Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai đóng vai trò then chốt trong việc phân bổ tài nguyên và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đặt ra những định hướng cơ bản về cải cách chính sách đất đai.
Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, và 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, những vướng mắc liên quan đến vai trò kiểm soát giá đất của Nhà nước đã bộc lộ, trở thành rào cản lớn đối với khu vực kinh tế tư nhân và thị trường bất động sản.
Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai có vị trí cố định trong không gian, mang tính độc quyền tự nhiên và chịu tác động mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế - xã hội. Chính những đặc thù này đã tạo nên cơ sở khách quan cho sự can thiệp của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường đất đai, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế và công bằng xã hội.
Thực tế, thị trường đất đai Việt Nam hiện nay đang đối mặt nhiều bất cập về xác định giá đất.
Trước đây, giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Vấn đề này đã được cải thiện phần nào từ khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, tuy nhiên vẫn còn tồn tại tình trạng giá "Nhà nước" và giá giao dịch trên thực tế vẫn có khoảng cách.
Tình trạng bất cập trong định giá đất không chỉ khiến doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí giao dịch cao và khó dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản để lập kế hoạch đầu tư, phát triển phù hợp, mà còn làm người dân gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng do giá trị tài sản thế chấp thường bị định giá thấp. Điều này cũng tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất, thực hiện giải phóng mặt bằng cũng như giải quyết khiếu nại phát sinh từ phía người dân.
Nguyên nhân chủ yếu là do các nguyên tắc định giá đất vẫn mang tính hình thức, chưa phản ánh đúng cơ chế cung - cầu trên thị trường; trong khi đó, người dân thường cho rằng mức giá bồi thường Nhà nước đưa ra luôn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế.
Luật Đất đai 2024 (Điều 158, Điều 159) đã tiến một bước quan trọng khi loại bỏ khung giá đất, chỉ còn duy trì “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”, đồng thời yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm “giá thị trường” vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng và chưa có tiêu chí, phương pháp thống nhất để xác định.
Do vậy, quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024, dù tiến bộ về mặt nguyên tắc nhưng thiếu công cụ triển khai trên thực tế. Và điều này đã gây khó khăn, thậm chí làm trầm trọng thêm thách thức trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư liên quan tới quyền sử dụng đất.
Kết quả là mặc dù giá đất trong bảng giá mới đã được điều chỉnh tăng cao hơn đáng kể so với trước đây, nhưng vẫn chưa thể thu hẹp được khoảng cách với giá thực tế, khi mà tại nhiều khu vực, một mét vuông đất có thể có giá lên tới hàng tỷ đồng nhưng bảng giá nhà nước vẫn ở mức thấp hơn rất nhiều.
Nhìn nhận ra vấn đề bất cập trong việc xác định giá đất, trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra một số quan điểm mới về vai trò của Nhà nước trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Theo đó, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về tài nguyên đất, Nhà nước cần được trao quyền kiểm soát và có thẩm quyền quyết định giá đất nhằm đảm bảo quyền lợi chung của xã hội.
Trong dự thảo, lần đầu tiên xây dựng khái niệm xây dựng giá đất ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, giống như mô hình thị trường chứng khoán, đối với thị trường sơ cấp, giá đất sẽ được Nhà nước quyết định mà không phụ thuộc vào kết quả của các dịch vụ tư vấn xác định giá đất.
Ngược lại, tại thị trường thứ cấp, giá đất sẽ được hình thành thông qua cơ chế thỏa thuận tự do giữa các bên theo quy định của pháp luật dân sự. Trong trường hợp này, vai trò can thiệp của Nhà nước được thực hiện một cách gián tiếp thông qua việc vận dụng các công cụ chính sách vĩ mô như quy hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính - thuế, định hướng phát triển không gian đô thị và đầu tư hạ tầng, nhằm điều tiết và kiểm soát thị trường theo hướng phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
Theo quan điểm của tôi, đây là một cách tiếp cận mới. Phương pháp phân chia quản lý thị trường đất đai tương tự như thị trường chứng khoán được đề xuất có ý nghĩa quan trọng trong việc thiết lập một hệ thống phân cấp rõ ràng và có tính khoa học, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường trong việc xác định chính xác vai trò, vị trí cũng như giá trị của từng loại hình giao dịch bất động sản.
Cơ chế này không chỉ nâng cao tính minh bạch của thị trường mà còn xây dựng nền tảng vững chắc để các bên liên quan có căn cứ khách quan trong quá trình thương thảo, định giá và phân bổ lợi ích một cách công bằng và hợp lý.
Cách tiếp cận này đóng vai trò then chốt trong việc ngăn chặn các hoạt động đầu cơ và hiện tượng thao túng giá đất - những yếu tố thường làm méo mó cơ chế hoạt động tự nhiên của thị trường.
Khi quy trình hình thành giá được đảm bảo tính minh bạch và có tính dự đoán cao, các nhà đầu tư sẽ có khả năng xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn dựa trên giá trị nội tại thực sự của tài sản, thay vì bị chi phối bởi các kỳ vọng không có căn cứ hoặc thông tin sai lệch trên thị trường.
Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc phòng ngừa các hiện tượng "bong bóng bất động sản" - một vấn đề đã gây ra những tổn thất nghiêm trọng cho nền kinh tế trong các cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, điển hình như khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 và khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, khi thị trường bất động sản bị đẩy lên mức giá phi lý và sau đó sụp đổ mạnh mẽ.
Tuy nhiên, trong quá trình thiết kế cơ chế định giá đất sơ cấp, các cơ quan hoạch định chính sách cần quan tâm đến việc đảm bảo tính ưu đãi, hợp lý nhằm tạo động lực khuyến khích cho các doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận đất đai, thay vì đưa ra mức giá quá cao với mục đích tối đa hóa nguồn thu ngân sách nhà nước.
Việc thiết lập giá đất sơ cấp ở mức quá cao có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa tiêu cực, khi mặt bằng giá đất trên toàn thị trường bị đẩy lên một cách nhân tạo, từ đó gây ra áp lực lạm phát tài sản và tác động bất lợi đến toàn bộ nền kinh tế thông qua việc làm tăng chi phí đầu vào cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của người dân. Đồng thời, quá trình điều tiết giá đất cần được thực hiện một cách linh hoạt và phù hợp với đặc thù kinh tế - xã hội của từng vùng, miền cụ thể, cũng như phải đồng bộ với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dài hạn của từng khu vực.
Việc áp dụng một mức giá thống nhất trên diện rộng mà không xem xét đến sự khác biệt về trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và điều kiện địa lý của các địa phương có thể vô tình tạo ra sự mất cân đối và bất công bằng trong phân bổ tài nguyên đất đai.
Để thực hiện tốt chức năng quản lý giá đất, hệ thống công cụ điều tiết thị trường đất đai cần được thiết kế để đảm bảo sự cân bằng hài hòa lợi ích giữa 3 chủ thể chính là Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Thay vì chỉ dựa vào các biện pháp điều tiết hành chính truyền thống như quy hoạch sử dụng đất, định giá hay thiết lập hạn mức sử dụng đất, các nhà hoạch định chính sách cần mở rộng và đa dạng hóa bộ công cụ can thiệp thông qua việc tận dụng các cơ chế kinh tế thị trường như chính sách thuế đất, điều chỉnh lãi suất tín dụng, cung cấp các ưu đãi đầu tư có định hướng và triển khai các chính sách hỗ trợ tài khóa khác nhằm định
Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển hạ tầng công nghệ, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, và phát triển thị trường dịch vụ định giá chuyên nghiệp là những nhiệm vụ cấp bách cần được triển khai ngay. Đồng thời, việc thiết lập hệ thống giám sát và đánh giá hiệu quả hoạt động của thị trường đất đai cũng vô cùng quan trọng.
Nhìn vào những kinh nghiệm quốc tế, chúng ta thấy rằng nhiều quốc gia đã thành công trong việc xây dựng mô hình quản lý thị trường đất đai hiệu quả. Singapore với mô hình Nhà nước sở hữu phần lớn đất đai nhưng cho thuê thông qua cơ chế đấu giá công khai, tạo ra giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường.
Hàn Quốc áp dụng hệ thống định giá đa dạng, kết hợp linh hoạt giữa định giá hành chính và định giá thị trường. Những kinh nghiệm này cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai minh bạch và cơ chế định giá linh hoạt.
Bên cạnh đó, vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất cần được định vị một cách khoa học và hợp lý. Trong kỷ nguyên số hóa như hiện nay, việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai mở ra những cơ hội to lớn. Tại Việt Nam, đã có những nghiên cứu làm tiền đề cho việc áp dụng khoa học kỹ thuật trong lĩnh vực đất đai, một số công nghệ như Blockchain (chuỗi khối), GIS (hệ thống thông tin địa lý), dữ liệu lớn (Big data) và trí tuệ nhân tạo... trong dự báo và định giá đất, tăng tính chính xác trong việc xác định giá đất.
Hệ thống thông tin đất đai tích hợp, kết nối dữ liệu về quy hoạch, định giá, giao dịch trên một nền tảng thống nhất sẽ cung cấp thông tin minh bạch, kịp thời cho các chủ thể thị trường và cho nhà nước trong việc hoạch định và quản lý giá đất hiệu quả.