Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”: Cái kết đã được báo trước!

Cái kết đã được báo trước!

 Cách đây 3 năm, khi condotel đến với thị trường BĐS Đà Nẵng như một “cơn lốc”, với số lượng dự báo lên đến vài vạn sản phẩm chỉ trong vòng vài năm tới, cùng cam kết chi trả lợi nhuận “khủng” của chủ đầu tư tới 12%/năm, kéo dài 10 năm. Khi đó, cái tên nổi nhất “làng condotel” phải nói đến Cocobay Đà Nẵng.

Hầu hết các báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng của giới nghiên cứu BĐS khi đó đều nhắc đến tốc độ tăng trưởng “nóng” của phân khúc sản phẩm này.

Trong một cuộc trả lời phỏng vấn VietTimes vào năm 2016, bà Dương Thùy Dung - Phó Giám đốc, Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE đã thừa nhận, Đà Nẵng đang có tốc độ tăng trưởng nguồn cung đối với sản phẩm này nhanh cả về tốc độ và số lượng, chỉ đứng sau Nha Trang và vượt cả 2 đầu là Hà Nội và TP HCM.

Không những vậy, với chương trình cam kết lợi nhuận dao động từ 8-12% trên tổng giá trị căn hộ cho mỗi năm, trong vòng 3-10 năm, mà các nhà đầu tư đưa ra được xem như một cam kết đảm bảo mức lợi nhuận cho khoản đầu tư, khiến thị trường sản phẩm này ở Đà Nẵng trở nên thu hút. Nguồn cung của căn hộ condotel vào năm 2016 tăng gấp 8 lần so với cùng kỳ năm 2015. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2016 số lượng này đã bằng tổng nguồn cung của tất cả các năm về trước.

Những cam kết lợi nhuận khủng cũng được nhiều chuyên gia cảnh báo từ rất sớm về việc giá trị thực của condotel đã được các chủ đầu tư đẩy lên để trả lợi nhuận cam kết cao ngất ngưỡng, như một phương pháp thúc đẩy hoạt động bán hàng.

Trong cuộc trả lời phỏng vấn riêng với VietTimes, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á Thái Bình Dương- đã chia sẻ: “Với loại sản phẩm diện tích nhỏ có mức giá phải chăng, lợi nhuận mỗi năm có thể lên đến 8% trên mức giá bán, còn thông thường chỉ đạt được mức lợi nhuận thấp, khoảng 4 - 5% so với giá bán”.

Tỷ lệ chi trả này được ông Mauro Gasparotti cho rằng rất cao, thậm chí, cao hơn cả với thị trường Thái Lan và Bali, khi tại đây, chủ đầu tư chỉ đưa ra mức 7%

“Các sản phẩm với chương trình cam kết này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, khi một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án quy mô lớn mà không đủ nguồn vốn hoặc hỗ trợ từ ngân hàng” - ông Mauro Gasparotti từng cảnh báo.

Không chỉ cảnh báo về tính bền vững của những cam kết lợi nhuận khủng từ sản phẩm condotel, ông Vũ Quang Hùng khi còn là Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng đã từng chia sẻ với VietTimes: “Đã đến lúc cần những công cụ quản lý mới về bất động sản, nhất là đối với sản phẩm condotel, khi nó phát triển nhanh khó kiểm soát. Nhưng hiện tại vẫn chưa có những quy định, điều chỉnh cụ thể. Thực tế này đã đem đến nhiều khó khăn trong công tác quản lý, đồng thời cũng gây ra những yếu tố bất an cho cả nhà đầu tư và khách hàng”.

Ông Hùng cũng cảnh báo, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel. Nhất là điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai, bảo lãnh đối với hoạt động mua bán. Nhất là vấn đề quản lý, vận hành và khai thác giữa người mua và đơn vị vận hành.

Tuy nhiên, “cơn lốc” cam kết lợi nhuận khủng đã đẩy người mua vào vòng xoáy mang tên condotel, để rồi vỡ trận như hiện nay. Mặc dù chưa có thống kê chính thức về số lượng người lãnh hậu quả từ sự "vỡ trận" này, nhưng với gần 1.400 căn hộ đã được bán ra thị trường, thì những gì đã diễn ra đối với Cocobay Đà Nẵng được xem là cái kết khó tránh khỏi.

Hệ lụy khó lường đến thị trường chung

 Quay trở lại với vụ “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng và lý do được chủ đầu tư đưa ra, nhiều chuyên gia cho rằng, vụ việc của Cocobay Đà Nẵng không chỉ gây thiệt hại cho khách hàng của Công ty Thành Đô, mà còn ảnh hưởng chung đến thị trường BĐS Đà Nẵng.

Nhiều khách hàng mua sản phẩm tại Cocobat Đà Nẵng cho biết, họ đã tin lời cam kết chi trả lợi nhuận lên đến 12% của chủ đầu tư mà bỏ tiền ra mua cũng như thanh toán đầy đủ tiền các căn hộ này. Tuy nhiên, suốt thời gian qua, nhiều lần họ yêu cầu chủ đầu tư bàn giao căn hộ, nhưng chủ đầu tư cứ lần khất, đề đến khi Công ty Thành Đô thông báo phá bỏ cam kết, từ chối trả lợi nhuận từ ngày 1/1/2020, khiến các khách hàng  vô cùng bức xúc.

Ông H.N.V - khách hàng mua căn hộ tại Cocobay Đà Nẵng bức xúc: “Tôi mua căn hộ này với giá sau thuế là 2,2 tỷ đồng. Khi mua, chủ đầu tư cam kết rằng là khi nộp đủ 95% sẽ trả lợi nhuận 12%, nhưng từ năm 2020 họ không trả và phá bỏ cam kết ban đầu”.

Còn ông Th.H.Ph. cho biết, Công ty Thành Đô cam kết dự kiến từ 15/3/2019 sẽ bàn giao căn hộ nhưng đến nay vẫn cũng chưa nhận được hông báo chính thức nào về sự chậm trễ này. Việc Công ty Thành Đô ra thông báo khiến các khách hàng bất an, lo lắng và mong cơ quan chức năng sớm vào cuộc, làm rõ.

Đứng góc độ thị trường, một chủ đầu tư dư án BĐS trên địa bàn Đà Nẵng giấu tên cho biết: “Vụ việc của Cocobay Đà Nẵng sẽ là vết xấu cho thị trường Đà Nẵng. Nhất là đối với các dòng sản phẩm có sự huy động hợp tác với người mua như: condotel, căn hộ ở cho thuê, BĐS nghỉ dưỡng, officetel… Nhất là sự việc xảy ra trong bối cảnh thị trường đang ảm đạm, sẽ khiến những diễn biến tiếp theo rất khó lường. Liệu có xảy ra chuỗi domino hay không, phụ thuộc vào thái độ của các chủ đầu tư, khách hàng và cả cơ quan chức năng”.

“Tuy nhiên, vụ việc cũng sẽ là cơ hội để thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực đầu tư, quản lý điều hành và năng lực tài chính. Sau thời gian BĐS phát triển nóng, cũng đến lúc khách hàng sáng suốt hơn, tự mình loại bỏ những nhà đầu tư kém về uy tín và yếu về năng lực” – vị giám đốc này chia sẻ thêm.

Đứng góc độ pháp lý, theo một số luật sư cho biết, vấn đề cần làm rõ mang tính tổng thể đó là quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và hợp đồng của khách hàng và Công ty Thành Đô. Những tài liệu này sẽ là căn cứ để xem xét thiệt hại của người mua, tính hợp pháp trong hành vi mua bán và trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như cơ quan quản lý nhà nước.

Luật sư Trần Khánh Linh - Giám đốc Công ty Luật TNHH LDL - cho biết: “Đây là hợp đồng dân sự, cam kết giữa các bên được thể hiện tại các điều khoản hợp đồng, là thỏa thuận có hiệu lực, ràng buộc nghĩa vụ của các bên. Hay nói rõ hơn đây là một hợp đồng dân sự "song vụ", ở đó các bên phải song song thực hiện nghĩa vụ của mình. Các quy định cần được làm rõ chứ không thể chỉ tin vào cam kết mà không có biện pháp bảo đảm, không có chế tài ràng buộc, thì khó lòng yêu cầu chủ đầu tư bồi thường cho người mua”.

Bên cạnh đó, luật sư Linh cũng cho biết, người mua có thể khởi kiện để buộc Công ty Thành Đô phải tiếp tục thực hiện điều khoản cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, vấn đề có thể liên quan đến bên thứ ba, ngân hàng chẳng hạn.

 “Mối quan hệ nãy cũng cần được xem xét ở nhiều góc độ như: liệu dự án đó có mang ra cầm cố, thế chấp cho ngân hàng không? Hiện nay, giấy chứng nhận đã được cấp, dự án đã được duyệt như thế nào? Ngân hàng có đủ điều kiện nhận thế chấp không? Để làm rõ vấn đề này, chính quyền và cơ quan chức năng phải vào cuộc. Thiệt hại chắc chắn là đã thuộc về người mua và thị trường thì được cảnh báo. Nhưng nói gì thì nói, với những gì đã diễn ra thì rõ ràng Công ty Thành Đô đã "bội tín" đối với khách hàng của mình” – Luật sư Trần Khánh Linh nói.

VietTimes sẽ tiếp tục thông tin vụ việc....