TP.HCM mới đây công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số lên 65 dự án. Động thái này được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc thu hút dòng vốn quốc tế và tạo thêm nguồn cầu hợp pháp cho thị trường.
Trong danh sách 65 dự án tại TP.HCM được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, Phú Mỹ Hưng chiếm tỷ lệ áp đảo với 39 dự án tập trung tại khu A – đô thị mới Nam TP.HCM, thuộc phường Tân Hưng và Tân Mỹ như The Panorama, Riverpark Residences, Sky Garden, Scenic Valley…
Ngoài ra, Công ty Cổ phần Phát triển Phú Hưng Thái - liên doanh giữa Phú Mỹ Hưng và ba tập đoàn Nhật Bản gồm Daiwa House Group, Nomura Real Estate và Sumitomo Forestry Group cũng có thêm 3 dự án trong cùng khu vực.
Bên cạnh Phú Mỹ Hưng, nhiều chủ đầu tư khác cũng góp mặt. Tập đoàn Đất Xanh phát triển khu chung cư cao tầng CC1 và CC5 (tên thương mại The Privé) tại phường Bình Trưng, quy mô gần 43.000 m2.
Capitaland - Thiên Đức sở hữu 3 dự án tại phường Cát Lái gồm Vista Verde (lô Y2), khu căn hộ thương mại Y1 và Define (lô Z2). Công ty TNHH CVH Mùa Xuân được chấp thuận bán cho người nước ngoài tại dự án khu nhà ở phường Bình Trưng Đông.
Danh mục này đồng thời có những dự án như City Garden (Công ty Cổ phần City Garden), Dragon Village (Công ty Cổ phần Bất động sản Dragon Village), khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng - Celadon City (Công ty Cổ phần Gamuda Land)…
Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc dịch vụ kinh doanh nhà ở Savills TP.HCM, quy định trần sở hữu 30% căn hộ trong một tòa, hoặc 250 căn nhà liền thổ trong một phường sẽ giúp thị trường hấp thụ dòng vốn ngoại mà không tạo biến động giá quá mạnh. Đây là cú hích quan trọng cho thanh khoản.
Thiếu cung kéo dài, áp lực lớn cho thị trường nhà ở TP.HCM
Theo số liệu quý II/2025 từ Savills Việt Nam, TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở suốt 5 năm qua. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng hiện mới đạt khoảng 24% chỉ tiêu, còn thiếu tới 179.000 căn.
Cũng trong quý này, TP.HCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới (tăng 38% theo năm), đưa nguồn cung sơ cấp lên mức hạn chế 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán là 3.800 căn.
Trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 39.000 căn hộ - con số vẫn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.
Ở phân khúc liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn. Quý II/2025 chỉ có hơn 600 căn sơ cấp và nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hạn hẹp.
Tính đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, với 170 giao dịch. Từ nay đến 2027, dự kiến TP.HCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.
Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM.
Mở rộng room ngoại sẽ là cú hích giữ chân nhân lực quốc tế
Cùng với những thay đổi ấy, dòng vốn ngoại cũng đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt với Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn. Dù vậy, vẫn còn đó rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất”.
Ông Duy phân tích: "Người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý".
Về khẩu vị đầu tư, khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, có thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần metro. Giá trị giao dịch phổ biến từ 500.000 - 1 triệu USD/căn. Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều.
“Chính sách mở cửa có kiểm soát sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và nâng tiêu chuẩn dịch vụ. Chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán sẽ sở hữu lợi thế lớn trong tiếp cận kênh phân phối quốc tế”, ông Duy nhận định.
Song song với dòng vốn ngoại, Savills cho biết có sự dịch chuyển mạnh mẽ của nhà đầu tư phía Bắc vào TP.HCM. Theo ông Duy, có 3 yếu tố dẫn dắt xu hướng này: mặt bằng giá TP.HCM vẫn thấp hơn Hà Nội, hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và sân bay Long Thành đang tạo kỳ vọng lớn, và nguồn cung mới tại TP.HCM cùng vùng phụ cận đa dạng hơn.
Nhìn xa hơn, ông Duy nhấn mạnh việc minh bạch danh mục dự án, cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ giúp TP.HCM khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đánh giá việc TP.HCM mở rộng danh mục dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài là tín hiệu tích cực, không chỉ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản mà còn góp phần thu hút nguồn nhân lực quốc tế chất lượng cao.
Ông cho rằng trong bối cảnh TP.HCM định hình vai trò trung tâm tài chính quốc tế và đang hút mạnh dòng chuyên gia, kỹ sư, người nước ngoài đến làm việc, nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng nhanh. Việc có thêm nhiều dự án phù hợp để sở hữu không chỉ giúp giữ chân lực lượng này, mà còn nâng cao sức cạnh tranh của TP.HCM trong bối cảnh nhiều thành phố lớn khác cũng đang “trải thảm đỏ” chào đón nhân lực quốc tế.
Ở các quốc gia phát triển, việc người nước ngoài được mua bất động sản là rất phổ biến, và Việt Nam cũng đang từng bước nới lỏng quy định này. Khảo sát City Pulse 2025 – The Magnetic City của Gensler mới công bố xếp TP.HCM đứng thứ hai về khả năng giữ chân cư dân quốc tế, vượt qua cả Singapore, Sydney (Úc) hay Berlin (Đức).
"Điều này cho thấy TP.HCM không chỉ là điểm đến để làm việc, du lịch, mà còn là nơi đáng sống, tạo sự gắn bó lâu dài. Vì vậy, mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại những dự án cụ thể là bước đi hợp lý và cần thiết”, TS Hiển nhấn mạnh.
Chuyển đất vườn sang đất ở: Người nộp tiền sớm chịu thiệt?
