Bộ Tài chính vừa trình thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc:
Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở: mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hiện nay là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và đang nghiên cứu sửa đổi).
Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở: mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở quá 500 m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân. Lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Dự thảo cũng đưa ra điều khoản chuyển tiếp để xử lý các trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích trước khi nghị quyết mới được ban hành.
Nếu hộ gia đình, cá nhân đã được phép chuyển mục đích nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ tính lại theo quy định mới, đồng thời điều chỉnh thông báo nộp tiền theo pháp luật về quản lý thuế. Người dân trong diện này vẫn phải nộp khoản tiền chậm nộp (nếu có).
Trong khi đó, những hộ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không phải tính toán lại.
Người nộp tiền sớm lại có nguy cơ chịu thiệt
Trao đổi với VietTimes về dự thảo Nghị quyết tháo gỡ tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (một giải pháp được Quốc hội cho phép tại Nghị quyết số 206/2025/QH15). Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.
Tuy nhiên, theo vị luật sư, vấn đề lớn nhất sẽ nằm ở điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
Ngược lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này.
Như vậy, theo ông Đỉnh, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi, dừng thủ tục; nếu cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền thì dừng nộp, chờ Chính phủ ra Nghị quyết và địa phương ban hành quy định. Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này cộng thêm một khoản chậm nộp không đáng kể.
“Vô hình trung, chính sách mới mặc dù rất nhân văn nhưng sẽ khiến người dân có động lực… chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên… chịu thiệt hại. Ngược lại, những người có tư tưởng “khoan hãy nộp” lại là người được hưởng lợi”, vị luật sư nói.
Cũng theo ông Đỉnh, điều này dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người dân đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ Nghị quyết mới.
Để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất sửa điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo chính sách của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ ngày 01/8/2024 cho đến nay).
Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách Nhà nước hoàn trả, hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo sự đồng thuận từ phía người dân.
Nhìn xa hơn, ông Đỉnh đánh giá đây cũng là một kinh nghiệm quý giá về xây dựng chính sách, đặc biệt là những chính sách có ảnh hưởng cực kỳ lớn đến sinh kế, đời sống dân sinh... Chính sách, pháp luật phải được xây dựng với một tầm nhìn dài hạn, một nền tảng tư duy bài bản, có đánh giá tác động “thực chất”. Pháp luật ổn định, có tính kế thừa... cũng là một thành tố quan trọng cho tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài.
Đề xuất giảm mức thu xuống 20 - 30% để nhẹ gánh cho người dân
Liên quan đến quy định mức thu tiền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị cần điều chỉnh theo hướng giảm so với dự thảo.
Theo đó, ông Châu đề xuất tỷ lệ thu đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở chỉ nên ở mức 20% tiền sử dụng đất, và đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở là 30%, thay vì mức 30% và 50% như dự thảo hiện nay.
Theo ông Châu, mức đề xuất này vừa hợp lý vừa nhẹ gánh tài chính hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.
Đối với quy định về phạm vi áp dụng, mức thu nói trên chỉ tính duy nhất một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, ngoại trừ trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đổi nốt phần diện tích còn lại trong cùng thửa đất đã được chuyển mục đích một phần trước đó.
Khi đó, việc thu tiền sử dụng đất ở lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải căn cứ theo các quy định chung tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, bảo đảm sự minh bạch, thống nhất trong thực thi.
“Quy định với tỷ lệ 20 - 30% không chỉ giảm áp lực tài chính, mà còn mang lại sự đồng bộ trong quá trình áp dụng ở phạm vi toàn quốc. Việc này sẽ giúp các địa phương thuận tiện hơn khi triển khai, đồng thời đảm bảo tính ‘công bằng và hợp tình hợp lý’”, ông Châu nhấn mạnh.
Chủ tịch HoREA viện dẫn cách áp dụng mức tỷ lệ phần trăm này tương tự như cơ chế “thuế suất %” trong Luật Thuế hiện hành, vốn đang được áp dụng chung thống nhất trên cả nước, tránh sự chênh lệch giữa các địa phương.
Ngoài ra, ông Châu còn đưa ra kiến nghị quan trọng: xem xét miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở. Lý do là nhiều hộ gia đình ở cả nông thôn lẫn đô thị, đặc biệt tại các vùng quê, vốn thừa kế lại đất thổ cư có sẵn từ nhiều đời.
Trên cùng thửa đất thường tồn tại nhà ở cùng với vườn, ao, chuồng hoặc cây lâu năm, được duy trì và trao truyền qua nhiều thế hệ. Việc miễn nghĩa vụ tài chính cho nhóm đối tượng này, theo ông Châu, sẽ vừa hợp lý về mặt thực tế vừa mang ý nghĩa nhân văn, hỗ trợ người dân giữ gìn quỹ đất truyền thống gia đình.
Hệ lụy từ văn bản trái luật, nhiều hộ dân Hà Nội khốn khổ vì không thể tách thửa
