Bất ngờ dòng tiền “vào - ra” ở dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né

(Nguồn: BCTC quý II/2019 của IDJ Investment)

Nguồn vốn góp vào Apec Mandala Wyndham Mũi Né có đang bị "nắn dòng"?

Tại thời điểm cuối quý II/2019, tổng tài sản của IDJ Investment đạt 731 tỷ đồng, tăng thêm 294,5 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Tài sản của IDJ Investment tăng mạnh do chủ yếu do tăng phải trả ngắn hạn khác. Chính xác hơn là IDJ Investment đã ghi nhận thêm gần 252 tỷ đồng từ vốn góp của các cá nhân cho Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né.

Vì IDJ Investment không thuyết minh cụ thể nên chưa rõ khoản vốn góp của các cá nhân cho dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né cụ thể có hình thức, cam kết, nghĩa vụ và quyền lợi ra sao. Nhưng trên thực tế, không ít chủ đầu tư do chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho dự án thường sử dụng hình thức hợp đồng vay vốn thay thế cho thỏa thuận đặt cọc. Đây có thể được xem như một chiêu để "lách" Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bởi luật quy định để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng, được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Mà dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né thì "chưa hoàn chỉnh các thủ tục đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng" - theo văn bản mà Giám đốc Sở Xây dựng Bình Thuận Xà Dương Thắng ký vào trung tuần tháng 6/2019 vừa rồi. Đây cũng là lý do khiến Sở này yêu cầu chủ đầu tư ngừng tất cả mọi giao dịch liên quan đến dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né.

Ngoài việc yêu cầu IDJ Investment sớm hoàn thành các thủ tục đầu tư và giấy phép xây dựng để đủ điều kiện kinh doanh theo quy định. Sở Xây dựng Bình Thuận đưa ra cảnh báo, xuất hiện nhiều thông tin chủ đầu tư và đơn vị phân phối thực hiện việc rao bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua, trong khi các hình thức này không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan.

Nên biết, Apec Mandala Wyndham Mũi Né là dự án trọng điểm của IDJ Investment với quy mô 4,5 ha, dự kiến cung cấp ra thị trường gần 3.000 căn condotel. Theo kế hoạch, dự án sẽ bắt đầu thi công từ quý 3 và hoàn thành vào năm 2021. Tuy vậy, từ nhiều tháng trước, các sản phẩm của dự án này đã được quảng cáo và giao bán rầm rộ trên các website môi giới bất động sản.

Dòng vốn mà các khách hàng đã góp cho Apec Mandala Wyndham Mũi Né có đang được IDJ Việt Nam giải ngân vào các dự án khác?

Báo cáo tài chính quý II/2019 của IDJ Investment còn cho thấy cho thấy một chi tiết đáng chú ý khác nữa. Đó là đến ngày 30/6/2019, Apec Mandala Wyndham Mũi Né mới chỉ được giải ngân khoảng 46 tỷ đồng - thấp hơn nhiều so với số vốn đã huy động được từ các khách hàng với danh nghĩa "góp vốn cho dự án". Song hẳn IDJ Investment khó có thể để nguồn vốn góp giải ngân được "nhàn rỗi"!

Không thiếu các dự án khác của IDJ Investment cũng đang khát tiền. Báo cáo tài chính cho thấy, IDJ Việt Nam đã giải ngân hàng trăm tỷ đồng vào các dự án như Diamond Park – Lạng Sơn (151,4 tỷ đồng), Royal Park Huế (10,5 tỷ đồng), Aqua Bắc Giang (12,78 tỷ đồng), Hải Tân - Hải Dương (14,5 tỷ đồng) trong nửa đầu năm 2019.

Với giá trị tiền và các khoản tương đương tiền (kể cả tiền gửi tiết kiệm ở ngân hàng) của IDJ Investment tại thời điểm cuối tháng 6/2019 chỉ đạt khoảng 73 tỷ đồng, không phải không có lý nếu ai đó bắt đầu đặt vấn đề, rằng liệu nguồn tiền mà các khách hàng đã tin tưởng góp vốn cho IDJ Việt Nam để đầu tư vào dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né liệu có được "nắn dòng" qua các dự án khác (?!).

Phối cảnh Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né. (Nguồn: IDJ)

Huy động 100 tỷ đồng qua iBond

Để có thêm nguồn vốn để triển khai cùng lúc nhiều dự án bất động sản, hồi đầu năm công ty lên kế hoạch phát hành 5 đợt trái phiếu iBond, quy mô mỗi đợt 10 tỷ đồng, thời gian đáo hạn 3 năm với lãi suất dự kiến 13%/năm.

Tài liệu các đợt phát hành của công ty cho biết, mục đích của đợt phát hành trái phiếu nhằm bổ sung nguồn vốn lưu động tại các dự án phát triển bất động sản để đáp ứng chi phí chuẩn bị, marketing và các chi phí phục vụ dự án. Ngoài ra, còn dùng để đầu tư vào dự án trọng điểm của công ty và cung cấp nguồn vốn thực hiện việc đấu giá, phát triển các quỹ đất mới cho Công ty, M&A dự án.

Gần nhất, ngày 25/7 vừa qua, IDJ Investment đã công bố kết quả đợt phát hành trái phiếu đầu tiên. Kết quả cho thấy, đã có 36 nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu của Công ty với tổng giá trị là 100 tỷ đồng, gấp 10 lần tổng giá trị phát hành theo điều kiện và điều khoản trái phiếu công bố.

Kết quả đợt phát hành iBond rõ ràng thành công hơn mong đợi khi thông tin đợt phát hành trái phiếu của Công ty cũng nêu rõ nhiều rủi ro khác nhau.

Cụ thể, bản công bố thông tin đợt phát hành trái phiếu trước đó của IDJ nhấn mạnh nhà đầu tư mua trái phiếu tự đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư trái phiếu, hạn chế về giao dịch trái phiếu được đầu tư và tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình.

Nhắc tới các yếu tố rủi ro của đợt phát hành trái phiếu, IDJ cũng cho biết danh mục tài sản của Công ty có tính thanh khoản tương đối thấp và khả năng bán một số hoặc toàn bộ tài sản trong danh mục một cách kịp thời có thể bị hạn chế.

Dòng tiền của công ty cũng có thể bị ảnh hưởng từ việc bán các dự án bất động sản của IDJ cùng kết quả hoạt động của Công ty phụ thuộc vào tiến độ thi công và việc hoàn thiện thành công các dự án này và có thể có biến động khá lớn từ giai đoạn tài chính này sang giai đoạn tài chính khác