Doanh thu tăng vọt
Sau giai đoạn chạy đà, thị trường bất động sản đã bước vào thời kỳ "bùng nổ" khi nguồn cung tăng vọt trên khắp tỉnh thành, giao dịch sôi động ở hầu hết phân khúc và làn sóng giá vẫn tiếp tục dâng lên. Vì vậy, trong 9 tháng năm 2025, các doanh nghiệp - chủ đầu tư dự án đã ghi nhận kết quả kinh doanh rất tốt so với cùng kỳ năm trước.
Thống kê của VietTimes cho thấy các doanh nghiệp "họ Vin" tiếp tục thống lĩnh thị trường với "tam tấu" Tập đoàn Vingroup (HoSE: VIC), Công ty CP Vinhomes (HoSE: VHM) và Công ty CP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC, UPCoM: VEF) có doanh thu thuần lần lượt là: 169.611 tỷ đồng, 51.093 tỷ đồng và 44.611 tỷ đồng.
Theo sau là nhóm "đại gia" miền Nam gồm: Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) (5.398 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) (3.941 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) (2.857 tỷ đồng), Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) (2.727 tỷ đồng), Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HoSE: DIG) (1.766 tỷ đồng) và Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC, HoSE: TDC) (1.315 tỷ đồng).
Nhóm miền Bắc nối ngay sau với: Công ty CP BV Land (UPCoM: BVL) (1.254 tỷ đồng), Công ty CP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) (989 tỷ đồng), Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú Invest, HoSE: VPI) (823 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) (736 tỷ đồng)…
Xét về tốc độ tăng trưởng doanh thu, 9 tháng năm 2025 là giai đoạn hiếm hoi trong 4 năm qua chứng kiến nhiều "cú ăn" bằng lần như vậy. Trong đó, tăng dữ dội nhất là VEFAC (gấp 9.891 lần). Các doanh nghiệp có mức tăng bằng lần khác là: Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) (gấp 5,5 lần), Nam Long (gấp 4,7 lấn), Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HoSE: SCR) (gấp 2,9 lần), Becamex TDC (gấp 3,2 lần), Khang Điền (gấp 2,3 lần), BV Land (gấp 2,1 lần), DIC Group (gấp 2 lần).
Ngoài ra, khá nhiều doanh nghiệp khác có mức tăng trưởng doanh thu hai chữ số như: Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Hoàng Huy (HoSE: HHS) (tăng 72%), Công ty CP Tập đoàn BGI (BGI Group, HNX: VC7) (tăng 83%), Công ty CP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) (tăng 55%), Vingroup (tăng 33%), Novaland (tăng 25%), Công ty CP Tập đoàn Nam Mê Kông (HNX: VC3) (tăng 18%)…
Không chỉ tăng mạnh về doanh thu, trong 9 tháng, các doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự bật lên mạnh mẽ về lợi nhuận. Mức tăng mạnh nhất thuộc về VEFAC (tăng 58 lần), tiếp sau là: TTC Land (gấp 22,6 lần), BV Land (gấp 16 lần), DIC Group (gấp 13 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (gấp 12 lần), Nam Long (gấp 8 lần), Địa ốc Sài Gòn (gấp 4,5 lần), Đất Xanh (gấp 2 lần), Khang Điền (gấp 2 lần)…
Bên cạnh đó, thị trường cũng có một loạt doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số như: Vingroup (tăng 86%) Nam Mê Kông (tăng 71%), Công ty CP Tập đoàn EverLand (HoSE: EVG) (tăng 52%), BecamexTDC (tăng 50%), C.E.O Group (tăng 45%) BGI Group (tăng 43%) Phát Đạt (tăng 31%) Văn Phú Invest (tăng 28%).
Xét theo giá trị tuyệt đối, họ "Vin" xếp thứ nhất với VEFAC (15.418 tỷ đồng), Vinhomes (15.313 tỷ đồng) và Vingroup (7.565 tỷ đồng). Kế đến là Dịch vụ Hoàng Huy (3.582 tỷ đồng) rồi tới nhóm doanh nghiệp miền Nam: Khang Điền (841 tỷ đồng), Đất Xanh (511 tỷ đồng), Nam Long (441 tỷ đồng), Phát Đạt (201 tỷ đồng), DIC Group (200 tỷ đồng), An Gia (199 tỷ đồng)…
Không chỉ có kết quả kinh doanh tốt, dòng tiền kinh doanh 9 tháng của nhiều doanh nghiệp bất động sản nói trên cũng khá đẹp khi có số dương lớn. Chẳng hạn như: Vingroup (78.689 tỷ đồng), Vinhomes (42.908 tỷ đồng) VEFAC (9.757 tỷ đồng) Dịch vụ Hoàng Huy (1.273 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (1.561 tỷ đồng), Đất Xanh (1.233 tỷ đồng)…
Bước nhảy của tồn kho và nợ vay
Song hành với sự "nở ra" của doanh thu - lợi nhuận, quy mô tài sản của các doanh nghiệp bất động sản cũng "phình to", đặc biệt là ở giá trị hàng tồn kho. Đây là điều tất yếu, bởi doanh nghiệp có "ra hàng" thì doanh số (pre sale) và doanh thu (net sale) mới tăng vọt.
Theo thống kê của VietTimes, giá trị hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp bất động sản nêu trên có mức tăng trưởng mạnh trong 9 tháng năm 2025. Trong đó, tăng mạnh nhất là: Dịch vụ Hoàng Huy (tăng 40 lần), Vinhomes (gấp 2,3 lần), Văn Phú Invest (tăng 83%), Vingroup (tăng 63%), EverLand (tăng 61%), BGI Group (tăng 57%), Tài chính Hoàng Huy (tăng 10%).
Một số doanh nghiệp khác như: Novaland, Phát Đạt, Khanh Điền, DIC Group… tuy chỉ có mức tăng vài %, nhưng do quy mô hàng tồn kho rất lớn, lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, nên trên thực tế, mức tăng tuyệt đối cũng là rất lớn.
Các doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn nhất là: Vingroup (185.625 tỷ đồng), Novaland (152.285 tỷ đồng), Vinhomes (125.608 tỷ đồng), Khang Điền (23.086 tỷ đồng), Nam Long (17.851 tỷ đồng), Dịch vụ Hoàng Huy (15.569 tỷ đồng), Phát Đạt (14.977 tỷ đồng), Đất Xanh (14.635 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (9.399 tỷ đồng), DIC Group (8.655 tỷ đồng), Văn Phú Invest (5.408 tỷ đồng)… Đây cũng chính là nhóm doanh nghiệp đang dẫn đầu thị phần trên thị trường bất động sản hiện nay, với danh mục dự án trải rộng trên toàn quốc.
Để triển khai số lượng dự án lớn, doanh nghiệp tất yếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì thế, trong 9 tháng năm 2025, giá trị nợ vay tại các doanh nghiệp trong diện thống kê cũng cho thấy mức tăng mạnh mẽ.
Trong số này, có không ít doanh nghiệp có nợ vay tăng bằng lần như: BV Land (tăng 2,9 lần), Nam Mê Kông (tăng 2,3 lần), BGI Group (tăng 2 lần); các doanh nghiệp tăng hai chữ số gồm: Tài chính Hoàng Huy (tăng 94%), Vinhomes (tăng 74%), SJ Group (tăng 58%), Vingroup (tăng 43%), Khang Điền (tăng 39%), Văn Phú Invest (tăng 33%), EverLand (tăng 30%)…
Giá trị nợ vay lớn nhất nằm ở Vingroup (321.927 tỷ đồng), theo sau là Vinhomes (141.490 tỷ đồng), Novaland (64.283 tỷ đồng), Khang Điền (9.884 tỷ đồng), Nam Long (6.992 tỷ đồng), Đất Xanh (6.338 tỷ đồng), Văn Phú Invest (6.042 tỷ đồng), Phát Đạt (5.892 tỷ đồng), TTC Land (4.175 tỷ đồng), Sunshine Homes (4.119 tỷ đồng)…
Nhìn về tương lai
Năm 2025 đang trôi về những tháng cuối cùng, khép lại một năm thành công của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp về cơ bản đã có một năm "tưng bừng", song so với kỳ vọng vẫn còn thua kém.
Điển hình như Vinhomes, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam này đã kỳ vọng năm nay có doanh thu 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận 42.000 tỷ đồng, nhưng đi qua 9 tháng mới chỉ hoàn thành được lần lượt 28,3% và 36,4% kế hoạch. Việc đạt thêm khoảng 130.000 tỷ đồng doanh thu chỉ riêng trong quý IV/2025 gần như là điều khó khăn, cho thấy triển vọng hoàn thành kế hoạch năm là cực kỳ mong manh.
Tuy vậy, trong quý IV/2025, các doanh nghiệp vẫn có thể nâng cao hơn nữa thành tích kinh doanh so với hiện tại. Nguồn "lương khô" của nhiều doanh nghiệp vẫn đang rất dồi dào, sẵn sàng cho một kỳ ghi nhận lớn: Vinhomes có 100.841 tỷ đồng tiền người mua trả trước ngắn hạn, Novaland có 18.789 tỷ đồng, Tài chính Hoàng Huy có 3.086 tỷ đồng, DIC Group có 3.044 tỷ đồng, Đất Xanh có 2.942 tỷ đồng, Nam Long có 2.447 tỷ đồng, EverLand có 1.178 tỷ đồng…
Trong trường hợp thị trường tiếp tục diễn biến lạc quan, kỳ vọng về một sự tăng trưởng ở năm tiếp theo sẽ càng sáng sủa. Khi đó, các doanh nghiệp không chỉ giải quyết quyết được những vấn đề do khủng hoảng giai đoạn 2022-2023, mà hoàn toàn còn có thể nghĩ đến thặng dư lớn.
Bóc tách quy mô nợ phải trả hơn 900.000 tỷ đồng của Vingroup
"Bệnh" âm dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền
