|
|
| Tín dụng vào thị trường bất động sản thêm "màng lọc". |
Không phải siết mà chỉ là nắn dòng chảy tín dụng
Ngân hàng Nhà nước mới đây ban hành Thông tư 14/2025 (có hiệu lực từ 15/9 tới), trong đó có nhiều thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, Thông tư thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay, trong đó hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực như vay mua nhà ở xã hội, cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), nông nghiệp, nông thôn… được điều chỉnh giảm.
Theo đó, hệ số rủi ro đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn được giảm từ 100% xuống 50%; đối với SMEs giảm từ 90% xuống còn 85%.
Đối với cho vay nhà ở xã hội, nếu "tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp thấp" (LTV) dưới 40%, hệ số rủi ro là 20%. Khi tỷ lệ LTV cao hơn, hệ số này vẫn chỉ từ 35% đến tối đa 50%, tức khá thấp so với bất động sản thông thường.
Ngược lại, đối với bất động sản thương mại, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn, chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao.
Ngoài ra, khoản vay bất động sản thương mại có thể bị áp hệ số rủi ro tới 150% nếu không đáp ứng được 3 điều kiện, gồm: tài sản thế chấp đã hoàn thiện, có thể chuyển nhượng và có giấy tờ quyền sở hữu rõ ràng; ngân hàng phải có quyền xử lý tài sản bảo đảm một cách hợp pháp, không bị ràng buộc bởi tranh chấp pháp lý; giá trị định giá tài sản bảo đảm phải luôn bằng hoặc cao hơn giá trị khoản vay.
Bình luận với VietTimes về những nội dung trên của Thông tư 14, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng đây là những điều chỉnh cần thiết, hợp lý, thể hiện rõ định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước trong việc nắn dòng chảy tín dụng tới các lĩnh vực sản xuất hay cần ưu tiên hỗ trợ, trong khi kiềm chế tín dụng đối với bất động sản thương mại vốn đang tăng mạnh và gây ra những quan ngại nhất định trong thời gian qua.
"Việc điều chỉnh hệ số rủi ro là một can thiệp kỹ thuật mềm mại, tạo không gian để các ngân hàng tự cân đối hoạt động tín dụng tuỳ theo tình hình thực tế và chiến lược kinh doanh của mình. Do vậy, tôi không cho rằng đây là giải pháp siết chặt đối với tín dụng bất động sản thương mại mà chỉ là việc nắn chỉnh dòng chảy tín dụng nhằm đạt được hiệu quả điều hành", TS Lượng cho biết.
Không lo sốc thanh khoản với bất động sản thương mại
Với việc giảm hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội, việc vay vốn của người mua phân khúc này sẽ trở nên dễ dàng hơn, phù hợp với sự mở rộng về nguồn cung đang diễn ra trên thị trường.
Ngược lại, việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản thương mại khiến hoạt động cấp tín dụng cho phân khúc này khó khăn hơn. Điều đáng nói là tín dụng bất động sản thương mại đang là động lực thúc đẩy tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Còn với thị trường bất động sản, các sản phẩm bất động sản thương mại đang đóng vai trò dẫn dắt. Điều này ít nhiều gây lo ngại về một cú sốc thanh khoản đối với thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường vừa thoát khỏi khủng hoảng và đang chập chững bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhìn nhận về lo ngại này, TS Trần Xuân Lượng cho rằng không nên quá bi quan. Theo ông, việc kiềm chế tín dụng cho bất động sản thương mại là đúng đắn vì ngưỡng giá các dòng sản phẩm trong phân khúc này hiện đã rất cao, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người tiêu dùng, đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản thương mại mang màu sắc đầu tư, đầu cơ khá rõ. Nếu cứ tiếp tục để dòng tín dụng chảy mạnh vào đó, nguy cơ hình thành bong bóng giá là hiện hữu.
"Giá thành bất động sản thương mại sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi sự điều chỉnh của chính sách tín dụng. Do đó, sự tăng vọt của giá bất động sản thương mại hiện nay là do yếu tố thị trường, bao gồm hoạt động bơm thổi giá. Việc kiềm chế tín dụng cho bất động sản thương mại chính là nhằm ghìm cương thị trường", TS Lượng bình luận.
Dù vậy, ông Lượng cho rằng thanh khoản của thị trường bất động sản thương mại sẽ không bị tác động mạnh hay xuất hiện cú sốc, bởi nhiều nguyên do.
Một là chính sách luôn có độ trễ, nên trong ngắn hạn sẽ chưa tạo ra thay đổi lớn.
Hai là cung tiền đang rất lớn, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức thấp, do vậy việc vay vốn để đầu tư, kinh doanh bất động sản không gặp nhiều khó khăn.
Ba là với giới đầu tư, đầu cơ, lợi nhuận từ bất động sản là rất lớn, dư sức bù đắp sự gia tăng của chi phí tín dụng.
Bốn là VND đã trượt giá đáng kể so với các ngoại tệ mạnh, vì thế tâm lý nắm giữ bất động sản để bảo toàn tài sản đang khá mạnh, dẫn đến "khẩu vị" của người dân trở nên "mặn" hơn, sẵn sàng chấp nhận chi phí lớn hơn để đầu tư vào nhà đất.
"Chúng ta phải thừa nhận một thực tế là thị trường đang dần "nhờn" với các điều chỉnh chính sách. Điều này đòi hỏi các biện pháp có trọng lượng và trúng đích hơn", TS Lượng nhận xét.
Một khía cạnh khác cũng được ông Lượng đề cập đó là biện pháp nắn chỉnh tín dụng phải đi đôi với giải pháp tăng cung cho thị trường. "Giảm hệ số rủi ro cho nhà ở xã hội thì phải có nguồn cung lớn thì giải pháp mới hiệu quả. Nếu không, người dân vẫn chẳng có thêm lựa chọn nào khác ngoài mua nhà ở thương mại. Chi phí tín dụng cao, ngược lại còn khiến sức dân bị bào mòn thêm", ông nói.