Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7. Tuy nhiên, vẫn có những tranh luận về việc quy định giao dịch BĐS không phải thông qua sàn giao dịch. Nhiều ý kiến cho rằng quy định mới sẽ tạo cho người mua nhà thêm nhiều lựa chọn, góp phần thanh lọc các sàn giao dịch BĐS.
Sàn giao dịch chỉ là một kênh lựa chọn
Chị LTD ở quận 12 cho biết trước đây vợ chồng chị mua căn hộ chung cư thông qua một sàn giao dịch BĐS. mới đây đi mua nhà cho em trai, chị cũng tìm hiểu qua sàn này. Sàn chị chọn do bạn bè từng mua nhà ở đó đánh giá là uy tín, hướng dẫn tận tình, lo hết các thủ tục pháp lý, giá cả rõ ràng… Tuy nhiên, nếu luật mới quy định không cần giao dịch thông qua sàn thì chị sẽ thử liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư với mong muốn giá cả sẽ tốt hơn.
Khác chị D., một số người cho biết họ vẫn thích giao dịch qua những sàn uy tín vì ở đó làm việc chuyên nghiệp, hướng dẫn cụ thể.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng quy định cũ bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là không thực sự cần thiết. Khi giao dịch qua sàn, chủ đầu tư phải chịu chi phí tương đương 2% doanh thu là không hợp lý. Sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một kênh lựa chọn của khách hàng trong giao dịch BĐS bên cạnh các kênh lựa chọn khác như nhà môi giới, luật sư, công chứng… “Luật mới không quy định giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch là thay đổi rất đúng đắn. Với quy định này, sàn giao dịch BĐS vẫn hoạt động hiệu quả. Những sàn giao dịch BĐS có uy tín vẫn là một địa chỉ tin cậy được chủ đầu tư và khách hàng lựa chọn” - ông Châu nói.
Ngược lại, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng không có chuyện giao dịch qua sàn làm chi phí sẽ đội lên. Giá sản phẩm sàn bán ra là giá được chủ đầu tư niêm yết. Để tự bán hàng, bản thân chủ đầu tư cũng phải bỏ kinh phí để xây dựng một đội ngũ bán hàng, tư vấn. Nhưng đội ngũ đó không thể chuyên nghiệp bằng nhân viên các sàn. Sự kết nối giữa các bên liên quan như luật sư, ngân hàng, dịch vụ hậu mãi, chăm sóc khách hàng... nếu để chủ đầu tư tự làm sẽ kém đa dạng, thiếu sự linh động so với sàn.
“Chủ đầu tư tự bán hàng, họ chỉ có một nguồn đối tượng khách hàng nhất định, trong khi sàn giao dịch có lượng khách hàng lớn. Chủ đầu tư thường chỉ mạnh về phát triển, xây dựng dự án, sẽ rất khó có phương án xử lý các vấn đề liên quan đến bán hàng. Chi phí chủ đầu tư bỏ ra để bán hàng còn cao hơn nhiều so với thuê sàn bán, hiệu quả không bằng. Chưa kể phải tốn chi phí quảng bá mạnh hơn” - ông Hiền phân tích thêm.
Công khai các sàn uy tín
Theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối năm 2014, cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS và khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS.
Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Incomreal, cho biết trong số 1.000 sàn chỉ có một nửa trong số đó đang hoạt động thật sự, còn lại hoạt động “cò con” hoặc không hiệu quả. số lượng sàn có năng lực, làm ăn hiệu quả, thương hiệu uy tín chắc chỉ chừng 50 sàn.
Nhiều ý kiến lo ngại khi bỏ quy định giao dịch qua sàn thị trường sẽ “loạn”, rất dễ dẫn đến tình trạng làm giá, đầu cơ... Nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS cho rằng những vấn đề trên thuộc về quản lý chứ không phải phụ thuộc vào giao dịch. Cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, sàng lọc các sàn đủ điều kiện hoạt động bằng quy định đánh giá tiêu chuẩn. Sau đó lập danh sách và công khai các sàn đáng tin cậy, đủ tiêu chuẩn hoạt động để người dân an tâm đến tìm hiểu thông tin. Cuối cùng, quyền lựa chọn thuộc về người mua nhà.
Một chuyên gia lĩnh vực BĐS thông tin ở hầu hết các nước, giao dịch BĐS của các tổ chức, cá nhân đều thực hiện thông qua trung tâm môi giới BĐS, nhà môi giới BĐS độc lập hoặc luật sư. Việc thanh toán trong các giao dịch BĐS đều thông qua ngân hàng. Như ở Úc, phần lớn BĐS được bán qua đại lý (môi giới). Các đại lý thực hiện các dịch vụ và hưởng hoa hồng. Tất cả các loại đại lý đều phải được cấp phép, nếu chưa được cấp phép không được nhận thù lao hoa hồng. Nếu vi phạm sẽ bị phạt, vi phạm nặng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Cũng theo vị chuyên gia này, ở Mỹ có hội nghề nghiệp những người môi giới BĐS. Hầu hết giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết BĐS với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết được kiểm duyệt, sau đó thông tin về BĐS đăng ký niêm yết được gửi tới hội qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên trang thông tin chính thức của hội về các BĐS phù hợp với những gì người mua muốn và có nhu cầu.
Theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Chế định này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua BĐS hình thành trong tương lai nhưng mặt hạn chế là không phân biệt nhiều DN có uy tín thương hiệu, có năng lực thật sự với một số DN kém năng lực, không có uy tín hoặc thậm chí lừa đảo.
Ngoài ra chế định mới làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỉ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỉ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau hai năm. Theo quy định trên đây, chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có 100 tỉ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế). Mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương 2 tỉ đồng/năm. Chi phí này chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà.
Do vậy, hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi chế định này như sau: Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng nếu không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA
Theo PLTP
