Chuyên gia Savills cảnh báo về "hàng mốt" condotel

Thời kỳ “vàng” của BĐS du lịch

Ngày 9/5, Savills Việt Nam vừa công bố kết quả phân tích thị trường BĐS khách sạn nghỉ dưỡng của Việt Nam. Theo đó, thị trường du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Chỉ trong vòng 7 năm trở lại đây (từ năm 2010 đến năm 2016), lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đã tăng trưởng gấp 2 lần từ 5 triệu lên đến 10 triệu lượt khách. Bên cạnh đó, lượt du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu lên đến đến 62 triệu lượt khách. 

Những địa phương có tốc độ tăng trưởng mạnh về nguồn cầu du lịch là Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc. Đặc biệt là Nha Trang với gần 1.2 triệu lượt du khách quốc tế đến trong năm 2016, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự, lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu, tăng 33% so với 2015 và Phú Quốc có lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. 

Các tín hiệu tích cực từ thị trường góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2-3 năm tiếp theo khi thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới. 

Theo thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong ba năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

“Chính sự phát triển này đã mang đến thời kì “vàng” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố vĩ mô như chính trị, kinh tế và xã hội. Chính vì vậy, nếu nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới”, ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn của Savills châu Á-Thái Bình Dương chia sẻ.

Cảnh báo về “con cưng” condotel

Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, khi nói đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bên cạnh các sản phẩm thông thường thì phải nói đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án “Ngôi nhà thứ hai-Second Home”. Ghi nhận của Savills, hiện toàn thị trường Việt Nam có khoảng 36 dự án loại này, cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp. Và với nhu cầu thị trường thì loại hình sản phẩm này sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Đặc biệt là có thể tạo nên một làn sóng lớn nguồn cung “Ngôi nhà thứ hai” và chủ yếu tập trung tại các địa điểm ven biển gồm: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam. Sẽ có hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Và trong chuỗi các sản phẩm “Ngôi nhà thứ hai” thì căn hộ khách sạn (condotel) được xem là loại hình được ưa chuộng nhất khi mọi thứ xung quanh loại sản phẩm này đều màu hồng với công suất khai thác, tỷ suất lợi nhuận, khả năng sinh lời hấp dẫn được các chủ đầu tư đưa ra.

“Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung của chuối sản phẩm “Ngôi nhà thứ hai” tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel. 

Tuy nhiên, yêu tố khách sạn trong mô hình condotel là vấn đề cần phải cân nhắc, bởi rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được đưa ra, hay chú trọng phát triển cho thành phần này. Trong khi đây là vấn đề then chốt cho việc đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.”, ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn của Savills Châu Á-Thái Bình Dương cảnh báo.

Không chỉ vậy, theo các chuyên gia, các chương trình cam kết đối với loại sản phẩm này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. 

“Do vậy khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai”, chuyên gia Savills khuyến cáo.