Bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam từ vụ Evergrande

Evergrande: “Vết sẹo” khó lành

Ngày 25/8, Tập đoàn China Evergrande chính thức bị hủy niêm yết khỏi sàn chứng khoán Hồng Kông. Đây không chỉ là dấu mốc khép lại thời kỳ hoàng kim của một “gã khổng lồ” bất động sản từng thống lĩnh thị trường Trung Quốc, mà còn đánh dấu hồi kết của một trong những vụ vỡ nợ lớn nhất thế giới.

Từng được coi là biểu tượng cho giai đoạn tăng trưởng thần kỳ của nền kinh tế Trung Quốc, Evergrande nay trở thành “vết sẹo” khó lành, để lại hệ lụy sâu rộng cho cả hệ thống tài chính lẫn hàng trăm nghìn hộ gia đình.

Với khối nợ vượt 300 tỷ USD, sự sụp đổ của Evergrande từ năm 2021 đã làm rung chuyển thị trường vốn, đồng thời kéo toàn bộ ngành bất động sản Trung Quốc vào vòng xoáy khủng hoảng.

Theo ước tính của KKR, cú sốc từ bất động sản khiến GDP Trung Quốc mất 2,5 điểm % trong năm 2022; mức tác động dự kiến vẫn ở 1,5 điểm % vào 2025 và chỉ thu hẹp xuống 0,3 điểm % vào 2027. Điều này có nghĩa là ngay cả khi các lĩnh vực khác hồi phục, “vết thương” từ địa ốc vẫn tiếp tục bào mòn sức khỏe nền kinh tế ít nhất 2 năm nữa.

Trong khi đó, thị trường nhà ở Trung Quốc đã trải qua 4 năm gần như tê liệt. Từ đỉnh bong bóng 2021, giá và thanh khoản lao dốc trên diện rộng. Lượng giao dịch nhà mới sụt giảm một nửa; nhiều thành phố cấp thấp và vùng ven chứng kiến giá rơi 50%, còn ngay tại các khu trung tâm đô thị lớn, mức giảm cũng lên tới 30%.

Thị trường bất động sản Việt Nam có bị ảnh hưởng?

Khủng hoảng của Tập đoàn Evergrande với khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD đang khiến giới đầu tư lo ngại, khi “gã khổng lồ” này sụp đổ, tác động không chỉ dừng lại ở Trung Quốc mà còn lan sang kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam.

TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng nhận định, lo lắng này không phải không có cơ sở, bởi mô hình phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có nhiều nét tương đồng.

Thứ nhất, cả hai thị trường đều chứng kiến tình trạng giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập người dân, vượt xa mức trung bình của các nước trong khu vực. Sự tăng trưởng “nóng” này đã tạo ra những bất hợp lý, khiến sức mua thực tế suy yếu và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.

Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản ở cả Trung Quốc và Việt Nam đều phát triển dựa chủ yếu vào vốn vay ngân hàng và trái phiếu, thay vì có các quỹ đầu tư dài hạn, lãi suất thấp như ở những quốc gia phát triển. Điều này khiến thị trường dễ bị tổn thương khi tín dụng bị siết chặt.

Thứ ba, điểm chung nữa là hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Mô hình này giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh nhưng lại chứa nhiều rủi ro đối với người mua nếu dự án bị đình trệ.

Dù có nhiều nét tương đồng, song theo TS. Hiển, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những điểm khác biệt giúp hạn chế nguy cơ khủng hoảng như Evergrande.

Vị chuyên gia kinh tế cho biết trong nhiều năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng các biện pháp siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng trước đây ở mức 40%, nay đã giảm xuống còn 30%. Bước điều chỉnh này giúp nâng cao an toàn cho hệ thống tín dụng.

Tiếp đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hầu như chưa phát hành trái phiếu quốc tế cho nhà đầu tư cá nhân với quy mô lớn, nên hạn chế được rủi ro lan tỏa từ thị trường tài chính toàn cầu.

Bên cạnh đó, việc phát triển dự án theo tiến độ, ít đô thị bỏ hoang. Khác với Trung Quốc, nơi từng xuất hiện nhiều “thành phố ma”, các dự án ở Việt Nam thường phát triển theo tiến độ thanh toán của khách hàng, điều này phần nào giảm áp lực vốn.

Chuyên gia của VinaCapital cho rằng khủng hoảng như Evergrande khó xảy ra ở Việt Nam vì tỷ lệ nợ vay thấp, quy định pháp lý chặt chẽ.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên nhân khủng hoảng thị trường bất động sản của Trung Quốc là dư cung, còn tại Việt Nam lại là dư cầu. Do đó mức độ phục hồi và cách tiếp cận hoàn toàn khác nhau.

Ông phân tích, Trung Quốc đã triển khai nhiều gói giải cứu: bơm tiền để doanh nghiệp khỏe mạnh thâu tóm doanh nghiệp yếu, đẩy nhanh tiến độ dự án… nhưng sức cầu quá yếu khiến hàng tồn kho không tiêu thụ được, dòng tiền tiếp tục cạn kiệt.

Trái lại, Việt Nam có nhu cầu nhà ở thực rất lớn, đặc biệt tại các đô thị. Do đó, khủng hoảng dư cầu thường ngắn hạn và khả năng phục hồi nhanh hơn.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, bài học từ Trung Quốc cho thấy niềm tin thị trường là yếu tố sống còn. Ở Trung Quốc, dù chính sách nới lỏng và giá giảm mạnh, giao dịch nhà mới vẫn lao dốc trên 30% vì niềm tin người mua đã suy giảm nghiêm trọng.

Bài học nào cho thị trường BĐS Việt Nam?

Dù không chịu tác động trực tiếp từ Evergrande, song theo nhiều chuyên gia, đây là lời cảnh báo để thị trường bất động sản Việt Nam tránh rơi vào “vết xe đổ” của quả bom nợ khổng lồ.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng bài học lớn nhất từ Evergrande là sự lỏng lẻo trong phát hành trái phiếu. Ở Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản hiện cũng huy động vốn từ người dân thông qua hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, mô hình tương đồng với Trung Quốc. Nếu một doanh nghiệp vỡ nợ, phản ứng dây chuyền có thể gây chấn động toàn thị trường.

Vì vậy, ông kiến nghị Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần tăng cường thanh tra, kiểm soát trái phiếu bất động sản, sớm ngăn chặn tình trạng phát hành ồ ạt của những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính. Đồng thời, chính sách bán nhà hình thành trong tương lai cũng cần được xem xét lại, bởi cơ chế bảo lãnh của ngân hàng hiện chưa thực sự bảo vệ người mua khi dự án chậm tiến độ.

Ông Hiếu dẫn chứng tại Mỹ và nhiều quốc gia phát triển, doanh nghiệp không được phép bán nhà trên giấy. Họ phải vay vốn ngân hàng, hoàn thiện dự án rồi mới đưa ra thị trường. Đây là cách kiểm soát rủi ro hữu hiệu, tránh đẩy gánh nặng lên khách hàng.

Về phía doanh nghiệp, vị chuyên gia cảnh báo tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cần được quản trị chặt chẽ. Ông cho rằng mức 1:1 là an toàn, 2:1 còn chấp nhận được, 3:1 đã cao, 4:1 rất rủi ro, 5:1 gần như ngưỡng phá sản. Evergrande hiện gánh khoản nợ hơn 300 tỷ USD, gấp 6 lần vốn chủ sở hữu chỉ 54 tỷ USD, minh chứng rõ ràng cho việc lạm dụng đòn bẩy tài chính.

“Các doanh nghiệp Việt Nam phải coi đây là hồi chuông cảnh tỉnh. Kiểm soát nợ vay, quản lý dòng tiền và tránh chạy theo tăng trưởng nóng là con đường duy nhất để tồn tại bền vững”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại TP.HCM cho rằng bài học từ Evergrande là lời nhắc nhở về quản trị rủi ro tài chính. “Ở Việt Nam, sức ép trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2023-2025 rất lớn. Nếu doanh nghiệp không chuẩn bị sẵn kế hoạch trả nợ, tái cấu trúc dự án, hoặc đa dạng hóa nguồn vốn, nguy cơ căng thẳng thanh khoản sẽ rất cao,” vị này chia sẻ.

Ông cũng thừa nhận, thị trường Việt Nam còn thiếu những nguồn vốn dài hạn từ các định chế đầu tư chuyên nghiệp. Phần lớn dòng vốn vẫn dựa vào ngân hàng, khiến rủi ro hệ thống luôn tiềm ẩn.