Kỳ 2: Được mất và hệ lụy khó lường

Được và mất

Theo các nhà đầu tư BĐS dài hạn có kinh nghiệm, việc đầu tư BĐS, nhất là đất nền luôn có đặc thù riêng. Tâm lý chung là ai cũng muốn mua trước với giá rẻ và bán sau cùng với giá có khả năng sinh lời cao nhất. Chính vì vậy, môi giới dựa vào tâm lý này để đẩy giá, và cũng dễ hiểu khi môi giới bán hàng khai thác tối đa các thông tin tốt về sản phẩm, thậm chí bất chấp tạo thông tin giả như kỳ trước đã trình bày.

“Việc mua BĐS luôn cần vào cuộc sớm, tức mua sớm khi chưa có những thông tin tác động đến việc tăng giá, từ việc hoàn thành từng hạng mục hạ tầng sản phẩm theo đúng trách nhiệm của chủ đầu tư hay thông tin từ các dự án trọng điểm có thể kích giá sản phẩm tăng lên. Nói chung là đầu tư cần đi trước, cần đón đầu dự án, đón đầu giá, đón đầu động thái tích cực... Nên khi nắm bắt tâm lý này, môi giới đã tận dụng và tạo những cơn sốt bằng việc khai thác tối đa những thông tin tác động tích cực đến giá bán dù chỉ là nhỏ nhất. Và những gì đã xảy ra trong năm qua tại Đà Nẵng đã cho thấy điều đó”- anh Trần Quốc Huy, một nhà nhà đầu tư BĐS tại thị trường Đà Nẵng chia sẻ.

Cũng theo các nhà đầu tư này, việc mua bán BĐS tại Đà Nẵng thực tế luôn đảm bảo khả năng sinh lời vì Đà Nẵng có nhiều lợi thế về giá, các yếu tố môi trường, giao thông, an ninh,… mà không cần phải nhắc lại.

“Tuy nhiên, vấn đề tôi muốn nói đó là dài hạn hay ngắn hạn, thời gian quay vòng đồng vốn và mức sinh lời thế nào mà thôi. Nên sau những cơn sốt giả hay sốt thật thì vẫn có người chiến thắng, hưởng lợi. Nhưng từ các sự việc cho thấy mục đích của ai và ai sẽ được lợi từ những sự việc này thì quá rõ”- anh Nam, một người mua đến từ Hà Nội cho biết.

“Theo tôi, những gì xảy ra trong thời gian qua cho thấy có bàn tay của môi giới, của các nhà đầu tư thân hữu với môi giới để làm giá hòng kiếm lời nhanh và nhiều hơn. Bằng việc tung thông tin, sử dụng tiểu xảo mua lại giá cao, chấp nhận bỏ ra một khoản nhỏ đầu tư tạo sốt chỉ trong thời gian ngắn, chấp nhận phá cọc hợp đồng và đền cọc; tung tin sớm về dự án, thổi phồng,… như một số thời điểm qua để đẩy cơn sốt lên cao là cách họ kiếm lợi bằng chính tiền của những người mua.

Cứ như vậy, một mặt tác động vào người mua, một mặt lan truyền thông tin các dự án kiểu như đã làm đến nơi rồi, mua nhanh không thì không còn,… họ đẩy giá lên cao, đồng thời tạo vòng xoáy, cuốn người mua vào trong. Và thậm chí khi cần, họ bất chấp tạo ra những thông tin, và cả văn bản giả mạo nhằm đẩy giá lên cao trong thời điểm nhanh nhất có thể để trục lợi rồi rút êm chờ thời cơ. Cứ như vậy, cho đến khi nào cơ quan chức năng vào cuộc thì vòng xoáy ấy mới tạm chững lại."

Hậu quả khó lường

"Chúng ta hãy nhìn diễn biến thị trường một cách tổng thể sẽ rõ, giá BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục tăng, nhưng không thể tăng “chóng mặt” đến như vậy, người mua cũng sẽ mua, nhưng không thể nhiều đến vậy. Một khi người mua đã ôm đất giá cao thì chắc hẳn phải ngồi chờ thị trường đi lên trở lại với rủi ro rình rập. Còn phần lời thì môi giới và các nhà đầu tư thân hữu đã lấy từ chính những giao dịch mua bán” - anh Nam cho biết thêm.

Theo các nhà đầu tư trực tiếp, việc nhiều người chạy theo đám đông ào ào xuống tiền để mua đất hòng lướt sóng trong ngắn hạn sẽ bị “bật bãi” nếu đó là tiền vay. Thời hạn cuối năm đã cận kề, nhiều khoản vay đến hạn cần thanh khoản,… thì việc bán ra BĐS vào thời điểm này sẽ diễn ra, ồ ạt hay không thì tùy theo khả năng tài chính của người mua. Một khi có nhiều người bán, tự khắc giá sẽ giảm về đúng giá trị và chắc chắn sẽ thấp hơn khi mua ở thời điểm trước đó. Và một lần nữa môi giới và giới đầu tư thân hữu sẽ tranh thủ ép giá khi đang sẵn sàng chờ những món hàng bán tháo để tiếp tục một chu kỳ mới.

“Bất cứ diễn biến nào của thị trường cũng đều có giá của nó. Tốt cũng có mà xấu cũng có. Nhưng điều quan ngại nhất là những diễn biến đó sẽ làm méo mó thị trường, khiến thị trường trở nên bấp bênh mất ổn định và không bền vững mang tính dài hạn. Nhất là pháp luật bị coi thường khi văn bản giấy tờ của cơ quan nhà nước bị ngang nhiên làm giả, thông tin thất thiệt được tung tin gây xáo trộn. Và với những gì diễn ra, nếu cơ quan chức năng không vào cuộc kiểm soát, thị trường sẽ bị thao túng bởi các nhóm môi giới và đầu cơ “thân hữu”, khi đó thị trường sẽ bị lũng đoạn.

Một số môi giới được hưởng lợi, nhưng đối với những doanh nghiệp hoạt động chân chính, mang tính lâu dài trong lĩnh vực sẽ bị thiệt hại nặng nề vì bị suy giảm uy tín, khách hàng mất lòng tin.

Điều thứ nữa là nếu làm như vậy, thì một lượng lớn dòng tiền sẽ bị ngâm trong BĐS gây ảnh hưởng đến lưu thông tiền tệ. Trong khi đó, BĐS bị đẩy giá cao thì cứ để trơ như vậy khiến người dân càng khó sở hữu được BĐS để an cư. Khó để an cư thì đồng nghĩa khó có thể thu hút nguồn nhân lực cũng như dòng đầu tư đến Đà Nẵng vì những tham chiếu giá thị trường" - anh Quân, một nhà đầu tư BĐS phân tích.