Xa rồi những thông tin mang tính hệ thống
Còn nhớ cách đây 10 năm, khi thị trường BĐS Đà Nẵng hồi phục sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, đều đặn 3 tháng, 6 tháng… các nhà nghiên cứu BĐS uy tín tại Việt Nam như CBRE và Savills liên tục đưa ra các thông tin, báo cáo thị trường, những diễn biến của BĐS Đà Nẵng từ những dự án sắp triển khai, số lượng… cùng những nhận định, khuyến cáo cả dưới hình thức online và offline đối với thị trường từ các chuyên gia giàu kinh nghiệm.
Và khi đó, Đà Nẵng được xem là điểm sáng của thị trường BĐS miền Trung khi số lượng các nhà đầu tư, môi giới, cùng số lượng sản phẩm BĐS liên tục được cập nhật.
“Thật sự các báo cáo này là một kênh thông tin tham khảo đáng tin cậy. Mặc dù không chi tiết, nhưng những thông tin mang tính tổng thể đã giúp chúng tôi có những quyết định đầu tư khôn ngoan hơn” – anh Thanh Triết, một nhà đầu tư từ TP HCM chia sẻ.
Cũng như anh Triết, nhiều nhà đầu tư cũng như môi giới hưởng lợi khá nhiều từ các thông tin mang tính hệ thống này. “Họ đã xâu chuỗi, thống kê khá cụ thể về phân khúc sản phẩm, giá bán cũng như tiến độ triển khai của các dự án. Bên cạnh đó là những nhận định kèm so sánh với các thị trường lân cận. Đó là những thông tin hữu ích mà muốn có phải mất khá nhiều thời gian” – chị Hà Thu, nhà đầu tư BĐS tại Đà Nẵng nói.
Tuy nhiên, hơn 2 năm trở lại đây, các báo cáo thị trường của các nhà nghiên cứu này được thực hiện khá rời rạc và thưa dần. Những dấu hiệu bỏ trống nghiên cứu thị trường BĐS Đà Nẵng bắt đầu từ việc loại hẳn phân khúc đất nền ra khỏi báo cáo. Trong khi đó, đất nền được xem là sản phẩm mang tính đặc trưng ở Đà Nẵng.
Và sự “bỏ lơ” thể hiện gần nhất là báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019 khi CBRE tiếp tục “loại” phân khúc đất nền ra khỏi nội dung báo cáo của mình và tóm gọn bằng phát biểu của ông Nguyễn Trọng Thức - Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam tại buổi công bố thông tin rằng: “Thị trường đất nền Đà Nẵng hiện nay đang đóng băng”.
 |
|
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE
|
Và mãi sau đó, những câu hỏi phỏng vấn về nhận định thị trường cũng như báo cáo nghiên cứu không chỉ đối với phân khúc đất nền mà cả toàn cảnh thị trường BĐS Đà Nẵng và khu vực lân cận được gửi đến 2 nhà môi giới hàng đầu Việt Nam này đều được từ chối với lý do số liệu thị trường thiếu xác thực, chúng tôi không thể đưa ra những thông tin đầy đủ về thị trường.
Tìm kiếm các thông tin này trên trang web của cả 2 đơn vị nghiên cứu này đều không thấy thông tin về thị trường BĐS Đà Nẵng mà thay vào đó là thông tin cập nhật liên tục từ thị trường BĐS 2 đầu Hà Nội và TP HCM.
“Thật sự thị trường BĐS Đà Nẵng đang thiếu thông tin, thiếu sự minh bạch nên chúng tôi không có đủ thông tin xác thực để đưa ra các thông cáo chính xác” – chuyên viên truyền thông Savills Việt Nam chia sẻ.
Cũng liên quan đến vấn đề này, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao, kiêm Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE từng cho biết: “Thị trường BĐS Đà Nẵng thiếu minh bạch, thiếu chính xác và không đầy đủ thông tin xác thực”.
Vì sao không mặn mà?
Phân tích cho nhận định của mình về thị trường BĐS Đà Nẵng trong cuộc họp báo công bố thông tin thị trường BĐS Đà Nẵng gần đây nhất (đầu năm 2019), Giám đốc cấp cao - kiêm Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE đã phải thừa nhận, lý do khiến CBRE không đề cập đất nền trong báo cáo là vì thị trường đất nền chủ yếu là các giao dịch riêng lẻ, giao dịch giữa các cá nhân với nhau, điều này khiến cho tính xác thực thông tin thị trường rất khó nắm rõ.
Và đi xa hơn, những vấn đề về tính minh bạch, xác thực cũng như tính chính xác của các giao dịch gần như khó có thể khẳng định được ngoài hai bên mua và bán. “Thị trường BĐS Đà Nẵng thiếu minh bạch, thiếu chính xác và không đầy đủ thông tin xác thực, nên chúng tôi không đề cập đến trong báo cáo thị trường của mình” - Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE chia sẻ.
 |
|
Một góc đô thị Đà Nẵng nhìn trên cao
|
Cùng quan điểm, Đại diện Savills Việt Nam tại Đà Nẵng từng cho rằng, việc không đưa ra các báo cáo thị trường đối với BĐS Đà Nẵng là do diễn biến thị trường chủ yếu được giao dịch và điều chỉnh bởi các bên đầu cơ và chịu chi phối bởi các đơn vị phân phối nên để nói giao dịch công bố thành công khó đánh giá chính xác.
Tiếp tục lý giải cho nhận định của mình, bà Lê Thị Kim Hoa từng trả lời VietTimes rằng: “Đất nền không mang lại giá trị chung cho toàn bộ dự án BĐS, nó không tạo thêm giá trị gia tăng thêm cho xã hội, và nếu có gia tăng giá trị thì chỉ từ sự thổi giá của các sàn giao dịch và mua bán, lướt sóng giữa các bên. Nên cứ ngớt sóng thì phải chịu cảnh ảm đạm. Chúng ta có thể điểm lại những diễn biến của thị trường sản phẩm này. Đó là chỉ trong vòng 1 tháng, 3 tháng mà giá sản phẩm đã tăng gấp rưỡi, rồi gấp đôi, thậm chí chỉ sau 1 năm đã tăng gấp 3 lần. Trong khi nhìn chung toàn dự án đều không hề có thêm các công trình dịch vụ, tiện ích, an sinh xã hội tương xứng”.
Và nếu nhì ra xa đối với các sản phẩm khác cũng vậy, sự gia tăng giá trị chỉ được dựa vào số lượng du khách đến địa phương mà không phải ở các chỉ số sản xuất mang tính bền vững khác khiến những nhận định để đầu tư sản phẩm mang tính dài hạn gần như khá mờ nhạt.
“Nếu nhìn góc độ dài hạn, đầu tư thật thì người đầu tư phải nhìn vào giá trị lâu dài của toàn bộ dự án. Bên cạnh đó, giá trị thặng dư phải tăng dần đều và bền vững, giá trị gia tăng phải dựa trên sự gia tăng tiện nghi của dự án chứ không thể không có bất cứ chuyển biến gì từ dự án mà giá thì cứ tăng đột biến như thời gian qua. Đó là lý do vì sao thị trường đất nền rất khó xác thực” - Đại diện Savills Việt Nam tại Đà Nẵng chia sẻ.
 |
|
Một góc khu đô thị Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng)
|
Nếu thật sự như những nhận định của các chuyên gia thì thị trường BĐS Đà Nẵng và khu vực đang đối mặt với những hệ lụy khó lường khi các nhà môi giới mặc sức “thổi phồng” sản phẩm nhằm đẩy mạnh số lượng bán mà không có những phản biện cũng như cảnh báo kịp thời.
Còn tiếp...
Kỳ 2 - Nguy cơ khó lường khi thiếu thông tin đa chiều
