4 câu hỏi ai cũng quan tâm khi đàm phán giảm tiền thuê mặt bằng vì dịch COVID-19

Theo LS. Đào Hường, việc bên cho thuê có giảm giá tiền thuê hay không trước tiên phụ thuộc vào hợp đồng đã ký giữa các bên. Nếu hợp đồng thuê không có thỏa thuận về điều khoản bất khả kháng thì có thể vận dụng luật để trao đổi.

Vì sao nói: COVID-19 là sự kiện bất khả kháng?

- Hiện nay hàng loạt các chuỗi bán lẻ, các hộ kinh doanh cá thể than trời vì chính quyền yêu cầu đóng cửa khiến doanh số về 0 trong khi đối tác cho thuê mặt bằng kinh doanh vẫn yêu cầu nộp đủ tiền hàng tháng, cùng với đó là một loạt các chi phí cố định khác. Phân tích dưới góc độ luật, Luật sư nhìn nhận việc này như thế nào?  

Luật sư Đào Hường: Điều 472 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015 quy định như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.

Thông thường, các điều khoản về giá thuê, đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, bồi thường thiệt hại, sự kiện bất khả kháng và các điều khoản có liên quan khác đều do các bên thỏa thuận và được ghi vào hợp đồng. Nếu trong hợp đồng các bên không có thỏa thuận về các điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, bồi thường thiệt hại, sự kiện bất khả kháng, thì hợp đồng được các bên áp dụng theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở như sau: (i) Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”. Và, Điều 351 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 24/11/2015 quy định “…Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự…”.

Theo đó, sự kiện bất khả kháng được hiểu theo đúng nghĩa, đúng quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 nếu đáp ứng đầy đủ ba yếu tố sau đây: (i) Yếu tố khách quan: sự kiện phải xảy ra một cách khách quan và nằm ngoài tầm kiểm soát của con người, có thể là các sự kiện như thiên tai (lũ lụt, sóng thần, hạn hán, động đất, …), dịch bệnh, chiến tranh …; (ii) Không thể lường trước được: sự kiện phải xảy ra hoàn toàn độc lập không phụ thuộc vào ý chí của các bên và các bên hoàn toàn không lường trước được việc xảy ra và hậu quả xảy ra của sự kiện tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng cho đến trước thời điểm xảy ra hành vi vi phạm; (iii) Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép: các bên bắt buộc phải áp dụng mọi biện pháp cần thiết và nằm trong phạm vi khả năng của mình để khắc phục những hậu quả mà sự kiện gây ra, nhưng vẫn không thể khắc phục được.

Do đó, một sự việc, sự kiện nếu có đầy đủ ba yếu tố nêu trên thì được coi là “sự kiện bất khả kháng”. Theo diễn biến tình hình hiện nay, COVID-19 đang là tâm điểm của toàn cầu và đáp ứng đầy đủ ba điều kiện cơ bản đầu tiên để được coi là một sự kiện bất khả kháng theo quy định của Khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13.

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự lại không liệt kê cụ thể các sự kiện bất khả kháng, mà vấn đề này thường được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Do vậy, việc xác định liệu COVID-19 có dẫn đến hệ quả bên bị ảnh hưởng không thực hiện được đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hay không cần được đặt trong bối cảnh cụ thể của từng hợp đồng.

Ngoài ra COVID-19 dường như có thể được coi là một sự kiện bất khả kháng cũng được chứng minh bởi các lý do sau đây:

+ Ngày 01/02/2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ban hành Quyết định số 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus corona (COVID-19) gây ra.

+ Ngày 11/03/2020, Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) ra tuyên bố về việc sự bùng phát của dịch bệnh COVID-19 là đại dịch toàn cầu.

+ Ngày 23/3/2020, tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về phòng, chống dịch bệnh COVID-19 Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu đóng cửa các dịch vụ không cần thiết để hạn chế tối đa việc tụ tập đông người nhằm phòng chống sự lây lan của COVID-19;

+ Ngày 27/3/2020, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Công văn số 1047/UBND-KGVX về quyết liệt thực hiện đơt cao điểm phòng chống dịch bệnh COVID-19 , theo đó UBND TP Hà Nội chỉ đạo tạm dừng hoạt động các khu vui chơi giải trí, nhà hàng, quán beer club; cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống (công suất phục vụ từ 20 người trở lên), Câu lạc bộ bida, Phòng tập thể hình, cơ sở làm đẹp, uốn tóc, cắt tóc trên địa bàn TP Hà Nội  kể từ 0h giờ ngày 28/3/2020 đến hết ngày 15/4/2020. (Hiện tại đã được gia hạn tiếp theo Chỉ thị số 19/CT-TTg ngày 24/4/2020 của Thủ tướng Chính Phủ)

+ Chiều 30/3, Chủ trì họp Thường trực Chính phủ về phòng chống COVID-19 chiều 30/3, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đồng ý đề xuất và sẽ sớm công bố dịch toàn quốc.

+ Ngày 31/3/2020 Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã công bố cách ly toàn xã hội trong vòng ít nhất 14 ngày để phòng chống dịch Covid-19.

+ Ngày 1/4/2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ban hành Quyết định số 447/QĐ-TTg về việc công bố dịch COVID-19. Theo Quyết định này, thời gian xác định dịch là từ ngày 23/1/2020 (thời điểm xác định trường hợp đầu tiên mắc ca bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus Corona gây ra).

Trong tình hình hiện nay, dịch COVID-19 vẫn đang ảnh hưởng rất lớn đến các lĩnh vực của Việt Nam như các hoạt động kinh doanh bị tạm dừng, cách ly toàn xã hội, hạn chế sự hoạt động của các nhà máy, cơ sở sản xuất, kinh doanh (chỉ các nhà máy, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ thiết yếu mới được tiếp tục hoạt động). Có thể nói, cho đến nay những ảnh hưởng mà dịch COVID-19 gây ra cho các hoạt động này vẫn chưa thể khắc phục được.

Như vậy, với các sự kiện pháp lý nêu trên, theo tôi, chúng ta hoàn toàn có đủ căn cứ để khẳng định rằng dịch COVID-19 là một sự kiện bất khả kháng đối với các bên trong quan hệ hợp đồng.

Chủ nhà có nghĩa vụ giảm tiền cho thuê?

- Đối tác cho thuê mặt bằng (hay chủ nhà) có trách nhiệm hay nghĩa vụ gì trong việc giảm trừ tiền thuê mặt bằng kinh doanh không?

LS. Đào Hường: Để giúp cho các bên cho thuê mặt bằng và bên thuê hiểu rõ hơn về nghĩa vụ, trách nhiệm của mình trong hợp đồng khi gặp phải sự kiện bất khả kháng, tôi xin giải thích chi tiết hơn về Điều 351 Bộ Luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015 như sau: “Khoản 2: Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Và, theo quy định tại Khoản 1 Điều 351 Bộ Luật Dân sự 2015, trách nhiệm dân sự được hiểu là trách nhiệm phát sinh do bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

Như vậy, trường hợp bên thuê vi phạm hợp đồng do bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, thì bên thuê không phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng với bên bị vi phạm (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác), nhưng bên thuê sẽ không được miễn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng với bên thuê, trừ trường hợp bên thuê có quyền chủ động miễn, giảm một phần hoặc toàn bộ các nghĩa vụ đó.

Nếu bên thuê yêu cầu miễn hoàn toàn tiền thuê là không có cơ sở. Vì thanh toán tiền thuê là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên cho thuê. Do vậy, bên cho thuê có quyền từ chối với đề nghị trên.

Tuy nhiên, việc bên cho thuê nhất định giữ nguyên tiền thuê hoặc giảm giá thuê không đáng kể thì cũng không thể hiện thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê.

- Luật sư vừa nói “nếu bên thuê vi phạm hợp đồng do bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 thì bên thuê không phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng với bên bị vi phạm”. Phải chăng tình huống này đẩy bên cho thuê vào nguy cơ rủi ro?

LS Đào Hường: Đúng, điều này có thể dẫn đến rủi ro cho bên cho thuê là bên thuê vẫn sử dụng mặt bằng mà không thanh toán cho bên cho thuê với lí do chưa thể thực hiện ngay việc thanh toán do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Trong trường hợp này, bên thuê sẽ không phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng với bên cho thuê. 

Do vậy, nếu bên cho thuê không thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê trong trường hợp này thì bên thuê có thể lựa chọn biện pháp tạm dừng thực hiện hợp đồng, khiến bên cho thuê sẽ bị gián đoạn nguồn thu trong thời gian tạm dừng hợp đồng. Theo tôi thì Đối tác cho thuê mặt bằng (hay chủ nhà) cũng nên có tinh thần thiện chí, xem xét đồng hành giảm tiền thuê mặt bằng kinh doanh để chia sẻ khó khăn với người thuê trong giai đoạn này.

Chính quyền nên làm gì?

- Trong giai đoạn thực hiện giãn cách xã hội, chính quyền rất gắt gao trong việc yêu cầu các hộ kinh doanh, các của hàng đóng cửa một cách nghiệm túc. Vậy chính quyền địa phương và Chính phủ có trách nhiệm gì trong việc ghé vai gách đỡ sức nặng do ảnh hưởng của COVID-19 tới các nhà bán lẻ, các hộ kinh doanh cá thể?

LS. Đào Hường: Theo tôi, chính quyền địa phương có thể có hành động cụ thể trong việc vận động các chủ nhà giảm tiền thuê mặt bằng tốt nhất tại thời điểm này là có văn bản chỉ đạo cụ thể và gửi đến các bên cho thuê mặt bằng, đề nghị họ hỗ trợ giảm tiền thuê mặt bằng tối đa cho bên thuê.

Việc này chỉ dừng lại ở mức độ “đề nghị” vì trong giao dịch dân sự nói chung, có một nguyên tắc và cũng là quyền lợi của các bên: Quyền thỏa thuận và định đoạt. Pháp luật tôn trọng không can thiệp và luôn bảo đảm quyền này của các bên khi giao kết hợp đồng.

Điều này phải được hiểu là ngoài việc tuân thủ các quy định và nguyên tắc chung của pháp luật, các bên được quyền có thỏa thuận với nhau về việc xác định những sự kiện nào là bất khả kháng và phương án thực hiện hợp đồng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng. Pháp luật đã quy định cụ thể về sự kiện bất khả kháng và việc miễn trừ trách nhiệm cho bên vi phạm hợp đồng.

Tuy nhiên, điều quan trọng trên hết tại thời điểm này là tinh thần thiện chí, hợp tác của các bên để cùng vượt qua giai đoạn đại dịch đầy khó khăn này. Và tôi nhận thấy Chính phủ không trực tiếp có hành động cụ thể trong việc vận động các chủ nhà giảm tiền thuê mặt bằng, nhưng Chính phủ cũng có hành động gián tiếp như ra các văn bản, chính sách để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp gặp khó khăn do đại dịch COVID-19 gây ra cụ thể là Quyết định số 15/2020/QĐ-TTg ngày 24/4/2020 Quy định về việc thực hiện các chính sách hỗ trợ người dân gặp khó khăn do đại dịch COVID-19; Nghị Quyết số 42/NQ-CP ngày 09/4/2020 của Chính phủ về các biện pháp hỗ trợ người dân gặp khó khăn do đại dịch COVID-19,...

- Nội dung kí kết giữa người cho thuê và người thuê mặt bằng kinh doanh hầu hết chưa tính tới những sự vụ kiểu như dịch COVID-19 này. Từ góc nhìn Luật sư, xin bà hiến kế cho các nhà bán lẻ, các hộ kinh doanh cá thể có cách thức, biện pháp gỡ thế khó?

LS. Đào Hường: Theo tôi, COVID-19 có thể được coi là sự kiện bất khả kháng như tôi đã phân tích ở trên và nếu trong hợp đồng không quy định rõ về nghĩa vụ và phương án xử lý của các bên khi gặp phải sự kiện bất khả kháng thì để bảo vệ quyền lợi của mình bên thuê cần phải gửi ngay thông báo cho bên thuê về sự kiện bất khả kháng do dịch COVID-19.

Trong thông báo cần ghi rõ thời điểm bắt đầu xác định dịch COVID-19 có thể được coi là sự kiện bất khả kháng, ảnh hưởng của dịch COVID-19 đối với việc thực hiện hợp đồng của bên thuê, các biện pháp mà bên thuê đã hoặc sẽ thực hiện để hạn chế ảnh hưởng của dịch COVD-19, dự tính các thiệt hại có thể phát sinh do ảnh hưởng của COVID-19, thu thập ngay chứng cứ để chứng minh là đã bên thuê đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng.

Cùng với đó, bên thuê cũng cần phải kiểm tra lại doanh thu trước khi xảy ra dịch bệnh COVID-19 và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch COVID-19. Những ảnh hưởng này có thể là trực tiếp hoặc gián tiếp. 

Để chứng minh, bên thuê có thể viện dẫn chứng cứ buộc phải tạm dừng các hoạt động và thực hiện cách ly xã hội là các Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 và số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ.

Một yếu tố nữa là bên thuê phải chủ động thông báo với bên cho thuê về những khó khăn trong tinh hình hiện tại, về những thiệt hại phải gánh chịu khi xảy ra đại dịch, về ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 dẫn đến việc kinh doanh không như mong muốn nên không thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng, từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra đại dịch toàn cầu COVID-19.

Các biên bản làm việc này cần được lập thành văn bản là phụ lục của Hợp đồng.

Nếu bên thuê dự tính COVID-19 có thể tiếp tục kéo dài thì bên thuê cần ngay lập tức gửi các văn bản, thông báo tiếp cho bên thuê về việc tạm dừng, hoãn hoặc chấm dứt hợp đồng thuê như là một biện pháp để giảm thiểu thiệt hại do sự kiện bất khả kháng. Theo tôi nếu bên thuê thiện chí chủ động đàm phán với bên thuê thì bên thuê sẽ có nghĩa vụ phải xem xét các đề nghị của bên thuê để thỏa thuận các biện pháp khắc phục ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng.

Ngoài ra, tôi cũng muốn lưu ý đến bên thuê mặt bằng, trước khi ký hợp đồng cần phải xem xét rất kỹ điều khoản về sự kiện bất khả kháng và danh mục các sự kiện bất khả kháng các quy định về nghĩa vụ thông báo, hậu quả của bất khả kháng cần phải được quy định rõ tại hợp đồng.

- Xin cảm ơn Luật sư!