Quan điểm này được CTCP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết trong báo cáo triển vọng thị trường chứng khoán Việt Nam (TTCK) nửa cuối năm 2022.

Theo đó, giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong năm 2022 ước đạt 123.400 tỉ đồng. Trong đó, doanh nghiệp BĐS không niêm yết chiếm tới 84,5%, nhóm doanh nghiệp BĐS niêm yết chiếm 15,5%.

KBSV cho rằng, các doanh nghiệp BĐS sẽ khó khăn hơn trong việc huy động vốn trong vài quý tới, kết hợp với việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho việc đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp này, và cả ngành BĐS nói chung. Đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng vào BĐS bị kiểm soát chặt chẽ và hoạt động phát hành TPDN được giám sát chặt chẽ.

Cách doanh nghiệp BĐS niêm yết 'xoay tiền' trả nợ trái phiếu

Theo KBSV, điểm tích cực ở nhóm BĐS niêm yết là các doanh nghiệp có quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền.

Cụ thể, doanh số ký bán mới tăng mạnh trong đầu năm 2022 ở 1 số doanh nghiệp như CTCP Vinhomes (VHM) 16.500 tỉ đồng, CTCP Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) 28.000 tỉ đồng, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) 7.880 tỉ đồng, CTCP Đất Xanh (DXG) 400 tỉ đồng.

Bên cạnh 2 kênh huy động vốn truyền thống là tín dụng và trái phiếu trong nước, các doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng đã và đang đa dạng nguồn vốn, tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế.

Cụ thể, NVL mới đây đã hoàn tất chào bán 250 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho các đối tác nước ngoài, DXG dự kiến phát hành xong 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế trong quý 3/2022 trái phiếu chuyển đổi quốc tế.

Theo KBSV, tác động tiêu cực lên lĩnh vực BĐS sẽ rõ hơn trong 2 quý cuối năm 2022 và áp lực đáo hạn gia tăng mạnh trong 2 năm tới.

“Dù sẽ không xuất hiện các sự kiện đổ vỡ gây lan toả mạnh ở nhóm các doanh nghiệp BĐS niêm yết vốn hoá lớn như đã phân tích ở trên, chúng tôi cho rằng tình hình hoạt động ở nhóm BĐS niêm yết nói riêng và lĩnh vực BĐS nói chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong 2 quý cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành TPDN và dòng vốn tín dụng.

Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ một phần cũng bắt đầu quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh khi nền kinh tế mở cửa trở lại, đặc biệt trong bối cảnh giá BĐS nhiều khu vực đã ghi nhận mức tăng mạnh trong 2 năm trở lại đây”, báo cáo viết.

KBSV cho hay, trong kịch bản tiêu cực, việc gián đoạn dòng vay tiền của các doanh nghiệp BĐS có thể gây ra hệ luỵ lan toả lên hoạt động của ngành ngân hàng khi 2 ngành này có mối liên thông chặt chẽ với nhau.

Dẫu vậy, KBSV tin rằng các vấn đề sẽ tập trung cục bộ ở số ít doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ với sức khoẻ tài chính yếu kém và khó tạo nên sự đổ vỡ có tính chất lan toả mạnh.

"Ngành BĐS đang đóng góp gần 8% GDP hàng năm, và có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. Do đó, các hoạt động thanh tra, giám sát của các cơ quan chức năng là cần thiết nhằm ổn định, và giúp thị trường luôn có những bước điều tiết để có thể phát triển bền vững trong dài hạn", KBSV đánh giá./.