Dư cung nhà ở Trung Quốc : 1,4 tỉ người cũng không lấp hết được nhà bỏ trống

Hôm 23/9, ông Hạ Khanh, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính và Kinh tế của Đại hội ĐBND toàn quốc (Quốc hội khóa 11), nguyên Phó giám đốc Cục Thống kê Quốc gia, phát biểu tại Hội nghị Phát triển thực thể Kinh tế Trung Quốc năm 2023 đã gây ra cuộc thảo luận sôi nổi.

Tại hội nghị, ông cho rằng, thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay đang có vấn đề dư thừa cung rất lớn, hàng triệu căn nhà bị bỏ trống trong thời gian dài. Ông thậm chí đưa ra quan điểm gây sốc: “Dù 1,4 tỉ người cũng không thể ở hết tất cả các căn hộ này. Sẽ là không khôn ngoan nếu cứ tiếp tục phát triển mạnh bất động sản với quá nhiều căn nhà để trống; do đó trong hoàn cảnh như vậy, các công ty bất động sản phải sớm chuyển đổi và chủ động”.

Phát biểu của ông Hạ Khanh thực sự phản ánh một thực tế không thể bỏ qua: thị trường bất động sản Trung Quốc đang tồn tại hiện tượng xây dựng quá mức và đầu cơ nghiêm trọng. Hàng triệu căn nhà bỏ trống cho thấy một số bên đầu tư vào bất động sản chỉ để chờ tăng giá chứ không phải để cung cấp nhà ở cho những người có nhu cầu. Hiện tượng này không chỉ gây lãng phí nhiều nguồn lực mà còn khiến thị trường nhà đất trở nên mất ổn định và có thể dẫn đến rủi ro tài chính.

Ngoài ra, quan điểm của ông Hạ Khanh rằng 1,4 tỉ người cũng không thể lấp đầy hết những ngôi nhà bỏ trống ở đô thị đặt ra những vấn đề sâu sắc hơn. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc không chỉ mất cân đối về số lượng mà còn tồn tại vấn đề về chất lượng. Rất nhiều đơn vị nhà ở không phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân hoặc có vấn đề về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng...

Nhà để trống nhiều, số lượng tiêu thụ giảm mạnh

Đã có những tranh luận bất tận về việc rốt cục có bao nhiêu căn nhà ở Trung Quốc và bao nhiêu căn bị bỏ trống. Báo cáo "Phân tích tình trạng nhà ở đô thị Trung Quốc bỏ trống năm 2017" của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam cho biết, tỷ lệ trống nhà ở tại các khu đô thị năm 2017 lên tới 21,4%, tức là hơn 1/5 số căn hộ không có người ở.

Vào tháng 8 năm ngoái, một tổ chức nghiên cứu thị trường đã công bố báo cáo khảo sát tình trạng nhà ở trống, cho thấy tỷ lệ nhà ở trống trung bình ở 28 thành phố lớn và vừa là 12%, mức tương đối cao.

Ngoài ra, tỷ lệ trống tăng theo cấp độ đô thị: ở thành phố cấp một là 7%, 12% ở thành phố cấp hai và 16% ở thành phố cấp ba. Trong số đó, chỉ có 9 thành phố có tỷ lệ nhà trống ở mức hợp lý, hầu hết các thành phố ở mức từ 10% đến 15% và 6 thành phố có tỷ lệ trống trên 15%.

Báo cáo cho rằng sự khác biệt tỷ lệ nhà trống ở từng khu vực phản ánh trực tiếp tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản. Nói chung, tỷ lệ trống từ 5% đến 10% là hợp lý, nếu thấp hơn thì tỷ lệ trống được coi là quá thấp, cho thấy nhu cầu nhà ở mạnh và nhu cầu tiềm năng cao. Nếu cao hơn 10% là tỷ lệ nhà trống quá cao, cho thấy tình trạng dư cung nhà ở và nguy cơ tồn đọng nhà.

Từ tháng 1 đến tháng 8, diện tích bán nhà ở thương mại ở Trung Quốc giảm 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, từ tháng 1 đến tháng 8 năm nay, đầu tư phát triển bất động sản đã giảm 8,8%. Doanh số bán nhà ở thương mại là 7.815,8 tỉ NDT, giảm 3,2%.

Ngày 15/9, Cục Thống kê Quốc gia công bố số liệu cho thấy, trong tháng 8, giá bán nhà ở thương mại tại các thành phố ở tất cả các cấp đều giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong số đó, sự suy giảm của thị trường nhà ở cũ thể hiện rõ hơn. Trong tháng 8, giá bán nhà ở cũ tại các thành phố hạng nhất và hạng hai giảm lần lượt 1,6% và 3,0% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm cao hơn 0,2 và 0,3 điểm phần trăm so với tháng trước; giá nhà ở cũ tại các thành phố hạng 3 giảm 3,5% so với cùng kỳ năm ngoái và mức giảm tương tự như tháng trước.

Số liệu của ​​Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy tính đến cuối tháng 8 tổng diện tích nhà ở chưa bán được là 648 triệu mét vuông. Nếu tính trung bình là 90m2/căn thì tổng diện tích sàn của những căn hộ đang rao bán này tương đương 7,2 triệu căn, đủ để bán trong 8, 9 tháng nữa.

Không xây thêm, bán 8 năm mới hết nhà

Tính đến cuối tháng 8/2023, diện tích nhà ở thương mại đang xây dựng trên toàn quốc là 8 tỉ 64,15 triệu mét vuông, nhiều gấp 12,5 lần diện tích đã hoàn thiện chờ bán. Tổng diện tích xây dựng nhà ở thương mại và diện tích đã hoàn thiện chờ bán là 8,712 tỉ mét vuông, nếu tính 90 mét vuông một căn thì có 96,8 triệu căn hộ.

Từ tháng 1 đến tháng 8/2023, cả nước bán được 739 triệu m2 nhà ở, tương đương 8,22 triệu căn; bình quân mỗi tháng bán được 92,44 triệu mét vuông, tương đương 1,03 triệu căn. Dựa trên lượng bán này, dù từ nay trở đi không có dự án nhà ở thương mại mới nào được tung ra thị trường thì số căn hộ đang xây dựng và đã hoàn thiện này vẫn phải mất 94 tháng mới bán hết. Nếu số lượng bán tiếp tục giảm thì thời gian tiêu thụ hết sẽ còn lâu hơn.

Đồng thời, tỷ lệ đô thị hóa của Trung Quốc tăng nhanh từ 40,5% 20 năm trước lên 65,3% vào cuối năm 2022 (tỷ lệ đô thị hóa trung bình ở các nước phát triển là 85%). Sau khi nền kinh tế vĩ mô bước vào thời kỳ tăng trưởng thấp, khả năng cung cấp việc làm cho lao động của các thành phố, thị trấn cũng thấp hơn trước rất nhiều, nhu cầu về nhà ở do dân số tăng vì đô thị hóa cũng sẽ giảm đi ở mức ít nhất một nửa so với 20 năm trước, doanh số bán nhà ở thương mại trung bình hàng tháng trên toàn quốc chắc chắn sẽ tiếp tục giảm.

Chính vì vậy, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại liên tục điều chỉnh giảm và các chính sách hạn chế mua nhà trên cả nước về cơ bản được dỡ bỏ, thị trường nhà ở thương mại vẫn khó có thể cải thiện.

Theo Sohu, Baidu