Hãm giá sàn, ngân sách thiệt tối thiểu: 31 tỷ đồng
Ngẫu nhiên, chúng tôi chọn ô đất 1.14 – HH thuộc Quy hoạch chi tiết tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân, tỷ lệ 1/500 được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 112/2002/QĐ-UB ngày 6-8-2002 để khảo sát. Đây là ô đất có diện tích 6.675m2, mặt tiền hướng đông bắc, ở vị trí 1 đường Nguyễn Tuân (mặt cắt ngang 21 m), thuộc địa bàn quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Ngày 25-8-2006, ô đất được tổ chức bán đấu giá với tổng số tiền thu được 68.471.500.000 đồng. Các đơn vị trúng đấu giá gồm: Công ty cổ phần Đầu tư, thương mại và dịch vụ - VINACOMIN trúng lô A, diện tích 2.020m2, giá 9.700.000 đồng/m2; Công ty TNHH Hiền Đức trúng lô C, diện tích 4.655m2, giá 10.500.000 đồng/m2.
Nếu so với mức giá vị trí một đường Nguyễn Tuân theo khung giá đất ban hành tại thời điểm 31-12-2005 của UBND thành phố Hà Nội là 15.000.000 đồng/m2, thì mức trúng đấu giá nói trên thấp hơn trung bình gần 5.000.000 đồng/m2.
Điều này trái với nguyên tắc xác định giá khởi điểm tối thiểu để đấu giá đất được quy định tại Điều 10, Quy chế Đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31-8-2005 của Thủ tướng Chính phủ, là: “ Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ”.
Tuy nhiên, việc xác định giá khởi điểm ở mức tối thiểu không hẳn là nguyên tắc ưu tiên khi xác định giá khởi điểm để đấu giá đất. Mà như Điều 5, Quy định ĐGQSDĐ ban hành kèm theo Quyết định số 137/2005/ QĐ-UB ngày 9-9-2005 của UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu: Giá khởi điểm phải được xác định “ sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá”.
Trên thực tế, ngày 10-11-2005, cũng thuộc khu vực tuyến Láng Hạ - Thanh Xuân, tại lô số 3, ô đất 4.1 CC có diện tích 1.660m2, Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 1 đã trúng đấu giá ở mức 24.500.000 đồng/ m2 cho quyền và mục đích sử dụng xây dựng chung cư cao 12 tầng, với mật độ xây dựng 50%.
Đây là mức giá cao hơn gần 14.500.00 đồng/m2 so với mức trúng đấu giá trung bình tại ô đất 1.14 –HH, dù ô đất 1.14-HH có nhiều lợi thế về thời điểm đấu giá ( diễn ra sau một năm), về chi tiêu quy hoạch ( có cùng mật độ xây dựng, nhưng được phép xây dựng từ 21 đến 25 tầng).
Như vậy, bằng những so sánh cụ thể, có thể thấy: khi đối chiếu theo nguyên tắc xác định giá khởi điểm ở mức độ tối thiểu, việc đấu giá ô đất 1.14-HH Láng Hạ - Thanh Xuân đã gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hơn 31.000.000 đồng; còn khi đối chiếu theo nguyên tắc xác định giá khởi điểm sát giá chuyển nhượng thực tế, việc đấu giá đã gây thiệt hại còn cao hơn nhiều.
Điều chỉnh quy hoạch, nhà đầu tư kiếm tối đa: bảy lần giá gốc
Tuy nhiên, câu chuyện kiếm lợi cho nhà đầu tư đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho Nhà nước không dừng lại ở đây.
Sáu năm sau, ngày 29-5-2012, UBND thành phố Hà Nội ra Quyết định số 2318 điều chỉnh một số nội dung trong Quyết định số 3879 ra ngày 5-9-2006 phê duyệt kết quả đấu giá. Theo đó, lô A bàn giao thực địa cho Công ty Cổ phần Đầu tư, thương mại và dịch vụ - VINACOMIN có sự thay đổi về diện tích, tăng từ 2.020 m2 lên 2.029m2; lô C giảm từ 4.655 m2 còn 4.629m2 và thay đổi tên đơn vị trúng đấu giá từ Công ty TNHH Hiền Đức thành Công ty cổ phần Hiền Đức.
Việc điều chỉnh quyết định này được sử dụng làm căn cứ để ngày 8-8-2013, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp GCNQSDĐ mã BO 888638 cho Công ty cổ phần Đầu tư, thương mại và dịch vụ- VINACOMIN.
Ngày 17-12-2013, UBND thành phố Hà Nội tiếp tục ra Quyết định số 7634 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch tại lô A, ô đất 1.14-HH Láng Hạ - Thanh Xuân. Và đây là bước ngoặt mang đến hai sự thay đổi quan trọng: thứ nhất, nó làm tăng mật độ xây dựng từ 50% lên 59,3%, tương đương với tăng diện tích xây dựng từ 1.010 m2 lên 1.182m2.
Thứ hai và mấu chốt thứ nhất, nó làm thay đổi mục đích sử dụng đất, từ xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng sang xây dựng nhà ở thấp tầng. Đáng ghi nhận hơn, khi thông qua sự điều chỉnh này, số tầng quy hoạch đã giảm từ 21 tầng xuống còn sáu tầng – một chi tiêu vừa khéo trùng với số tầng tối đa mà một dự án nhà liền kề được quy hoạch cấp phép xây dựng.
Đến đây, bằng sự kết hợp tinh tế giữa Quyết định số 7634 và “ sổ đỏ” BO 888638, lô A, ô đất 1.14-HH, với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá”, đã được phân chia hợp lệ thành 18 lô đất mặt phố và nếu không có gì thay đổi, nó sẽ được hoàn tất thủ tục trong thời gian tới bằng những GCNQSD đỏ tươi, không tỳ vết.
Trong khi đó, vào ngày 20-11- 2005, ở một huyện ngoại thành Hà Nội là Đông Anh cũng tổ chức đấu giá bốn lô đất mặt phố có tổng diện tích 188m2, tương tự như tình trạng ô đất 1.14 –HH sau điều chỉnh quy hoạch.
Kết quả đấu giá khá ấn tượng với các mức giá trúng đạt từ 71.200.000 đồng đến 86.600.000 đồng/ M2, trung bình gấp khoảng năm lần mức trúng đấu giá tại ô đất 1.14-HH ( giá quy theo diện tích xây dựng = 9.700.000 đồng/m2 x2.029m2: 1.182 m2= 16.650.846 đồng/m2), tức đất thuộc khu vực trung tâm nội thành.
Vấn đề đặt ra là tại sao ô đất 1.14-HH tọa lạc tại trung tâm nội thành với nhiều lợi thế hơn hẳn khu vực trung tâm ngoại thành , lại đạt kết quả đấu giá nghèo nàn như vậy?
Câu trả lời hợp lý chỉ có thể là, ô đất này đã không được chuyển nhượng trực tiếp tới tay người dân thông qua hình thức đấu giá, mà phải đi đường vòng qua “ giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá”, rồi mới điều chỉnh quy hoạch, phân lô, để bán lẻ ra thị trường.
Những thông tin cập nhập gần đây của chúng tôi cho thấy, tiến độ phân lô, bán nền tại ô đất 1.14 –HH sắp hoàn tất. Tính đến ngày 15-10, chỉ còn 5/18 lo đất cuối cùng đang chào bán. Một trong số những bản hợp đồng ( dưới dạng hợp đồng vay vốn và phụ lục về quyền mua bất động sản) được ký kết trong năm 2014 thể hiện, đơn giá dành cho một lô đất mặt đường Nguyễn Tuân, có diện tích 71,5m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng, nhưng đã bao gồm thuế GTGT và “ tiền nộp ngân sách để được sử dụng đất lâu dài” là 9.652.500.000 đồng, tương đương với 135.000.000 đồng/m2.
Giá bán này, dẫu trừ toàn bộ các khoản thuế và chi phí khác, vẫn gấp bảy lần mức giá gốc ( Giá quy theo diện tích xây dựng = 16.650.846 đồng/m2).
Có thể nói, đây là những thông tin đáng chúc mừng dành cho nhà đầu tư, nhưng lại đáng buồn đối với khu vực quản lý nhà nước. Họ đã để cho dòng lợi nhuận chảy chệch hướng!
Theo Thời Nay
