Trung Quốc rộ làn sóng ngân hàng “bán nhà giảm 50%”, nhiều người hoang mang

Người mua nhà hoang mang

Có người nói “làn sóng ngân hàng bán tháo nhà” đang là vụ nổ lớn nhất. Các nền tảng như Alibaba Asset bùng nổ chuyên mục “ngân hàng xả hàng”, nhộn nhịp hơn các trang giảm giá ngày Tết mua sắm 11/11.

Các ông lớn như Ngân hàng Xây dựng (CCB), Ngân hàng Nông nghiệp (ABC) dẫn đầu, còn các hệ thống tín dụng nông thôn ở các tỉnh như Quảng Đông Nông Tín, Quý Châu Nông Tín còn chơi bạo hơn: số lượng rao bán vượt cả chục nghìn căn, như thể xả hàng. Về giá cả, phổ biến chỉ bằng 70–80% giá gốc, nhiều căn trực tiếp hạ đến… 50%. Ở Thẩm Dương chỉ cần có 220.000 NDT là mua được căn hộ; ở Vân Phù (Quảng Đông) thậm chí còn có loại 80.000 NDT – giá chạm sàn.

Ngân hàng Lan Châu năm 2025 đã niêm yết rao bán hơn 1.700 bất động sản; Ngân hàng Cát Lâm niêm yết hơn 2.000 nhà, tăng gấp đôi quy mô.

Thuật ngữ chính thức của động thái này là "đẩy nhanh quá trình phục hồi tài sản không sinh lời của các ngân hàng". Thực tế, đó là việc bán những bất động sản không tăng giá trị và không ai khác muốn mua, có liên quan đến sự bão hòa của thị trường tịch biên.

Theo dữ liệu của Viện nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy), tính đến cuối tháng 9 năm nay, số lượng các loại hình bất động sản được niêm yết trên thị trường tịch biên toàn quốc trong ba quý đầu năm 2025 là 547.000 căn.

Đối với các ngân hàng, những bất động sản bị tịch biên không bán được tại các phiên đấu giá tịch biên sẽ trở thành tài sản không sinh lời của chính họ.

Dữ liệu từ năm 2024 cho thấy tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản vay bất động sản doanh nghiệp của một số ngân hàng đã vượt quá 9%. Trong quý 3/2025, tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản vay bất động sản doanh nghiệp tại một ngân hàng thương mại là 4,24%.

Hơn nữa, tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản vay thế chấp nhà ở cá nhân cũng đang tăng lên. Mặc dù chưa có dữ liệu mới, nhưng dữ liệu từ cuối năm 2024 cho thấy tỷ lệ này của ICBC và ABC là khoảng 1,1%.

Trớ trêu thay, các ngân hàng không chỉ bán các bất động sản bị tịch thu mà còn bán cả các tòa nhà văn phòng cũ và ký túc xá của nhân viên. Điều này gửi đi một tín hiệu thậm chí còn mạnh mẽ hơn. Tất cả các tài sản không cốt lõi đều đang được thanh lý để chuẩn bị cho một cuộc suy thoái. Mặc dù Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 hứa hẹn những cải thiện đáng kể về mức tiêu dùng và nền kinh tế nói chung, nhưng điều này sẽ cần thời gian.

Ít nhất là ở thời điểm hiện tại, xu hướng vẫn là "giảm thiểu nợ", khác xa với mục tiêu thảo luận về "tối đa hóa lợi nhuận". Do đó, các ngân hàng, những người đầu cơ giá lên lớn nhất trong thời kỳ bùng nổ bất động sản, đã chính thức bắt đầu chuyển sang bi quan.

Trong thời kỳ hoàng kim của bất động sản suốt hai thập kỷ qua, các ngân hàng là những bên đầu cơ giá lên lớn nhất, hỗ trợ sự thịnh vượng của toàn bộ thị trường thông qua dòng tín dụng liên tục. Giá nhà đất tăng đồng nghĩa với việc các ngân hàng kiếm được bộn tiền, một tình huống đôi bên cùng có lợi.

Nhưng giờ đây, tình hình đã thay đổi. Các ngân hàng, những người chơi cốt lõi, đã bắt đầu can thiệp trực tiếp, bán nhà với giá chiết khấu. Hành vi này bất chấp tâm lý thị trường và giá tài sản, chỉ tìm cách bán tháo tài sản nắm giữ.

Họ trực tiếp làm tăng nguồn cung nhà cũ, và giao dịch mang lại lợi nhuận thuần túy. Nếu một chủ nhà bình thường rao bán một bất động sản với giá 2 triệu NDT, và ngân hàng chỉ bán với giá 1,5 triệu, thì làm sao chủ nhà có thể cạnh tranh được?

Tuy nhiên, có chuyên gia viết: đừng tưởng các ngân hàng “tốt bụng” cho người dân kiếm được món hời. Thực ra phía sau là nhu cầu sinh tồn của họ. Đây đều là nhà bị ngân hàng siết nợ thông qua hệ thống tư pháp sau khi chủ thế chấp vay bị vỡ nợ, là loại bất động sản sạch, giấy tờ đầy đủ, không có tranh chấp, có thể cho thuê hay chuyển cho công ty quản lý tài sản xử lý.

Bình thường việc xử lý tài sản nợ xấu của khách hàng là do các công ty quản lý chuyên nghiệp phụ trách, nay ngân hàng phải tự ra tay làm, chẳng khác nào thừa nhận: “Đến các chuyên gia cũng sợ, phải tự mình ra tay”.

Làn sóng này phơi bày sự thật trần trụi của thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay: không phải tất cả các loại nhà đều giảm, nhưng nơi giảm thì… giảm rất thảm.

Giá nhà mỗi nơi mỗi khác

Từ đỉnh giá năm 2021 đến nay, nhiều nơi giá nhà đã giảm 20–30%, quay về mức giá năm 2016, và vẫn đang đều đặn giảm với tốc độ khoảng 0,2% mỗi tháng.

Lý do là nhà tồn kho tính ra phải mất 30 tháng để bán; khách mua thì vẫn tiếp tục rời đi; cung – cầu lệch pha. Giới chuyên môn dự đoán những nơi này còn dư địa giảm thêm 10–15% nữa. Ai lao vào mua lúc này thì đúng nghĩa “gánh của nợ”.

Trong khi đó, các thành phố tuyến 1 và tuyến 2 đang “hồi sinh”. Từ tháng 11 năm ngoái, giá nhà mới ở đây đã đứng vững, thậm chí ở thành phố tuyến 1 còn nhích lên. Giao dịch nhà cũ từ tháng 1–4/2025 tăng 19%. Lãi suất vay giảm 2,5 điểm phần trăm so với 2021: Nếu trước phải trả 20.000 NDT/tháng, giờ có thể giảm vài nghìn.

Quan trọng nhất là chi phí mua đất của doanh nghiệp tăng 21%; doanh số máy xúc thị trường nội địa cũng tăng trở lại, hai chỉ số cho thấy các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu làm lại, đầu tư bất động sản đang dần ấm lên. Ở những khu vực này, dư địa giảm giá chỉ còn dưới 5%, thậm chí các vị trí trung tâm có thể sẽ sớm đổi chiều tăng trở lại.

Theo Creaders, Zhihu