Nhiều dự án quảng cáo “cháy booking”
“Booking” - giữ chỗ là cách để các chủ đầu tư “lách luật” huy động vốn của khách hàng, hoặc cũng có thể dùng phương pháp này như một “hàn thử biểu” cho thị trường. Theo đó, chủ đầu tư sẽ dựa vào lượng booking để lên kế hoạch giá bán, thời gian ra hàng.
Trước diễn biến thị trường bất động sản dần hồi phục khi các luật đã đi vào cuộc sống, lãi suất thấp, niềm tin nhà đầu tư đang trở lại cũng là lúc các chủ đầu tư ồ ạt tung ra các dự án. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người bất ngờ không phải giá bán mà cuộc chiến “săn” căn hộ diễn ra khốc liệt. Hầu hết các dự án mở bán từ Bắc vào Nam đều được quảng bá “cháy booking”, “ưu tiên 1 đã full”, “không còn căn đẹp”, “đặt cọc liền tay nếu không muốn mất suất”…
Đơn cử, tại một dự án chung cư cao cấp tại đường Lê Quang Đạo (phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội) có 990 căn hộ, nhưng số lượng booking được môi giới công bố lên tới 8.000 lượt. Như vậy, cứ một căn có 8 người cùng booking. Một môi giới cho biết có những khách hàng chấp nhận đặt 3-4 thậm chí 7 booking cùng lúc chỉ để hi vọng sở hữu được một căn mong muốn.
Tương tự, tại dự án The Prive (phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM) có tổng cộng 3.175 sản phẩm gồm căn hộ thương mại, penthouse, duplex. Thế nhưng, tròn một tháng ra mắt thị trường, môi giới thông tin đã có gần 2.929 booking.
Hay như dự án ở TP Thuận An, Bình Dương có khoảng 5.920 căn, nhưng đến ngày 5/6 đã đạt 6.200 booking, vượt cả số lượng căn hộ có thật.
Chỉ tính riêng 3 dự án trên đã có tổng cộng hơn 17.000 booking, gấp 1,7 lần tổng số căn có thực. Dù lượng booking lớn, song nhiều người cho biết suốt một tuần nay vẫn luôn nhận được cuộc gọi mời đặt chỗ.
Quy trình booking các dự án bất động sản hiện tại: Bước 1, khách hàng đặt cọc một khoản tiền giữ chỗ và được cấp một số thứ tự của dự án. Bước 2, tại ngày mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành cho khách hàng chọn căn hoặc bốc thăm có ưu tiên theo số thứ tự. Bước 3, khi chọn được căn phù hợp, khách hàng sẽ xác nhận và chuyển tiền giữ chỗ này thành tiền cọc mua sản phẩm.
Bước 4, trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu khách hàng quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn về lại cho khách hàng sau khoảng thời gian quy định trong phiếu giữ chỗ.
“Cháy hàng” hay chiêu trò tạo sóng ảo?
Một khách hàng cho biết đang tìm mua căn hộ đầu tiên có thể là nơi an cư lâu dài nên cố gắng tìm hiểu kỹ về các con số. Nhưng càng tìm hiểu càng thấy bất ổn. Dù quảng cáo đã “cháy hàng” nhưng môi giới vẫn liên tục gọi mời đặt chỗ kẻo mất cơ hội.
Là người mua nhà, khách hàng này chia sẻ: “Tôi cảm thấy bị xoay như chong chóng. Khi mình nghiêm túc tìm nhà, nhưng xung quanh lại toàn booking ảo, sóng ảo, ưu tiên ảo… cứ như thể thị trường đang diễn một vở tuồng, còn người mua là khán giả được mời tham gia bằng… sổ tiết kiệm thật”.
Anh N.V.T - một nhà đầu tư lâu năm cho biết hình thức booking xuất hiện vài năm trở lại đây. Đây là chiêu trò đánh vào tâm lý người mua tạo khan hiếm để khách hàng cảm thấy sốt ruột nên đặt ngay. Nhưng thực thế, hàng còn rất nhiều. Thiết nghĩ Nhà nước nên có cơ chế để sớm dẹp bỏ tình trạng booking này.
Bàn về câu chuyện booking căn hộ, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện nay hầu hết các trường hợp chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ đều hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời cũng muốn giữ chân những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.
“Song, trong đó cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo “sóng” trong thời điểm thị trường bất động sản dần phục hồi. Do đó, trong bối cảnh này, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường”, ông Đính nói.
Giám đốc một sàn giao dịch nói rằng đừng để những lời quảng cáo “cháy hàng” khiến bạn vội vàng xuống tiền. Những điều nghe quá dễ dàng đôi khi lại chính là thứ đáng nghi ngờ nhất. Việc booking không phải là một giao dịch mua bán thực sự, bởi không có ràng buộc pháp lý, có thể bị hủy bất cứ lúc nào.
“Thị trường thực sự không nằm trên các nền tảng mạng xã hội hay truyền thông, mà nằm ở túi tiền và quyết định của người mua”, vị này nói.
Kịch bản bán hàng của chủ đầu tư
Một chuyên gia bất động sản phân tích, hiện nay các chủ đầu tư thường bán hàng theo một kịch bản quen thuộc: các sàn giao dịch phối hợp để tạo cảm giác khan hiếm nguồn cung, từ đó kích thích thị trường nổi sóng, đẩy giá lên. Khi thị trường bắt đầu có sóng, họ bán hàng với mức chênh lệch cao so với giá gốc và bỏ túi phần chênh này. Như vậy, sàn giao dịch hiện nay thường hưởng lợi kép: vừa được hoa hồng từ chủ đầu tư, vừa ăn chênh lệch từ người mua.
Cũng theo chuyên gia này, nguồn hàng sẽ được giữ lại tại sàn, chia cho chủ sàn, các môi giới thân tín và nhóm nhà đầu tư “ruột” đã đồng hành lâu năm. Sau đó, sàn truyền thông ra ngoài rằng hàng đã hết, rồi nhỏ giọt bung hàng với mức chênh cao, sau đó mới hạ dần. Ngay cả khi phải “cắt máu”, nhóm này vẫn có lợi.
Về phía chủ đầu tư, việc đẩy giá cao và bán được số lượng lớn giúp họ tạo thanh khoản, đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, tiếp tục phát triển dự án và có tiền để thanh toán chi phí xây dựng. Cuối cùng, nhóm hưởng lợi nhiều nhất luôn là ngân hàng - chứng khoán - thép - các sàn bất động sản.
Trong khi đó, một lãnh đạo từ một sàn giao dịch bất động sản lớn chia sẻ rằng quá trình đẩy giá thường bắt đầu từ các dự án có sức ảnh hưởng lớn, đóng vai trò dẫn dắt thị trường, sau đó lan rộng sang các dự án khác.
Vị lãnh đạo cho biết chiến lược thổi giá thường diễn ra qua 3 bước. Cụ thể:
Gom hàng chiến lược: Để thao túng giá tại một dự án khoảng 1.000 căn hộ, nhóm làm giá cần nắm giữ khoảng 100-150 căn, tương đương 10-15% tổng nguồn cung. Với mức giá trung bình khoảng 5 tỷ đồng/căn, số vốn cần thiết dao động từ 500 đến 750 tỷ đồng.
Tạo sóng giá: Khi đã kiểm soát đủ lượng căn hộ, nhóm thao túng sẽ bắt đầu đẩy giá bán lên nhằm tạo ra hiệu ứng tâm lý trên thị trường. Hiệu ứng này thường khiến người mua tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, từ đó thúc đẩy lực cầu. Lợi nhuận từ chiến lược này có thể đạt 20-30% mỗi năm, thậm chí cao hơn nếu thị trường thuận lợi.
Tạo hiệu ứng lan tỏa: Khi giá của một dự án tăng mạnh, các dự án lân cận thường bị cuốn theo. Điều này dẫn đến tình trạng sốt giá trên diện rộng, đặc biệt tại những khu vực được xem là “điểm nóng” trên thị trường bất động sản.
Bỏ giấy phép xây dựng tác động ra sao đến thị trường bất động sản?
VNREA: "Doanh nghiệp BĐS tuyệt đối không lợi dụng khan nguồn cung để thao túng giá"
Sunshine Homes thâu tóm 55 ha đất tại dự án khu đô thị của Xuân Cầu Holdings
