Vì sao hơn 7.500 m2 đất “kim cương” ở Starlake Tây Hồ Tây chỉ bán với giá 215 tỷ đồng?

Công ty TNHH Phát triển THT được biết đến là chủ đầu tư Khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây - một trong những dự án có vị trí đắc địa bậc nhất Thủ đô - đã được triển khai xây dựng hơn 10 năm nay. Diện tích đất do Công ty THT thực hiện đầu tư xây dựng khoảng 186 ha.

Tại đây, THT xây dựng hạ tầng kỹ thuật toàn bộ khu đô thị và phát triển nhiều dự án thấp tầng lẫn cao tầng. Các dự án nhà ở do THT đầu tư đều thuộc phân khúc cao cấp, giá bán thuộc top đầu thị trường Hà Nội.

Chẳng hạn, căn hộ chung cư Starlake giai đoạn 1 hiện đang có giá chuyển nhượng 120-130 triệu đồng/m2, căn hộ duplex từ 150-160 triệu đồng/m2. Trong khi đó shophouse, biệt thự tại đây giá dao động từ 430-700 triệu đồng/m2.

Song song với việc triển khai trực tiếp tại dự án, liên tiếp những năm gần đây, Công ty THT cũng đã chuyển nhượng khoảng hơn 20 dự án thành phần cho các nhà đầu tư thứ cấp như: lô B2CC3; A1TT1, H4HH1, H3TH1, H3Th2, H3NT1, H2CC1, H2CC2, H5CC1, B1CC3, B2CC1, B2CC3, B2CC2, D1CC1, D1CC3, B3CC1, B3CC2, C1CC1, B2CC4, B1-CC1-2, H1CC1…

Có khu đất chuyển nhượng giá chỉ bằng 2 căn biệt thự?

Trong những lô đất chuyển nhượng tại Starlake Tây Hồ Tây hầu hết đều không được công bố giá trị các thương vụ. Tuy nhiên, có lô H1CC1 có diện tích hơn 7.500 m2 được Công ty THT chuyển nhượng vào tháng 11/2024 công khai với mức giá tối đa 215 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 29/11/2024, Công ty Cổ phần Công nghệ - Viễn thông Elcom (HoSE: ELC) đã nhận chuyển nhượng một phần dự án khu trung tâm Khu đô thị Tây Hồ Tây - giai đoạn 1, nằm tại lô đất có ký hiệu H1CC1 từ Công ty THT.

Lô đất này có diện tích 7.561 m2, mật độ xây dựng khoảng 40%. Trong đó, diện tích xây dựng khoảng 3.024 m2, số tầng nổi là 3-17 tầng, số tầng hầm là 2 tầng, hệ số sử dụng đất khoảng 4,8 lần.

Elcom cho biết mục tiêu của thương vụ này nhằm đầu tư, xây dựng, quản lý và vận hành một khu tổ hợp văn phòng, dịch vụ, trung tâm thương mại, văn hóa tổng hợp.

Tổng giá trị chuyển nhượng thương vụ này tối đa là 215 tỷ đồng. Elcom cho hay sẽ liên danh với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển MBH để nhận chuyển nhượng một phần dự án này từ Công ty THT. Mỗi bên sẽ có trách nhiệm thanh toán 50% tổng số tiền nhận chuyển nhượng, tương đương khoảng 107,5 tỷ đồng.

Theo kênh batdongsan, giá bán biệt thự tại khu Starlake Tây Hồ Tây cùng thời điểm tháng 11/2024 khoảng 580 triệu đồng/m2, tương đương một căn biệt thự diện tích 240-300 m2 có giá dao động từ 139 - 174 tỷ đồng. Như vậy, lô đất chuyển nhượng hơn 7.500 m2 trên có giá chỉ bằng khoảng 2 căn biệt thự, điều này cho thấy sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất ở và đất dự án thương mại dịch vụ tại Starlake Tây Hồ Tây.

Nhìn lại những thương vụ tương tự trước đó, vào cuối năm 2020, Công ty THT từng chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Taseco Invest (công ty con của Taseco Land) lô đất ký hiệu B3CC2 với tổng diện tích 23.600 m2. Dự án thành phần này có tên thương mại là dự án tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp - Landmark 55. Giá trị thương vụ cũng không được tiết lộ.

Tuy nhiên, trong một báo cáo vào tháng 10/2024, Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết với lô B3CC2 diện tích 23.600 m2, Taseco Land thỏa thuận chuyển nhượng khối văn phòng (B3CC2-A, 13.600 m2) cho MapleTree. Giao dịch này dự kiến hoàn tất trong năm 2025, thu về 560 tỷ đồng. Bên cạnh đó, họ cũng đang tìm đối tác để chuyển nhượng khối khách sạn (B3CC2-B, 10.000 m2), với lợi nhuận kỳ vọng hơn 500 tỷ đồng.

Giao dịch chuyển nhượng lô B3CC2 được Taseco Land kỳ vọng mang về hơn 1.000 tỷ đồng lợi nhuận trong giai đoạn 2025 - 2026.

Chia sẻ với VietTimes về thị trường M&A bất động sản (mua bán, sáp nhập), lãnh đạo một doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm cho biết, từ trước tới nay, đa phần dự án quy mô lớn, các nhà đầu tư sơ cấp không triển khai hết sẽ chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư thứ cấp để thực hiện từng hạng mục chuyên biệt trong dự án. Đây là giải pháp tài chính của từng doanh nghiệp.

Hơn nữa, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư thứ cấp khi không phải làm thủ tục pháp lý dự án, họ chấp nhận mua đắt hơn so với giá ban đầu nhưng bù lại dòng tiền sẽ về nhanh hơn.

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp, nhiều thương vụ mua bán dự án với nhau trên hợp đồng đôi khi không thể hiện hết giá trị thật của tài sản đó, bởi vì trong nhiều trường hợp họ sẽ sử dụng những biện pháp, thủ thuật để giảm mức thuế hay còn gọi là “lách thuế”. Vì vậy, trong trường hợp nghi ngờ giao dịch bị hạ thấp giá trị để giảm số tiền thuế phải nộp cho nhà nước. Cơ quan chức năng cần kiểm tra, xử lý để tránh thất thoát tiền thuế của nhà nước.