|
|
| Dự án condotel Hòa Bình Xanh nằm phía tây cầu Thuận Phước có quy mô 768 căn hộ - Ảnh: V.HÙNG |
Do chưa có condotel nào được cấp "sổ đỏ, sổ hồng", cả chủ đầu tư lẫn người mua condotel hiện đang như ngồi trên đống lửa, trong khi cơ quan quản lý vẫn đang lúng túng.
Đây là những câu chuyện tiếp tục được đặt ra tại hội thảo Phát triển và quản lý condotel - cơ sở pháp lý và thực tiễn, do Tổng hội Xây dựng VN tổ chức tại Đà Nẵng sáng 7-4.
Nhiều rủi ro cho người mua
Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Trần Ngọc Hùng cho rằng các dự án condotel hiện phát triển mạnh nhưng đang gặp phải vấn đề nan giải là chưa biết người mua có được cấp sổ hay không.
Các dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, du lịch có thời hạn nhưng cả chủ đầu tư lẫn người mua đều muốn được cấp sổ đỏ, sổ hồng như đất ở lâu dài.
Ông Trần Ngọc Chính, chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị VN, thừa nhận thị trường condotel phát triển nóng thời gian qua nhưng cơ sở pháp lý loại hình này chưa rõ nên cả chủ đầu tư lẫn người mua đều nhấp nhổm, còn cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng.
Việc giải quyết quyền lợi cho người đã mua rất khó khăn, người chưa mua không dám đầu tư.
Luật sư Trương Anh Tú (Hà Nội) cho rằng có 20 điểm khác biệt giữa condotel và căn hộ để ở. Bởi đầu tư, kinh doanh condotel là thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến bất động sản nên dưới góc độ kỹ thuật luật pháp, việc sửa Luật đất đai để thừa nhận condotel là bất khả thi.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng lợi nhuận đầu tư, kinh doanh condotel hiện rất cao nhưng lại không đảm bảo tính pháp lý nên quyền lợi người mua yếu, rủi ro rất cao.
Chủ đầu tư bán condotel là bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trên khía cạnh pháp lý, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc.
"Trong năm 2018 này, hàng loạt dự án condotel sẽ đưa vào khai thác và trả lợi nhuận cho người đầu tư, những bất cập, tranh chấp quyền lợi, nghĩa vụ về condotel sẽ bùng phát, như từng diễn ra ở một dự án tại Nha Trang" - ông Châu khuyến cáo.
Theo ông Trần Đình Khanh - Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, thị trường condotel tại Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ từ năm 2016 với 9 dự án được cấp phép có tổng 9.300 căn, có dự án đến 3.252 căn.
Tuy nhiên đến nay, ngoài lỗ hổng pháp lý về quyền sở hữu, loại hình này vẫn chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chưa kể việc quản lý, vận hành, khai thác condotel có tính ràng buộc còn yếu.
"Phải có quy định buộc chủ đầu tư chỉ được bán 70% số condotel của dự án và phải sở hữu ít nhất 30% nhằm đảm bảo trách nhiệm trong việc triển khai dự án, thực hiện các cam kết với khách hàng", - ông Khanh đề xuất.
Cấp sổ đỏ có thời hạn?
Theo TS Phạm Sỹ Liêm - phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, trong bối cảnh chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho condotel, hợp đồng giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Các cam kết của chủ đầu tư với khách mua phải được thể hiện đầy đủ trong hợp đồng, cần được quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi mỗi bên, nhất là cách xử lý rủi ro cũng như các tranh chấp nhằm bảo vệ bên mua.
Do đó, Bộ Xây dựng cần sớm nghiên cứu đưa ra hợp đồng mẫu cho các bên tham khảo.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Luật đất đai đã quy định rõ về thời gian giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm.
"Dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở.
Do vậy, chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với condotel là không phù hợp với quy định của Luật đất đai" - ông Châu nói.
Trong khi chờ đợi sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 2013, theo ông Châu, Bộ Xây dựng phải có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.
Bộ TN-MT hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.
"Phải yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel công bố các biện pháp thực hiện cam kết lợi nhuận, minh bạch các chi phí trang bị cho căn hộ, quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng.
Bàn bạc, thảo luận với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư" - ông Châu nói.
Trong khi đó, theo ông Trần Đình Khanh, hướng giải quyết trước mắt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu condotel cho khách hàng với mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng đất của dự án (không quá 50 năm).
"Trong trường hợp muốn kết thúc hợp đồng cho thuê lại với chủ đầu tư, chủ sở hữu condotel phải chuyển nhượng căn hộ condotel cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý, tự cho thuê và ở tại căn hộ" - ông Khánh đề xuất.
Thị trường bùng nổ và rủi ro lợi nhuận
Thị trường condotel bắt đầu bùng nổ trong năm 2017, trong đó riêng tỉnh Khánh Hòa tung ra thị trường gần 11.900 condotel, chiếm 52% thị phần cả nước, kế đến là Bình Thuận 15%, Đà Nẵng 13%...
Trong khi condotel ven biển Thái Lan, Indonesia... chỉ cam kết mức lợi nhuận khoảng 5-7% trong 2-3 năm đầu, các chủ dự án condotel tại VN hứa hẹn mức lợi nhuận khủng, từ 8-12% kéo dài từ 8-10 năm nên đã thu hút được lượng tiền nhàn rỗi hàng tỉ USD.
Tuy nhiên, do loại hình căn hộ này vẫn chưa chính danh, thiếu khung pháp lý điều chỉnh, nhất là quyền sở hữu nên người mua sẽ gặp nhiều rủi ro, trước hết là rủi ro về lợi nhuận.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết vì một số lý do nào đó, người mua lâm vào thế bí, ở không được mà cho thuê cũng không xong.
Hợp thức hóa sẽ phá vỡ quy hoạch
Việc phát triển loại hình condotel hiện nay có nguy cơ phá vỡ tổng thể quy hoạch chung đô thị, phát sinh hệ lụy lâu dài.
Phần lớn các dự án condotel trên địa bàn TP Đà Nẵng được xây dựng trên các khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ có thời hạn. Trong khi đó, các chủ đầu tư mong muốn được chuyển thành đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài.
Ngoài ra, việc phát triển loại hình condotel ồ ạt sẽ gây ra khả năng mất kiểm soát về hạ tầng, dẫn đến hàng loạt các vấn đề phát sinh như ùn tắc giao thông, quá tải thoát nước đô thị, thiếu nước sinh hoạt...
Do đó, giải pháp trước mắt là không nên tiếp tục cấp phép xây dựng các dự án này tại TP Đà Nẵng.
Các dự án condotel đã được cấp phép xây dựng chỉ được phép hoạt động theo đúng tính chất của loại hình đất đai được quy hoạch, không nên cho phép chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở, bởi điều đó sẽ biến dự án thương mại dịch vụ thành khu nhà ở lâu dài.