Để hiểu rõ hơn vấn đề này, VietTimes đã có cuộc phỏng vấn Luật sư Trần Khánh Linh, Giám đốc Công ty TNHH Luật LDL về các nội dung liên quan đến tình trạng lách thuế khi mua bán BĐS bằng HĐ giữ chỗ, đặt chỗ mà Báo cáo số 58/BC-UBND TP của UBND TP Đà Nẵng đưa ra.
Kỳ 1: Vì sao các bên “thích” Hợp đồng đặt giữ chỗ?
- Việc UBND TP Đà Nẵng ra văn bản 58/BC-UBND TP về hoạt động BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng cho thấy thực trạng sử dụng các HĐ đặt chỗ, giữ chỗ trong giao dịch mua bán BĐS đã đến lúc đáng báo động và cần kiểm soát. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
Luật sư Trần Khánh Linh, Giám đốc Công ty Luật LDL
Thực tế các giao dịch BĐS thời gian vừa qua tại địa bàn Đà Nẵng đã ghi nhận tình trạng trạng là giữa Chủ đầu tư (người bán) và khách hàng xác lập với nhau một Hợp đồng (HĐ) đặt chỗ, HĐ giữ chỗ hay HĐ đặt cọc và giữa các khách hàng thứ cấp với nhau thực hiện qua tay “chuyển cọc” để “thay thế” cho một giao dịch mua bán/chuyển nhượng BĐS.
Xét về tính pháp lý, các giao dịch trên có đặc điểm, bản chất là quan hệ đặt cọc-một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng theo quy định của pháp luật Dân sự (Điều 328 Bộ Luật Dân sự). Việc sử dụng các dạng HĐ đặt cọc như vậy đã xuất hiện và khá phổ biến ở các địa bàn phát triển nóng về BĐS như Hà Nội, Sài Gòn…
Nguyên nhân của việc xuất hiện phổ biến các giao dịch đặt cọc như trên là do:
- Thứ nhất: Về hình thức, yêu cầu đối với dạng giao dịch đặt cọc này không bắt buộc phải thông qua thủ tục công chứng/chứng thực nên các bên chỉ cần xác lập với nhau một thỏa thuận bằng văn bản là giao dịch đặt cọc đã phát sinh hiệu lực pháp luật;
- Thứ hai: Các BĐS đưa vào giao dịch chưa đáp ứng, đảm bảo đủ các điều kiện của sản phẩm giao dịch (chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư; Giấy phép xây dựng của dự án; thông báo đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai…) nên Chủ đầu tư sử dụng phương án này để huy động vốn.
- Thứ ba: khi thực hiện các giao dịch đặt cọc sẽ tránh được các nghĩa vụ thuế phát sinh với nhà nước (thuế thu nhập, lệ phí trước bạ…)
Vì quan hệ đặt cọc được Chủ đầu tư và khách hàng hình thành từ sự tự nguyện thỏa thuận, đây là một giao dịch dân sự đơn thuần nên pháp luật không thể có sự ngăn cản hay hạn chế.
- Theo quy định, việc quản lý giao dịch BĐS là trách nhiệm của Sở Xây dựng, Cục Thuế, và các cơ quan chuyên ngành, nhưng các cơ quan này vẫn để tình trạng ấy xảy ra. Vậy trách nhiệm của các cơ quan này ở đâu?
Do nhu cầu được mua BĐS với giá rẻ hay nhu cầu đầu tư lướt sóng để kiếm lời nên việc hình thành các giao dịch đặt cọc để “thay thế” cho các giao dịch mua bán/chuyển nhượng BĐS là diễn biến tất yếu phản ánh cung - cầu của thị trường BĐS.
Vị trí, vai trò của các cơ quan quản lý như Sở Xây dựng là khâu cấp Giấy phép xây dựng cho dự án và thanh kiểm tra đối với việc chấp hành giấy phép xây dựng; thẩm định và ban hành thông báo được phép bán đối với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Của sở Tài nguyên và môi trường là khâu thẩm định và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý việc chấp hành quy định về sử dụng đất đai của Chủ đầu tư. Của cơ quan thuế là việc thực hiện thu và giám sát các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của chủ đầu tư và khách hành mua bán/chuyển nhượng BĐS. Nói cách khác, các cơ quan này không can thiệp trực tiếp vào các giao dịch như đặt cọc, đặt chỗ hay giữ chỗ giữa Chủ đầu tư và khách hàng.
Tuy nhiên, các cơ quan này cần cung cấp thông tin một cách đầy đủ, kịp thời và đưa ra những khuyến cáo để người dân đánh giá và quyết định về việc ký kết, thực hiện giao dịch của mình. Cụ thể, các cơ quan này phải công bố công khai, rộng rãi các dự án BĐS được phê duyệt cho phép phân lô bán nền hay các dự án nhà ở được phép bán nhà dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai để người dân dễ dàng tiếp cận. Việc công khai thông tin của các cơ quan quản lý sẽ tránh được trường hợp dự án được phê duyệt mà chỉ có chủ đầu tư và cơ quan quản lý biết nên người mua nhà/đất không nắm được nội dung của dự án được phê duyệt như thế nào. Đồng thời, khi đã có được nguồn tin chính thống của các cơ quan quản lý cung cấp sẽ hạn chế được các thông tin ảo, không chính xác từ Chủ đầu tư hay từ những nguồn đầu cơ BĐS.
Đơn cử thời gian vừa qua Đà Nẵng đã xảy ra trường hợp dự án không được phân lô bán nền, nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình triển khai, người dân mua 02 năm rồi, bây giờ xây dựng nhà thì cơ quan quản lý mới phát hiện và yêu cầu tạm ngừng để thanh tra, kiểm tra.
Như vậy, nội dung các dự án được phê duyệt không được công bố công khai, rộng rãi thì các bên tham gia giao dịch có thể bị nhầm lẫn hoặc bị bên kia lừa dối mà không hề hay biết. Hậu quả pháp lý và tài chính trong trường hợp này xử lý cũng rất rối rắm, khó phân định.
Theo Báo cáo số 58/BC-UBND vừa được UBND TP.Đà Nẵng vừa gửi Ban chỉ đạo Trung ương chính sách nhà ở và thị trường BĐS về “Chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn TP.Đà Nẵng năm 2017 và dự kiến năm 2018”, Đà Nẵng đang đối mặt với nhiều tồn tại, bất cập trong triển khai cơ chế, chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường BĐS. Trong đó, thực trạng lách luật, áp dụng hình thức đặt cọc trong mua bán BĐS đã diễn ra, khiến nguy cơ xảy ra các vấn đề pháp lý phát sinh khó kiểm soát.
Không chỉ vậy, Báo cáo thừa nhận tình trạng có rất nhiều chủ đầu tư dự án BĐS tiến hành rao bán BĐS khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Qua kiểm tra, đa số các chủ đầu tư chưa ký kết hợp đồng mua bán BĐS (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) mà thực hiện việc ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ với khách hàng với đầy đủ các nội dung như một hợp đồng mua bán BĐS, sau đó khách hàng này tiến hành “chuyển cọc” qua nhiều khách hàng thứ cấp để “hưởng chênh lệch”. Đây là vấn đề không chỉ ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, gây thất thu thuế cho nhà nước mà còn phát sinh nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện làm ảnh hưởng đến trật tự xã hội trên địa bàn.
Tuy nhiên việc kiểm tra, xử lý vấn đề nêu trên hết sức khó khăn do hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ chỉ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật về dân sự.
Kỳ 2: “Thủ thuật” lách thuế ngay trước mặt cơ quan chức năng
