Chuyên gia BĐS “mổ xẻ” bản chất của thị trường Condotel tại Đà Nẵng sau APEC

Kỳ 1: Tăng trưởng đi kèm với nguy cơ

- Ghi nhận thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng thời gian qua luôn là “điểm nóng” đầu tư. Và nhất là gần đây khi loại hình căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) được phát triển ồ ạt khiến thị trường có những biến động khó lường. Ông nhận định như thế nào về sự phát triển này?

Xu hướng phát triển mô hình condotel trở nên phổ biến tại thị trường Việt Nam trong vài năm gần đây, với số lượng sản phẩm ngày càng gia tăng. Chúng tôi thấy rằng, một số ít sản phẩm được hoạch định tốt và quản lý bởi nhà điều hành chuyên nghiệp có thể sẽ rất thành công.

Tuy nhiên cũng có khá nhiều các sản phẩm không được hoạch định và chào bán một cách chuyên nghiệp. Và sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến ngành nghỉ dưỡng nói chung. Do mô hình condotel bao gồm hai đặc tính quan trọng: đặc tính về mặt bán hàng và đặc tính về mặt vận hành. 

Đặc tính về mặt bán hàng thường dễ hoạch định do phần lớn chủ đầu tư có kinh nghiệm về phát triển thành phần khu dân cư. Tuy nhiên, yếu tố vận hành thường bị bỏ qua do các chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển khách sạn và không đủ chú trọng về việc hoạch định mặt vận hành trong tương lai mà chỉ quá tập trung vào việc bán hàng. 

Những sản phẩm này, theo quan điểm của chúng tôi sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn vận hành và không đủ khả năng cạnh tranh với các sản phẩm thuần khách sạn. Để condotel có thể vận hành tốt đòi hỏi phải có đầy đủ các tiện ích, tổ hợp phòng phù hợp, đầy đủ các nhà hàng ăn uống cũng như là khu vực hậu cần. 

Đặc biệt tại thị trường Việt Nam, các dự án cạnh tranh gay gắt về cam kết lợi nhuận. Do đó việc vận hành tốt trong tương lai là một yếu tố cực kỳ quan trọng để đảm bảo chi trả cam kết lợi nhuận.  

Về quyền sở hữu của condotel, các sản phẩm ở những địa điểm khác nhau có cấu trúc quyền sở hữu rất khác nhau, từ sở hữu có thời hạn đến sở hữu vĩnh viễn. Một số các địa điểm không cho phép chủ đầu tư được cấp sở hữu vĩnh viễn nhưng một số địa điểm khác lại nới lỏng hơn về vấn đề này. Theo quan điểm của chúng tôi, condotel là một loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng hơn là đầu tư, do đó, người mua dễ dàng chấp nhận loại hình sở hữu có thời hạn. Tại một số địa điểm như Thái Lan, Bali, họ cũng chưa có những định hướng hay chính sách khắt khe do đó các sản phẩm này cũng có thể được sở hữu ngắn hạn hay dài hạn tùy từng địa điểm. Chúng tôi cho rằng chính sách này cũng sẽ có những thay đổi khi người nước ngoài được phép mua và sở hữu. 

- Theo dự báo của các công ty tư vấn, từ nay đến năm 2020 sẽ có một lượng lớn phòng khách sạn từ 3-5 sao được đưa ra thị trường. Và cũng đồng thời, nguồn cung sản phẩm condotel cũng tăng mạnh. Vậy liệu việc phát triển như dự báo có khiến cung vượt cầu hay không? 

Thị trường nghỉ dưỡng du lịch Việt Nam nhìn chung đang phát triển khá tốt. Theo thống kê của Tổng cục Du lịch Việt Nam, trong năm 2017, Việt Nam đã đón 12,9 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 29,1% so với cùng kỳ năm ngoái với lượt du khách nhiều nhất đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc. 

Nguồn cầu du khách nội địa cũng tăng từ 62 triệu lượt năm 2016 lên đến 73 triệu lượt trong năm 2017. Không chỉ tăng trưởng về lượt du khách, các chuyến bay trực tiếp quốc tế cũng như các sân bay cũng không ngừng được mở rộng.

Do đó chúng tôi nhận thấy các tín hiệu tăng trưởng khá tích cực cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Việt Nam là một địa điểm du lịch được yêu thích với người dân thân thiện, đa dạng các di sản văn hóa UNESCO. Chúng ta không chỉ đang tăng trưởng về lượt khách quốc tế mà cả về khách nội địa. Và nguồn cầu hiện đang tăng trưởng rất tốt, hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng cả nguồn cung. 

- Xin cảm ơn ông!

Tiếp Kỳ 2: Vì sao condotel ở Đà Nẵng có cam kết lợi nhuận “sốc”!