Quyết định này là quyết định gì?
Vào cái ngày cuối cùng của năm 2004, cách đây một thập niên, UBND thành phố Hà Nội bỗng nhiên ban hành một quyết định quản lý đất đai khiến nhiều người “ngã ngồi”!
Bản quyết định không mảy may “ ăn nhập” đến thẩm quyền của UBND thành phố trong việc: Phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định việc giao đất, thu hồi, cho thuê, giải quyết các chanh chấp đất đai; hay ban hành các kết luận thanh tra về quản lý, sử dụng đất…, mà nó lại “ ngang nhiên” can thiệp một vấn đề nằm ngoài thẩm quyền hành chính, đó là: cho phép “ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Chúng ta đều biết, việc quyết định chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng tài sản là quyền ( và nghĩa vụ) tự nguyện của các bên trong giao dịch dân sự. Trong giao dịch này, nguyên tắc đầu tiên phải được tôn trọng, là “ tự do, cam kết, thỏa thuận”, Khi đã tự do, thỏa thuận thì không cần phải có ai cho phép, hay không cho phép, mà là bản thân người tham gia giao dịch tự quyết định, tự cam kết và tự chịu trách nhiệm.
Song, vì đất đai thuộc loại tài sản chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có điều kiện, nên trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng đất đai, các bên phải tuân thủ thêm các điều kiện được quy định taị Luật đất đai và các văn bản liên quan.
Chẳng hạn, tại thời điểm cuối năm 2004, điều kiện chuyển nhượng đất đai theo Điều 106, Luật Đất đai, đó là thửa đất chuyển nhượng phải bảo đảm vẫn còn thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng còn phải tuân thủ quy định tại các Điều 103,104 Nghị định 181/2004/NĐ –CP ngày 29 -10-2004 về việc hạn chế chuyển nhượng. Như vậy, rõ ràng việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai là thuộc “ thẩm quyền” quy định của pháp luật, chứ không phải thuộc thẩm quyền cho phép, hay không cho phép của UBND thành Phố Hà Nội.
Thế nhưng, phớt lờ mọi sự phân định giữ lập pháp và hành pháp, UBND thành phố vẫn tự trang bị cho mình cái thẩm quyền “ không giống ai” để cho ra đời bằng được Quyết định số 9709/QĐ-UB ngày 31-12-2004.
Nội dung chính của quyết định, theo điều 1 là: cho phép công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội ( Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội) được làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 216.380 m2 đất tại phòng đại kim, quận Hoàng Mai, trong đó có một phần diện tích do UBND phường quản lý và một phần là đất ở của các hộ dân để chuẩn bị thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Đại Kim.
Trên cơ sở kết quả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy hoạch tổng mặt bằng và dư án đầu tư cấp được cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND thành phố sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Quyết định còn nêu rõ vị trí, diện tích, mốc giới các khu đất được phép nhận chuyển nhượng, xác định theo bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500, mặc dù Quy hoạch 1/500 thật sự, phải đến ngày 20-6-2007, tức gần ba năm sau mới được phê duyệt.
Như vậy, xét về mặt hình thức, quyết định này giống hệt một quyết định thu hồi đất. Còn xét về mặt nội dung, thì có nhiều điều khó hiểu. Lấy thí dụ, về việc cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp quy hoạch mà không phải thu hồi đất, đáng nhẽ nhà đầu tư không cần trông đợi vào bất cứ quyết định nào., từ bất cứ ai, mà chỉ cần làm theo quy định tại khoản 2, Điều 40, Luật Đất đai 2003 là đủ.
Bởi trước khi Quyết định 9709 được ban hành, dự án đô thị mới Đại Kim đã có “ điều kiện đủ” là Quy hoạch chi tiết 1/2000 được phê duyệt ngày 25-8-2004. Cho nên, lúc này, “ điều kiện cần” đối với nhà đầu tư là phải nổ lực để nhận chuyển nhượng thành công tất cả các phần diện tích có trong quy hoạch.
Đây mới chính là việc cần làm trước hết, là trình tự không thể bác bỏ trước khi bắt tay vào việc lập, phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng, quy hoạch chi tiết; lập, phê duyệt dự án đầu tư. Còn khi nhà đầu tư đã thực hiện xong những “ điều kiện cần và đủ” nói trên, thì đương nhiên các cơ quan chức năng không thể từ chối chuyển mục đích sử dụng cho những diện tích đã nhận chuyển nhượng trước đó, bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Lúc đó mới thật sự cần đến một trong những thẩm quyền ra quyết định của UBND thành phố Hà Nội.
Vậy là, Thông qua những phân tích nêu trên, chúng ta đều nhận biết được rằng: Quyết định số 9709 không có giá trị về mặt pháp lý. Vậy thì người ta ban hành nó để làm gì? Phải chăng, để toan tính những chuyện mờ ám nhờ vào cái hình thức có thể thay thế cho một quyết định thu hồi đất của nó?
Khởi đầu mới trong quản lý đất đai Hà Nội
Vào đúng thời đểm giáp tết năm 2011, Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (HACINCO) phối hợp hệ thống chính quyền phường Đại Kim tiến hành mở đợt cao điểm thúc ép các hộ dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách làm của HACINCO là phát hành một bản thông báo không ghi rõ, số, ngày, tháng, trong đó sắp đặt được các căn cứ của thông báo gồm: Căn cứ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được “ áp” ngay bên cạnh căn cứ cho phép công ty được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đồng thời với sự sắp đặt cố ý này, công ty cũng mặc định đề xuất phương án đơn giá giải phóng mặt bằng (GPMB) của dự án khu đô thị mới Đại Kim giống như đối với một dự án đã có quyết định thu hồi đất.
Sau khi hoàn thành việc sắp đạt nói trên, HACINCO lập tức “ quên” luôn nguyên tắc thỏa thuận, mà thực hiện áp đặt thắng mức giá đã “ đề xuất” vào hợp đồng chuyển nhượng. Đáng lưu ý là tại mỗi bản hợp đồng đều có ghi dòng chữ: “ chuyển nhượng quyền sử dụng đất… theo Quyết định số 9709/ QĐ –UB ngày 31-12-2004”.
Nhiều hộ dân trong lúc hoang mang vì lầm tưởng đây là hoạt động bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, nên đã ký tên hàng loạt vào hợp đồng, đồng nghĩa với việc trao tặng phần lớn lợi ích của mình cho “đối tác”. Chính sự ra chiêu bất ngờ này mang lại thắng lợi cho công ty, với tổng diện tích thâu tóm chỉ riêng trong năm 2011 đã lên tới 145.009 m2 đất công và 92.529 m2 đất của gần 300 hộ gia đình, cá nhân.
Mặc dù vậy, đây cũng không hẳn là “ một thắng lợi êm ả” của HACINCO, vì ngay sau đó đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Một trong những vấn đề khiến cho việc GPMB bị chững lại là những hộ gia đình chưa thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Họ nhanh chóng nhận ra ý đồ lừa dối ở ngay trong những bản “ thông báo thu hồi đất” do các cấp chính quyền và HACINCO phát hành. Các đơn thư liên tiếp tỏa đi nhiều địa chỉ, từ cơ sở đến các cơ quan TƯ. Và đến nay, việc giải quyết khiếu kiện có vẻ như chỉ mới bắt đầu.
Trong khi đó, thì quan hệ nội nộ nhân dân thuộc vùng quy hoạch dự án ngày càng xuất hiện nhiều hơn những căng thẳng. Nhiều người mua đứt bán đoạn đất bằng giấy chuyển nhượng viết tay trước đây, giờ bỗng nhiên quay lại đòi tranh chấp. Nguyên nhân của mọi nguyên nhân được xác định là từ HACINCO cả phần diện tích mà trước đó họ đã chuyển nhượng cho người khác.
Ký hợp đồng xong, HACINCO yêu cầu hộ đối tác giao đất thì mới giao tiền. Thế là những người hàng xóm tối lửa tắt đèn bỗng xoay ra cãi vã, chửi bới, kiện cáo lẫn nhau, còn công ty điềm nhiên đóng vai “ ngư ông đắc lợi”. Nhân chứng điển hình là trường hợp đối đầu của các bà Cung Thị Chinh – Đỗ Thị Thảo ở tổ 26B hoặc giữa các bà Nguyễn Thị Minh - Hoàng Thị Tuấn Phương ở tổ 32, phường Đại Kim.
Ngoài ra, còn một dạng chuyển nhượng tay ba cũng gây khá nhiều rắc rối. Đó là sau khi chuyển nhượng đất ( lần 2) cho HACINCO, người nắm giữ “ sổ đỏ” đã nhận đủ tiền và đẩy phần rủi ro về hai phía còn lại. Ở Trường hợp này, cuộc chiến tranh chấp sẽ xảy ra giữa HACINCO vào một bên nhận chuyển nhượng thứ ba.
Hiện trong thế trận tranh chấp này, HACINCO đang chiếm ưu thế, vì đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng và giành được sự ủng hộ từ phía chính quyền. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ giao dịch dân sự, thì chính HACINCO mới là bên nắm giữ tình trạng hợp đồng vô hiệu, do “bị” bên kia lừa dối…
Nguyên do cội rễ của mọi vấn đề chỉ vì không có quyết định thu hồi đất, nhưng lại có rất nhiều đất bị “ thu hồi”, rất nhiều người bị lừa dối và rất nhiều giá trị bị thiệt hại. Có thể thấy, đây là một khởi đầu mới trong quản lý đất đai đã, đang và vẫn sẽ để lại nhiều hậu quả khó lường của Hà Nội.
Lợi ích và rất nhiều lợi ích
Khu đô thị mới Đại Kim được phê duyệt quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/2000 tại Quyết định số 138/ QĐ-UB ngày 25-8-2004. Theo đó, ngoài những phần diện tích dành cho đào tạo, giao thông, công cộng, quốc phòng, di tích… dự án được quy hoạch thành hai khu, gồm: Khu phát triển mới và khu làng xóm cũ.
Trong đó, khu phát triển mới có diện tích 255.254 m2, được tổ chức đầu tư, xây dựng theo phê duyệt quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 67/QĐ_UB ngày 20-6-2007 và Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 đối với một số ô có ký hiệu: CC2, CT3,TT4, TT5-1, TT5-2, TT6-1, TT6-2, CX ( tổng diện tích sau điều chỉnh của các ô là 89.253 m2).
Còn khu làng xóm cũ có diện tích 226.287 m2, được phê duyệt quy hoạch với đường nét hạ tầng như sau: Về nhà ở, được giữ lại cải tạo xây dựng theo quy hoạch, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và bổ sung hạ tầng xã hội; về đường làng ngõ xóm,được chỉnh trang và cải tạo theo Quyết định số 69/QĐ-UB ngày 18-8-1999 của UBND thành phố Hà Nội ( tức đối với đường có mặt cắt ngang 3,5 m thì nâng cấp lên tối thiểu 5,5m, đường nội bộ có mặt cắt ngang 3m thì nâng cấp lên tối thiểu 3,5m)
Trên đây là phần chúng tôi chắp nối lại để bạn đọc dễ hiểu, chứ các cơ quan chức năng của thành phố Hà Nội và HACINCO tất nhiên không mong muốn như vậy. Bởi vì các thông tin, dữ liệu càng mập mờ, rời rạc, khó hiểu, thì họ càng dễ thực hiện việc lấy đất từ người dân với giá rẻ nhất và tốn ít thời gian, công sức nhất.
Theo Thời Nay
