Cụ thể là khoản vay 6.308 tỷ đồng vay từ Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), vào tháng 8/2018, với tài sản thế chấp là cụm các khu đất tại các địa chỉ số 33 Nguyễn Du và số 34-36-42 Chu Mạnh Trinh (phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM).
Dự án có khống?
Khu đất tại số 33 Nguyễn Du và 34-36-42 Chu Mạnh Trinh có tổng diện tích hơn 6.270 m2, đã được xác lập sở hữu Nhà nước và giao do Tổng Công ty Lương thực miền Nam (Vinafood 2) quản lý, sử dụng từ sau năm 1975. Trong quá trình sắp xếp, xử lý các cơ sở nhà đất nêu trên, Vinafood 2 được phép chuyển mục đích để xây dựng cao ốc văn phòng và nhà cao tầng để bán, cho thuê theo quy hoạch của TPHCM. Từ đó, dự án được hình thành.
Cụ thể, tháng 10/2007, Vinafood 2 có văn bản gửi UBND TPHCM đề xuất phương án sử dụng đất tại cụm nhà đất số 34-36-42 Chu Mạnh Trinh và số 33 Nguyễn Du làm cụm khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và thương mại cho thuê.
Sau đó, UBND TPHCM có Công văn số 7816/UBND-CNN ngày 13/11/200 chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất tại số 34-36,42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn Du để đầu tư xây dựng cụm phức hợp gồm khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê.
Kế đến, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM có ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình, trong đó mật độ xây dựng là 50%, hệ số sử dụng đất tối đa 12, số tầng tối đa 24 tầng (không kể tầng hầm, lửng và mái che thang).
Chức năng căn hộ để ở tại dự án này cũng được xác định rõ, là “cao ốc căn hộ hạng sang, trung tâm thương mại và văn phòng hạng A”. Theo đó, ngày 29/12/2012, UBND TPHCM có Quyết định 6708/QĐ-UBND về đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Khu trung tâm hiện hữu TPHCM (930ha) khu đất Chu Mạnh Trinh - Nguyễn Du là có chức năng đất phức hợp. Căn cứ quy hoạch 1/2000 và báo cáo dân số tại các khu đất xung quanh, UBND quận 1 báo cáo Sở QH-KT TPHCM với đề xuất số dân chấp thuận cho dự án tại Chu Mạnh Trinh - Nguyễn Du với chỉ tiêu chức năng ở là 4,7m2/người.
Ngày 29/6/2016, Sở QH-KT đề xuất UBND TPHCM vị trí khu đất Chu Mạnh Trinh - Nguyễn Du thuộc ô phố có chức năng đất phức hợp (mật độ xây dựng 80%, chiều cao 70m). Đồng thời đề xuất cho dự án tại Chu Mạnh Trinh - Nguyễn Du điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để tạo thành công trình điểm nhấn trong công tác chỉnh trang đô thị.
Ngoài ra, căn cứ xu hướng phát triển đổ thị, hướng nhìn từ các công trình lịch sử…, Sở QH-KT TPHCM đề xuất nên xem xét công trình theo hướng là điểm nhấn kiến trúc của phân khu văn hóa lịch sử theo đồ án 930ha của UBND TPHCM với chiều cao trung bình hơn 100m và thấp hơn 350m.
Vẫn cần thêm những tư liệu để đánh giá về tính đầy đủ, phù hợp song có thể thấy, phía chủ đầu tư đã có những nỗ lực để hoàn thiện hồ sơ pháp lý, nhằm triển khai dự án được giới thiệu với tên thương mại The Gold Mark Premium Tower này.
Đường về tay tư nhân
Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, chủ thể dùng dự án The Gold Mark Premium Tower thế chấp có nhiều đơn vị khác nhau. Sở dĩ chủ thể có việc này là quá trình thực hiện dự án có sự chuyển nhượng qua các chủ đầu tư.
Trước tiên, Vinafood 2 được UBND TPHCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (số BB971073 ngày 11/9/2010) có mục đích: Đất cơ sở sản xuất kinh doanh (khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại). Sau đó, Vinafood 2 hợp tác với Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân (Công ty Việt Hân) thành lập Công ty TNHH TM-DV xây dựng Việt Hân Sài Gòn (Công ty Việt Hân Sài Gòn) để thực hiện dự án. Trong đó, Vinafood 2 góp 20% và Công ty Việt Hân góp 80% để thực hiện dự án cụm khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và thương mại cho thuê.
Trong quá trình thực hiện dự án, tháng 12/2015, Vinafood 2 chuyển nhượng toàn bộ cổ phần vốn góp cho đối tác. Sau đó, khu đất được được cập nhập biến động với việc đổi tên Vinafood 2 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thành tên Công ty Việt Hân Sài Gòn.
Tiếp đến, năm 2016, Công ty Việt Hân Sài Gòn có sự thay đổi chủ sở hữu, gồm 2 thành viên góp vốn. Đó là Công ty CP BĐS Mùa Đông (góp 99%) và Công ty Việt Hân (góp 1%). Trong đó, Công ty CP BĐS Mùa Đông được sở hữu bởi Công ty CP ĐT PT BĐS TNR Holdings Việt Nam và Công ty CP TĐ ĐT và PT Việt Nam - những pháp nhân trong 'hệ sinh thái' của ông chủ MSB Trần Anh Tuấn.
Sau đó, các chủ hữu mới đã dùng cụm nhà đất số 34-36-42 Chu Mạnh Trinh và số 33 Nguyễn Du thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam - Chi nhánh TPHCM (MSB).
Kế đến, tháng 1/2017, chủ sở hữu của Công ty Việt Hân Sài Gòn (là Công ty BĐS Mùa Đông và Công ty Việt Hân) chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty Việt Hân Sài Gòn cho Công ty CP Sài Gòn Dimensions (tỷ lệ 60%) và Công ty Đầu tư BOB (tỷ lệ 40%). Việc chuyển nhượng này nhằm thực hiện chủ trương xử lý, thu hồi nợ theo phương án xử lý nợ ngày 26/10/2016 của ngân hàng MSB gửi Ngân hàng Nhà nước. Phương án này được Ngân hàng Nhà nước thẩm định và chấp thuận.
Thương vụ được tiến hành và kết quả, Công ty Việt Hân Sài Gòn có chủ sở hữu mới, là Công ty CP Sài Gòn Dimensions và Công ty Đầu tư BOB. Số tiền thu được từ việc chuyển nhượng được dùng để trả nợ cho khoản vay của các công ty tại MSB. Theo đó, tháng 1/2017, Công ty CP BĐS Mùa Đông đã trả hết nợ gốc và lãi cho MSB.
Tài sản là thửa đất tại số 34-36-42 Chu Mạnh Trinh và số 33 Nguyễn Du (quận 1) thuộc sở hữu của Công ty Việt Hân Sài Gòn (cổ đông góp vốn là Công ty CP Sài Gòn Dimensions và Công ty Đầu tư BOB) được hình thành hợp pháp. Cho nên, Công ty Việt Hân Sài Gòn tiếp tục dùng tài sản này thế chấp tại SCB.
Để đảm bảo an toàn hơn cho khoản vay nêu trên, các bên đã chủ động dùng các bất động sản tại dự án khu dân thuộc khu chức năng số 9 đô thị mới Nam TPHCM (tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) làm tài sản bảo đảm thay thế cho 4 thửa đất số 33 Nguyễn Du, 34-36-42 Chu Mạnh Trinh (quận 1).
Được biết, đến thời điểm hiện nay, SCB đã thu hồi hết tiền cho vay (là 6.308 tỷ đồng) kèm tiền lãi theo quy định.
SCB đã tất toán các khoản vay
Theo Thanh tra Chính phủ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại số 33 Nguyễn Du và số 34-36-42 Chu Mạnh Trinh (phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM) được nhiều lần dùng thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Trong đó, Vinafood 2 ký hợp đồng vay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) 850 tỷ đồng và được giải ngân hơn 518 tỷ đồng (vào tháng 3/2015). Đến tháng 12/2015, Vinafood 2 đã trả hết nợ gốc và lãi vay là gần 550 tỷ đồng.
Sau đó, tháng 4/2016, ông Đinh Trường Chinh, đại diện pháp luật của Công ty Việt Hân Sài Gòn ký hợp đồng thế chấp với Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam - Chi nhánh TPHCM (MSB) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho Công ty CP BĐS Mùa Đông (mua 99% vốn góp của Công ty Việt Hân Sài Gòn). MSB đã giải ngân 1.683 tỷ đồng. Tháng 1/2017, MSB đã nhận lại toàn bộ nợ gốc và lãi.
Năm 2017, Công ty Việt Hân Sài Gòn thế chấp 4 cơ sở nhà đất với Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Phạm Ngọc Thạch để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay cho 9 hồ sơ. SCB đã giải ngân hơn 5.801 tỷ đồng và đến năm 2018, toàn bộ nợ gốc và lãi vay đều được bên vay trả đủ.
Tiếp đó, Công ty Việt Hân Sài Gòn tiếp tục thế chấp tài sản vay từ chi nhánh của SCB để vay 5.371 tỷ đồng. Tháng 8/2018, ngân hàng giải ngân và 1 năm sau, Công ty Việt Hân Sài Gòn đã trả hết nợ gốc và lãi.
Công ty Việt Hân Sài Gòn cũng dùng 4 cơ sở nhà đất tiếp tục vay từ SCB 6.308 tỷ đồng. Số tiền này được giải ngân vào tháng 8/2018.
Ở các lần cho vay, các ngân hàng Techcombank, MSB và SCB đều đã được thanh toán toàn bộ tiền vay và lãi phát sinh, kể cả lần vay 6.308 tỷ đồng (cùng lãi) đã được thanh toán đủ cho SCB.
