Loạt “ông lớn” địa ốc đóng hàng chục nghìn tỷ tiền đất
Trong báo cáo thực hiện dự toán thu, chi ngân sách 6 tháng đầu năm của UBND TP Hà Nội có thông tin chú ý, khoản thu tiền sử dụng đất chạm mức 74.004 tỷ đồng, đạt 154,3% dự toán, tăng 602,8% so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng này chủ yếu đến từ khoản tiền sử dụng đất của hàng loạt dự án bất động sản lớn.
Đóng góp lớn nhất vào ngân sách trên là Công ty TNHH phát triển khu đô thị Nam Thăng Long đã nộp gần 13.600 tỷ đồng cho dự án khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra). Tiếp theo là Tập đoàn Vingroup, nộp hơn 12.000 tỷ đồng cho dự án Vinhomes Wonder City Đan Phượng.
Công ty Cổ phần đầu tư phát triển thành phố thông minh Bắc Hà Nội đã nộp gần 10.000 tỷ đồng cho dự án thành phố thông minh tại Đông Anh. Đây là dự án của liên doanh BRG và Sumitomo.
Tổng công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Việt Nam (CTX) cũng đã nộp hơn 4.900 tỷ đồng cho dự án trung tâm thương mại và căn hộ tại ô A1-2 khu đô thị mới Cầu Giấy. Ô đất này hiện là nơi triển khai dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy.
Ngoài ra, Công ty Cổ phần đầu tư DIA nộp hơn 4.600 tỷ đồng cho dự án khu đô thị Sunshine Grand Capital; Công ty Cổ phần bất động sản JS nộp hơn 2.400 tỷ đồng cho dự án khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Công ty Cổ phần đầu tư Song Lộc nộp hơn 1.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất đấu giá tại địa bàn quận Hoàng Mai cũ; Công ty TNHH Phát Triển THT nộp hơn 1.600 tỷ đồng cho khu đô thị Tây Hồ Tây…
Tại TP.HCM, 9 dự án mang về cho thành phố khoản tiền sử dụng đất “khủng” gần 52.600 tỷ đồng. Đây là con số cao gấp nhiều lần mức thu cả năm trong giai đoạn trước, khi tổng thu tiền sử dụng đất toàn thành phố chưa từng vượt quá 20.000 tỷ đồng.
Cụ thể, dự án có nguồn thu lớn nhất là khu đô thị lấn biển tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ (cũ), do Công ty Cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ (Tập đoàn Vingroup) làm chủ đầu tư. Tổng số tiền mà chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với giá đất được phê duyệt là 27.317 tỷ đồng.
Dự án có nguồn thu lớn tiếp theo là khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart (Lotte Eco Smart City), thuộc khu chức năng số 2a - khu đô thị mới Thủ Thiêm, của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) do Công ty TNHH Lotte Properties HCMC làm chủ đầu tư, với số tiền đất là 16.190 tỷ đồng.
Đứng thứ 3 trong danh sách này là khu đất 14,8ha phường An Phú, TP Thủ Đức (cũ) với số tiền dự kiến thu 3.469 tỷ đồng, để thanh toán theo hợp đồng BT cho dự án đường song hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây, từ đường Mai Chí Thọ qua khu dân cư Nam Rạch Chiếc, do Công ty TNHH bất động sản Nguyên Phương làm chủ đầu tư.
Dự án có tiền sử dụng đất hàng ngàn tỷ đồng tiếp theo là dự án khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (cũ), do Công ty TNHH MTV kinh doanh nhà Khang Phúc làm chủ đầu tư với số tiền đất là 2.689 tỷ đồng.
Trong khi đó dự án khu dân cư tại phường Phú Thuận, quận 7 (cũ) do Công ty Cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư cũng được duyệt giá đất, với số thu dự kiến là 2.222 tỷ đồng.
Biên lợi nhuận địa ốc còn hấp dẫn?
Trong bài viết “Mổ xẻ những chi phí đầu vào khiến giá nhà bị đẩy lên cao”, một số doanh nghiệp chia sẻ với VietTimes rằng các yếu tố cấu thành giá mỗi mét vuông nhà ở gồm: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, vốn, pháp lý, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư và chi phí khác là khoản không thể công khai minh bạch. Trong đó, việc tính chi phí giá đất là khó khăn nhất, chiếm tỷ trọng lớn trong cấu thành giá mỗi m2.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, với một dự án nhà ở chung cư cao tầng, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm 7-20% tổng chi phí; còn biệt thự, nhà liền kề là 25-50% tổng chi phí. Do đó, bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá nhà ở tăng lên khoảng 15-20% so với trước.
Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại Hà Nội cho biết tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất và phức tạp nhất trong toàn bộ bài toán đầu tư. Trên thực tế, việc xác định số tiền này không đơn giản như tính thuế, mà phải qua nhiều bước thẩm định, định giá và phê duyệt.
“Có dự án mất 1-2 năm mới ra được giá đất cụ thể, thậm chí 5-7 năm. Trong những năm đó, giá đất thị trường tăng mạnh kéo theo tiền sử dụng đất tăng đột biến, làm mất tính khả thi của dự án”, lãnh đạo doanh nghiệp cho hay.
Vị này chia sẻ thêm, với một dự án chung cư cao khoảng 25 tầng, tiền sử dụng đất có thể chiếm tới 12% tổng chi phí phát triển dự án nếu trong trường hợp pháp lý của dự án thông suốt. Tuy nhiên, nếu mất nhiều năm thực hiện, chi phí này sẽ lớn hơn nhiều, khiến doanh nghiệp không thể lập kế hoạch tài chính chắc chắn ngay từ đầu.
Một chuyên gia tài chính nhận định biên lợi nhuận từ bất động sản ngày càng phụ thuộc chặt vào chi phí đất và chiến lược phát triển dài hạn.
“Hiện nay, tiền sử dụng đất đang là một trong những cấu phần lớn nhất trong cơ cấu giá thành phát triển dự án”, vị chuyên gia tài chính có kinh nghiệm phân tích dòng tiền bất động sản cho biết.
Dẫn ví dụ dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm (TP.HCM), chuyên gia tài chính cho hay dự án có 5 tầng hầm, 60 tầng nổi, tổng diện tích sàn xây dựng là 680.000 m2, tổng tiền sử dụng đất lên tới 16.190 tỷ đồng, tương đương khoảng 24 triệu đồng/m2 sàn.
Nếu cộng thêm chi phí xây dựng, hoàn thiện và các khoản đầu tư khác (ước tính khoảng 20 triệu đồng/m2) thì giá thành đầu vào của sản phẩm thương mại này khoảng 73 triệu đồng/m2, giả định hệ số khai thác thương phẩm khoảng 60%.
Trong bối cảnh giá bán căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm dao động từ 150 đến 250 triệu đồng/m2 thì biên lợi nhuận của chủ đầu tư cực kỳ lớn, đặc biệt nếu họ có năng lực kiểm soát chi phí và thi công hiệu quả.
Tuy nhiên, theo chuyên gia này, không phải dự án nào cũng có bài toán lợi nhuận dễ giải như vậy.
Với khu đô thị lấn biển Cần Giờ, vị chuyên gia phân tích tổng tiền sử dụng đất khoảng 27.000 tỷ đồng cho quy mô khoảng 2.850 ha, tương đương khoảng 900.000 đồng/m2 đất thô. Tuy nhiên, nếu loại trừ phần diện tích 600 ha giao ban đầu, suất tiền sử dụng đất thực tế trên phần còn lại gần 1,4 triệu đồng/m2.
Với quy mô đầu tư hạ tầng lớn, thời gian triển khai kéo dài và biên độ giá bán chưa công bố (do vị trí đặc thù và hạn chế về kết nối), chuyên gia này cho rằng khả năng sinh lời trong ngắn hạn của dự án Cần Giờ sẽ thấp hơn, đồng thời phụ thuộc nhiều vào chiến lược phát triển dài hạn và hỗ trợ về quy hoạch, hạ tầng.
“Do đó, biên lợi nhuận chỉ có thể được đảm bảo nếu giá trị khu vực này tăng mạnh trong tương lai và chủ đầu tư kiểm soát chặt dòng tiền qua nhiều giai đoạn đầu tư”, vị chuyên gia nhận định.
Chi phí cấu thành giá chung cư: Gánh nặng lớn từ tiền sử dụng đất
