BĐS Đà Nẵng: Khách du lịch tăng, nhưng công suất khai thác giảm

BĐS du lịch giảm giá, thị trường chậm lại

Theo báo cáo thị trường 4 tháng đầu năm 2019 của Savills Việt Nam, Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hàng đầu đối với khách du lịch trong nước và quốc tế. Trong năm 2018, Đà Nẵng đón 7,7 triệu lượt khách, tăng 16% theo năm. Khách quốc tế tăng 23% theo năm đạt 2,9 triệu lượt. Tuy nhiên, đối với các phân khúc khách sạn, căn hộ khách sạn lại giảm sút. 

Cụ thể, tổng nguồn cung khách sạn hiện tại duy trì ở mức 13.400 phòng với khoảng 2.200 phòng khách sạn 3-5 sao sẽ đi vào hoạt động trong năm nay. Cùng với đó, công suất trung bình giảm 7 điểm % theo năm do nguồn cung mới khá lớn. Giá thuê phòng trung bình giảm 9% theo năm và doanh thu phòng trung bình giảm -18% theo năm.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội vẫn lạc quan cho rằng: “Trong năm 2018 khách du lịch Hàn Quốc dẫn đầu lượng du khách quốc tế đến Đà Nẵng với tỷ trọng hơn 58,8%. Tương lai thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm một số thương hiệu khách sạn quốc tế trong phân khúc 4 và 5 sao như JW Marriott và Hilton.”

Nhìn sang phân khúc căn hộ khách sạn condotel cũng diễn biến chậm lại trong 4 tháng đầu năm 2019. Cụ thể, trong thời gian này, Đà Nẵng có 14 dự án cung cấp căn hộ khách sạn, tuy nhiên thị trường không ghi nhận dự án mới hay đợt mở bán tiếp. 

Đây là diễn biến trái ngược với giai đoạn bùng nổ cách đây 2 năm, khi tốc độ phát triển của thị trường condotel tại Đà Nẵng đã chậm lại đáng kể trong năm 2018. Về nguyên nhân, theo chuyên gia Savills Việt Nam phần lớn là bởi tác động của yếu tố pháp lý.

Theo ghi nhận thị trường đối với sản phẩm này, quận Ngũ Hành Sơn vẫn dẫn đầu nguồn cung ở Đà Nẵng khi chiếm 52% thị phần. Trong nửa cuối năm 2018, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường tăng 9 điểm % theo quý do lượng cung sơ cấp hạn chế. Giá bán sơ cấp dao động từ 1.800-3.800 USD/m². Và dự kiến, thị trường tương lai ghi nhận 16 dự án sẽ mở bán từ năm nay trở đi.

Cũng không khác mấy căn hộ condotel, căn hộ bàn truyền thống cũng không có thêm các dự án mới. Thống kê của Savills cho thấy tổng nguồn cung căn hộ đạt hơn 5.200 căn từ 20 dự án chủ yếu tập trung tại quận Sơn Trà với 82% thị phần thị trường sơ cấp. Và trong năm 2019, hơn 900 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ hai dự án đã triển khai trước đó và có dự án mở bán thêm cung cấp khoảng 70 căn hộ cho thị trường.

Ghi nhận đối với thị trường biệt thự nghỉ dưỡng cũng không mấy khả quan. Mặc dù nguồn cung thị trường hiện có đến 16 dự án, nhưng trong năm 2019 chỉ có 45 căn biệt thự sẽ gia nhập thị trường cho thấy sức mua và nhìn nhận thị trường của các chủ đầu tư. 

Trước những diễn biến thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng-Giám đốc bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội cho biết: “Bức tranh chung của phân khúc căn hộ khách sạn, căn hộ để bán và biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng trong năm 2018 là rất ít hoặc không có dự án mở bán mới. Nguồn cung mới hạn chế và nguồn cầu ổn định dẫn đến tỷ lệ hấp thụ lũy kế đến hiện tại cao cho biệt thự nghỉ dưỡng. Danh tiếng chủ đầu tư, chương trình cam kết lợi nhuận và vị trí gần biển là các yếu tố thành công chính”.

Bán lẻ, văn phòng cho thuê tăng giá

Trái ngược với phân khúc khách sạn, thị trường bán lẻ ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể. Trong kỳ nghiên cứu, tổng nguồn cung ghi nhận được đạt khoảng 210.000m2, tăng 13% theo năm nhờ có 2 dự án tại quận Hải Châu và 1 dự án tại quận Ngũ Hành Sơn đưa sản phẩm ra thị trường.

Vẫn là nơi chiếm giữ thị phần lớn nhất, cũng như mật độ bán lẻ cao nhất, thị trường sản phẩm này tại quận Hải Châu ghi nhận xu hướng đi lên của giá thuê gộp trung bình tầng trệt tăng trưởng 3% theo năm, trong khi công suất thuê giảm nhẹ -5 điểm % theo năm. 

Sự thay đổi này được chuyên gia Savills đánh giá chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới. Tuy nhiên, tiềm năng của thị trường bán lẻ ở Đà Nẵng vẫn có nhiều lợi thế do sở hữu một lượng khách du lịch hàng năm rất lớn. “Tuy vậy nhu cầu mua sắm của những du khách này chưa thực sự được tận dụng bởi các mô hình bán lẻ tại Đà Nẵng đã khá cũ, chưa bắt kịp với những xu hướng thương mại mới.”- chuyên gia Savills Việt Nam chia sẻ.

Trong khi văn phòng bán lẻ nhiều tiềm năng thì văn phòng cho thuê tăng nguồn cung và giá thuê. Tập trung cao nhất đối với văn phòng hạng B khi tổng nguồn cung tăng 3% theo năm từ sự gia nhập thị trường của Dự án Hilton Bạch Đằng tại quận Hải Châu.

Nguồn cung tăng, nhưng giá thuê gộp trung bình vẫn tăng 23% theo năm. Và phân khúc Hạng B tiếp tục có giá thuê tăng mạnh nhất, trong khi Hạng A ghi nhận sự cải thiện về công suất thuê.

Theo các chuyên gia, từ năm 2020 trở đi, thị trường sẽ đón chào 4 dự án, hầu hết tập trung tại quận Hải Châu. Và trong tương lai, sự xuất hiện của Khu CNTT tập trung Đà Nẵng (Da Nang IT Park) dự kiến sẽ đem đến cơ hội phát triển cho phân khúc văn phòng. Nhất là nhu cầu đặt văn phòng của các doanh nghiệp đến Đà Nẵng gia tăng trong tương lai.

Đất nền tụt giảm

Một phân khúc đặc trưng không thể không nhắc đến khi nói đến thị trường BĐS Đà Nẵng đó là đất nền. Trong 2 tháng trở lại đây, sau khi xuất hiện của những cơn sốt, thị trường có những diễn biến dùng dằng chờ xác lập mức giá mới thì một loạt các sản phẩm tại các khu vực từng là “điểm nóng” tụt giá.

Ghi nhận tại một số phân khu tại Khu đô thị Golden Hills (quận Liên Chiểu, Nam Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ), Hòa Quý (quận Ngũ Hành Sơn), Hòa Liên (huyện Hòa Vang),… giá đất nền dự án đã giảm mạnh và thưa thớt người mua. Sự tụt giá ghi nhận được với mức giảm từ 200-250 triệu đồng/lô, thậm chí có những khu vực giảm hơn 400 triệu đồng so với cách đây 2 tháng. Tuy nhiên ghi nhận từ các môi giới cá nhân, có ít khách hàng đến xem sản phẩm và rất ít giao dịch thành công. “Đây là quy luật tất yếu, khi giá được đẩy lên, cơ quan chức năng siết chặt quản lý thì giá phải giảm. Việc giảm sâu hay thấp tùy và sức chịu đựng của người mua, nhất là cá đối tượng đầu cơ, lướt theo mùa”-anh Huy, một môi giới chia sẻ.

Theo các môi giới cá nhân, sự việc liên quan đến hoạt động mua bán sản phẩm đất nền tại Đà Nẵng và Quảng Nam thời gian qua cũng tác động ít nhiều đến tâm lý người mua. Và vấn đề pháp lý là điều khiến người mua dè dặt, không dám xuống tiền càng làm cho thị trường đất nền tụt xuống.

Tuy nhiên các môi giới cá nhân vẫn kỳ vọng về sự tăng trở lại đối với đất nền khi sự kiện pháo hoa quốc tế Đà Nẵng năm 2019 đang cận kề.