Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (viết tắt: Nghị quyết 18) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đề ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới.

Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai và nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

VietTimes đã có cuộc phỏng vấn đối với bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam về nội dung này.

Nghị quyết 18 sẽ khắc phục khuyết điểm của thị trường

PV VietTimes: Thời gian qua giới kinh doanh và người dân đặc biệt quan tâm đến những tác động của Nghị quyết 18. Theo bà, nghị quyết này sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS tại Việt Nam?

Bà Dương Thùy Dung: Nghị quyết 18 sẽ có tác động lớn đến thị trường BĐS, nhất là nội dung bỏ khung giá đất vì khung giá đất của nhà nước sẽ không thể theo kịp giá của BĐS trên thị trường dẫn đến việc đền bù giải tỏa gặp nhiều vướng mắc.

Việc xác định giá trị đất theo thị trường, công khai giá đất cũng như bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt sẽ giúp thị trường mở hơn khi mà các nhà đầu tư và người tiêu thị có nhiều thông tin hơn. Hiện nay, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khuyết điểm mà Nghị quyết 18 sẽ khắc phục.

Về mặt giá trị của BĐS, trong thời gian tới giá BĐS có thể sẽ có nhiều biến động khi mà thị trường điều chỉnh với Nghị quyết 18. Giá trị lâu dài của BĐS sẽ phản ảnh những chi phí đầu vào như bồi thường, thuế sử dụng đất vào giá giao dịch.

Ngoài ra, việc áp dụng mức thuế cao với người có nhiều BĐS có thể làm giảm sức mua trong thời gian ngắn, nhưng so với các loại tài sản đầu tư khác, thì việc BĐS có khung pháp lý rõ ràng sẽ thu hút dòng tiền của nhà đầu tư cũng như giảm tình trạng đầu cơ vào đất giúp cho việc sử dụng đất một cách hiệu quả hơn.

Việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là Chính phủ sẽ thả giá đất tự do mà chỉ có nghĩa là thay vì có khung giá đất nhất định được cập nhật thì Chính phủ sẽ áp dụng phương pháp định giá theo giá đất thị trường. Dù là định theo giá đất thị trường nhưng kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào phương pháp định giá do nhà nước quyết định.

Chủ trương bỏ khung giá đất và định giá theo mức giá thị trường sẽ mang lại tính công bằng cho người dân trong việc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc gia.

Về mặt thị trường, đây là một động thái tốt mang lại tính minh bạch trong thị trường. Như đã nêu trên, việc định giá đất theo thị trường kèm theo việc đền bù giải tỏa theo mức giá thỏa đáng thì chi phí đền bù sẽ được tính vào giá trị giao dịch sau này.

- Có nhận định cho rằng, giá đất hiện đã được đẩy lên quá cao so với giá trị thực, do đó nếu bỏ khung giá sẽ khiến giá đất còn tăng thêm. Quan điểm của bà ra sao?

Hiện tượng thổi giá, làm giá của các doanh nghiệp không chỉ tồn tại trong thị trường BĐS mà còn ở những thị trường khác. Nhưng đây là một vấn đề tiêu cực mà nhà nước cần có những biện pháp giải quyết để mang lại sự minh bạch trong thị trường.

BĐS là một loại tài sản đặc thù với giá trị được quyết định bởi rất nhiều yếu tố và khung giá đất của nhà nước là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

Tuy nhiên, giá BĐS ngoài những trường hợp tiêu cực làm lũng đoạn thị trường thì phần lớn giá đất được quyết định bởi cơ chế thị trường khi mà có sự đồng thuận giữa bên mua và bên bán.

Khả năng tiếp cận đất đai của người dân là một vấn đề quan trọng mà nhà nước cần cân nhắc đối với bất cứ quyết định nào có ảnh hưởng đến thị trường đất. Song, thị trường hiện nay đang được chia ra làm nhiều phân khúc khác nhau với những đối tượng khách hàng khác nhau. Chính sách nhà ở xã hội của nhà nước là một bước tiến giúp cho người dân có thể tiếp cận với BĐS.

Ngoài ra, những chính sách giúp đỡ người dân tiếp cận BĐS còn có thể thông qua việc hỗ trợ cho vay trong 20-30 năm để làm giảm thiểu gánh nặng tài chính cho người dân.

Giải pháp tăng tính minh bạch thị trường

- Thời gian qua, Bộ Công an và Bộ TN&MT đã liên kết dữ liệu nhằm tăng tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản. Theo bà, hoạt động này có thể giúp giảm tình trạng đầu cơ đất hiện nay?

Tình trạng đầu cơ đất sẽ luôn tồn tại trong thị trường vì người Việt Nam luôn xem BĐS là tài sản đầu tư tốt. Bởi vì xu hướng đầu tư này nên thị trường BĐS có tỉ suất lợi nhuận rất cao. Khi có tỉ suất lợi nhuận cao việc nhà đầu tư đầu cơ mong bán giá cao hơn sẽ luôn xảy ra.

Vấn đề hiệu quả của dữ liệu quốc gia cần phải có thời gian để chứng minh được sự hiệu quả. Ngoài sự thông thoáng trong thông tin của thị trường thì vẫn còn rất nhiều cách khác để kiểm soát đầu cơ vào đất.

- Để công khai minh bạch, ngăn chặn đầu cơ về BĐS, chống thất thu thuế cho nhà nước… cơ quan chức năng cần có những động thái gì? Công cụ gì?

Bà Dương Thùy Dung: Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia là một bước tiến lớn trong việc hạn chế đầu cơ vào đất. Ngoài ra còn những công cụ khác mà các cơ quan chức năng có thể sử dụng như chính sách tiền tệ và luật đất đai.

Về mặt chính sách tiền tệ, việc kiểm soát dòng tiền đổ đầu tư vào đất là phương pháp hiệu quả trong việc hạn chế đầu cơ vì người đầu cơ để có thể đạt được mức tỉ suất lợi nhuận cao nhất cần phải sử dụng vốn vay, hạn chế tối thiểu vốn tự có nên việc ngân hàng nhà nước có quyết định thắt chặt quy định cho vay đối với đối tượng kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ có sự ảnh hưởng đến việc đầu cơ vào đất.

Luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong thị trường BĐS Việt Nam vì toàn bộ đất đai ở Việt Nam chịu sự quản lý của nhà nước.

Do đó, những chính sách hướng đến mục đích sử dụng đất đúng với nhu cầu phát triển của nền kinh tế như đất được thu hồi để xây đường cao tốc cũng như đất công nghiệp, nông nghiệp sẽ giảm thiểu được tình trạng đầu cơ đất nền, đất dự án.

Xin cảm ơn bà!