biệt thự mẫu, mở bán khu biệt thự phố, biệt thự và thi công khu biệt thự theo tiến độ thu tiền từ Khách hàng) từ tháng 03/2016 đến tháng 02/2017. Tuy nhiên, khảo sát thực địa của VietTimes nhận thấy, đến thời điểm này khu đất trên vẫn chỉ là một bãi đất hoang.
Như vậy, theo các thông tin vừa đề cập, thì cả 3 dự án bất động sản trọng điểm của DRH đều có chung một đặc điểm là các dự án lưu cữu nhiều năm, chủ đầu tư cũ không có khả năng triển khai tiếp tục. Và tất cả chúng đều chỉ mới được DRH mua lại trong thời gian sát đây, thủ tục chuyển nhượng thậm chí chưa hoàn tất và tất cả đều đòi hỏi một nguồn kinh phí rất lớn để tiếp tục triển khai.
Câu hỏi đặt ra là nguồn lực tài chính nào đã xuất hiện và xuất hiện bằng cách nào để DRH có thể thâu tóm và triển khai các dự án vừa nêu. Liệu giữa chúng và câu chuyện leo giá giật mình của cổ phiếu DRH có mối liên hệ biện chứng nào?!
“Không phải ngẫu nhiên mà cổ phiếu DRH lại có thể tăng phi mã vậy. Với các chỉ số tài chính hiện tại của công ty này, DRH ngang mệnh giá đã là điều gì rất ấn tượng. Cũng chả có mấy nhà đầu tư dại gì lao vào cuộc chơi này để mà “bắt dao rơi””, một nhà đầu tư chia sẻ.
Hình ảnh trên được cắt từ Báo cáo thường niên năm 2015 (phát hành ngày 20/04/2016) của CTCP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước, được sử dụng trong phần thuyết minh về Hội đồng quản trị công ty.
Khá thú vị khi người đứng ở trung tâm bức ảnh, cũng tương ứng với vị trí ghế Chủ tịch lại là ông Phan Tấn Đạt - người vừa mới tham gia HĐQT DRH từ tháng 06/2015 với cương vị ủy viên – chứ không phải là ông Đặng Đức Thành, người sáng nghiệp và nắm giữ cương vị Chủ tịch HĐQT Công ty.
Đáng chú ý, từ 15/10 đến 13/11/2015, ông Thành bất ngờ thoái toàn bộ cổ phần, tương ứng với tỷ lệ sở hữu 29,98% tại DRH, thông qua giao dịch thỏa thuận. Những người có liên quan đến ông Thành cũng lần lượt thoái vốn.
Cùng thời gian này, tháng 11/2015, ông Phan Tấn Đạt, cựu PGĐ Đầu tư của một ngân hàng, cũng được bổ nhiệm thay ông Nguyễn Trung Kiên trở thành Tổng giám đốc DRH. Hàng loạt những thay đổi nhân sự khác cũng diễn ra ở HĐQT và Ban Tổng giám đốc của công ty.
Như đã nói, giá cổ phiếu DRH bắt đầu “nổi điên” từ tháng 11/2015.
Đón đọc kỳ tới…
Ninh Giang - Hoàng Nguyên
