Liệu có thị trường sẽ đón nhận một lượng căn hộ ồ ạt mở bán trước thời điểm này nhằm lách luật?
Gánh thêm phí bảo lãnh
Một trong những điểm mới của Luật kinh doanh BĐS nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà là chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia đây là một trong những quy định rất tốt cho thị trường, tuy nhiên ở góc độ chủ đầu tư, họ sẽ phải chịu thêm một khoản phí phát sinh. Tất cả các khoản phí này đều cộng vào giá thành cuối cùng của người mua. Xét cho cùng, người mua phải chịu các loại phí này.
Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận định giá & tư vấn tài chính Savills Hà Nội cũng cho rằng, việc phải có phí bảo lãnh mới được bán nhà hình thành trong tương lai đương nhiên sẽ tính vào giá thành, bằng cách nào đó, chính vì vậy, việc BĐS sẽ tăng giá sau thời điểm 1/7 hoàn toàn có thể xảy ra.
Đơn cử như dự án của CTCP dầu khí toàn cầu, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT, mức phí bảo lãnh mà các ngân hàng dự kiến thu sẽ vào khoảng 1-2% tổng mức đầu tư dự án.“Theo ước tính ban đầu, chi phí này sẽ góp phần đẩy giá bán căn hộ tăng lên mức từ 400 -600 nghìn đồng/m2. Người mua nhà sẽ là đối tượng phải chịu ảnh hưởng của quy định mới này” ông Hiệp nói.
Đợt 1 sẽ bán 150 căn với giá dao động từ 31 – 36 triệu đồng/m2. Nhưng nếu mua nhà sau ngày 1/7 thì khách hàng sẽ phải bỏ thêm vài chục triệu đồng cho mỗi căn hộ khi có thêm mức phí bảo lãnh của ngân hàng.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc địa ốc Đất Lành phân tích, mức phí bảo lãnh bao nhiêu thì tăng giá nhà bấy nhiêu phần trăm bởi nó cũng giống như thuế VAT, mức thuế này bao nhiêu thì khách hàng phải “gánh” chịu bấy nhiêu.
Tuy nhiên, ở góc độ tiếp thị, một đại diện sàn BĐS cho rằng, mức phí này có được cộng vào giá thành hay không tuỳ thuộc vào từng dự án. Theo vị giám đốc này, nếu dự án đẹp, vị trí tốt, chủ đầu tư có quyền tăng giá và người mua chấp nhận. Còn những dự án khác, chủ đầu tư buộc phải chịu mức phí này vì nếu tăng giá thành căn hộ sẽ khó có thanh khoản.
Tìm đường “né” luật
Có thể nói, thời điểm 1/7 đang tạo nên một sức ép không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp BĐS. Đại diện CBRE nhận định, chào bán dự án trước ngày 1/7/2015 để “né” quy định phải mua bảo lãnh ngân hàng tài sản bất động sản là quyết định của các chủ đầu tư căn cứ theo chiến lược kinh doanh vì thế có thể sẽ có nhiều chủ đầu tư chọn cách này.
Khảo sát trên thị trường cho thấy, nhiều dự án đang bung hàng sớm hơn để tránh những quy định mang tính “siết” từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.Theo thống kê của Savill Việt Nam, chỉ riêng trong quý I/2015, đã có 21 dự án mở bán mới và 5 dự án hiện hữu gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 7.700 căn hộ, cao hơn tổng số của năm 2014.
Hàng loạt dự án đang được mở bán trên thị trường như Tràng An Complex (Cầu Giấy), The Crown - Mulberry Lane (Hà Đông), City Number One (Hoài Đức), dự án Parkview Residence, New Horizon City,… Tổng số lên tới hàng nghìn căn hộ.
Đánh giá về tác động của luật tới thị trường, đại diện đơn vị tiếp thị cho rằng, khó có thể có tăng giá đột biến và hiện tượng ồ ạt mở bán trước thời điểm này. Ông phân tích, để mở bán một dự án chủ đầu tư buộc phải hoàn tất nhiều thủ tục về mặt pháp lý cũng như tiến độ công trình, nếu không có tiềm lực họ không thể mở bán sớm được.
Việc tăng giá sau 1/7/2015 cũng khó để tạo nên một “cơn sốt” bởi chủ đầu tư sẽ phải cân đối chi phí hợp lý để đưa ra mức giá phù hợp với thực tế thị trường và khả năng hấp thụ của khách hàng.
Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhận định: “Thời gian tới có rất nhiều nguồn cung, khi đó sẽ có nhiều sự cạnh tranh trên thị trường nên các chủ đầu tư sẽ khó có thể tăng giá đồng loạt. Bởi nếu tăng giá đồng loạt thì họ sẽ khó bán cho người mua nhà. Do đó, động thái tự tăng giá của chủ đầu tư sẽ ít đi khi nguồn cung tăng mạnh. Việc tăng giá đồng loạt sẽ là xu hướng không bền vững trên thị trường.”
Về phía khách hàng có nên mua trước hay sau thời điểm 1/7, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc đưa ra lời khuyên, việc này vẫn tùy vào sự lựa chọn của mỗi khách hàng. Tuy nhiên, ở đây có 2 vấn đề: Nếu khách hàng vội vàng lựa chọn trước ngày 1/7 thì cũng sẽ có những rủi ro nhất định, nhưng nếu lựa chọn sau ngày 1/7 thì sẽ được ngân hàng bảo lãnh, nhưng có thể phải chấp nhận mức giá cao hơn.
Theo VNN
