|
|
Bản án đầy bất ngờ
Phán quyết mới đây của TAND khu vực 7 TP.HCM về vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là VPBank và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn đang thu hút sự chú ý của dư luận và giới pháp lý.
Theo thông tin được báo chí tường thuật, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Trần Hồng Sơn ký văn bản thoả thuận với Công ty CP Novareal mua biệt thự song lập tại dự án NovaWorld Phan Thiết (nay là phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng).
Sau đó, vợ chồng ông Trần Hồng Sơn tiếp tục ký hợp đồng tín dụng với VPBank vay 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự nói trên. Hợp đồng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm, tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ thoả thuận mua biệt thự này.
Từ khi giải ngân đến nay, vợ chồng ông Trần Hồng Sơn đã trả 900 triệu đồng tiền lãi cho VPBank, chưa thanh toán gốc và ngừng trả tiền từ tháng 12/2022. Đến 30/9/2025, số tiền vợ chồng ông nợ VPBank được xác định là 5,32 tỷ đồng.
VPBank đã khởi kiện vợ chồng ông Trần Hồng Sơn, yêu cầu thanh toán hoặc xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà vẫn không đủ thanh toán, vợ chồng ông phải tiếp tục trả hết số nợ cho ngân hàng.
Sau khi phân tích vụ việc, TAND khu vực 7 TP.HCM đã bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, tuyên hợp đồng tín dụng giữa VPBank và vợ chồng ông Sơn là vô hiệu. Toà án buộc Công ty CP Novareal phải trả cho VPBank 3,65 tỷ đồng nợ gốc (tức số tiền công ty nhận giải ngân từ VPBank), buộc VPBank trả lại cho vợ chồng ông Trần Hồng Sơn 900 triệu đồng.
Phán quyết này ngay lập tức vấp phải phản ứng của Công ty CP Novareal và VPBank. Trong đó, Novareal cho rằng các nhận định của hội đồng xét xử là thiếu khách quan và không có cơ sở pháp lý.
VPBank thì cho rằng toà vi phạm tố tụng khi tuyên vô hiệu đối với văn bản thoả thuận giữa vợ chồng ông Trần Hồng Sơn và Công ty CP Novareal. Ngân hàng này nhận định toà áp dụng sai quy định pháp luật, bởi vụ án là tranh chấp hợp đồng tín dụng, không tranh chấp về pháp lý của văn bản thoả thuận giữa Novareal và khách hàng. Hơn nữa, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp không chịu ràng buộc của văn bản thoả thuận này.
Có những quan điểm trái ngược nhau giữa toà và các đương sự nhưng bản án của TAND khu vực 7 TP.HCM được xem là một phán quyết "lịch sử". Bởi đây là lần hiếm hoi, một ngân hàng thương mại top đầu và một công ty bất động sản có đội ngũ pháp chế chuyên nghiệp bị tuyên thua kiện trong vụ việc họ là nguyên đơn. Phía VPBank và Novareal cho biết sẽ kháng cáo phán quyết sơ thẩm, tiếp tục cung cấp chứng cứ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
"Vì sao giải ngân cho dự án gặp vấn đề pháp lý?"
Trong một vụ kiện gây tranh cãi và mới chỉ có kết quả sơ thẩm, không dễ để nhìn nhận phải - trái, đúng - sai. Tuy nhiên, từ những thông tin được báo chí đăng tải, 2 chuyên gia pháp lý am hiểu lĩnh vực ngân hàng - tài chính - bất động sản, từng có nhiều năm kinh nghiệm trong xử lý tranh chấp hợp đồng dân sự (đề nghị giấu tên) đã nêu ra một số điểm mấu chốt.
Một là việc xác định hợp đồng chính, hợp đồng phụ. Nói một cách chính xác, vụ kiện trên là về tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa VPBank và vợ chồng ông Trần Hồng Sơn. Hợp đồng tín dụng này có tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ văn bản thoả thuận mua biệt thự tại NovaWorld Phan Thiết giữa vợ chồng ông Sơn và Công ty CP Novareal.
TAND khu vực 7 cho rằng muốn xem xét tính pháp lý của hợp đồng tín dụng, cần đánh giá tính pháp lý của văn bản thoả thuận mua biệt thự. Theo các chuyên gia, toà án có cơ sở vì chỉ khi có nhu cầu mua bất động sản, khách hàng mới có nhu cầu vay vốn, chứ không phải ngược lại.
Sở dĩ văn bản thoả thuận mua biệt thự bị tuyên vô hiệu là bởi Novareal không phải chủ đầu tư dự án (chỉ là đơn vị tư vấn, môi giới) nhưng lại đứng ra ký văn bản có quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn, phương thức nộp tiền cũng như cách xử lý tiền đặt cọc. Bản thân Novareal cũng nhận tiền của khách hàng. Những điều này đều đã vượt quá giới hạn luật định của một đơn vị tư vấn, môi giới.
Chuyên gia đề cập việc khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 - áp dụng tại thời điểm các bên ký thỏa thuận môi giới - nghiêm cấm chủ đầu tư uỷ quyền cho một bên thứ ba ký kết thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản và nhận tiền của khách hàng. Việc thu/nhận tiền của khách hàng dưới mọi hình thức sau đó chuyển lại cho chủ đầu tư có thể nhìn nhận là dạng huy động vốn.
Và việc huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào với một sản phẩm/dự án chưa đủ điều kiện đều là vi phạm quy định pháp luật. Phán quyết của tòa được đưa ra khi sản phẩm biệt thự mà vợ chồng ông Trần Hồng Sơn đặt mua không tồn tại trên thực địa.
Một luật sư thuộc Đoàn Luật sư Hà Nội nhận định lập luận của Novareal về việc sản phẩm biệt thự tại dự án NovaWorld Phan Thiết chỉ là sản phẩm du lịch, không phải nhà ở nhưng điều này cũng không thể phủ nhận được sản phẩm biệt thự đó là sản phẩm bất động sản, chịu phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Và do đó, việc toà án áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản là đúng nguyên tắc.
Điều duy nhất khiến giới quan sát có thể "thông cảm" với Novareal trong vụ kiện này, theo chuyên gia pháp lý, là hành vi của công ty này không phải cá biệt. Thậm chí có thể nói, đây là hành vi tương đối phổ biến trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay.
Trên thực tế, với một dự án bất kỳ, luôn tồn tại 2 nhu cầu: chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm và khách hàng muốn mua sớm. Nhu cầu này tất yếu đưa đến một loại hợp đồng không được nêu tên trong Luật Kinh doanh bất động sản, như thoả thuận tư vấn, môi giới…
Doanh nghiệp đứng ra ký loại hợp đồng này thường do chủ đầu tư chỉ định, hoặc là công ty con, hoặc là công ty độc lập (nhưng thực chất có liên hệ mật thiết với chủ đầu tư). Khách mua sẽ nộp tiền cho công ty đứng ra ký hợp đồng. Khi dự án đủ điều kiện bán hàng, tiền nộp trước đó sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc.
Do không được nêu tên trong Luật Kinh doanh bất động sản, nên loại hợp đồng ở giai đoạn tiền bán hàng này được giao kết trên nền tảng của Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, điều đó cũng không che khuất được bản chất của hợp đồng này là một hoạt động huy động vốn cho dự án bất động sản - vốn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Một điều mấu chốt khác của vụ kiện này là vai trò giải ngân vốn của VPBank. Theo các luật sư, điều khiến công chúng ngạc nhiên là vì sao VPBank - ngân hàng top đầu thị trường - lại giải ngân cho dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, thậm chí sản phẩm biệt thự còn chưa tồn tại trên thực địa? Không lẽ việc cho vay chỉ cần dựa trên một văn bản thoả thuận mua biệt thự mà không cần xét tới các yếu tố khác? Chẳng lẽ VPBank không kiểm tra, giám sát đối với dòng tiền cho vay của chính mình?
Một luật sư có hơn 20 năm hành nghề, hiện là giám đốc một công ty luật chuyên về lĩnh vực ngân hàng - đầu tư cho rằng việc toà dẫn khoản 2 Điều 8 Thông tư số 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng "không được cho vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm", qua đó tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu đâu phải không có căn cứ.
Tất nhiên, giới quan sát hiểu rằng mỗi dự án bất động sản, ngay từ khâu đầu tiên đã có sự hợp tác giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Song, đó không phải là lý do để bào chữa cho hoạt động giải ngân không đúng quy định.
Đâu là hướng giải quyết?
Kinh doanh phải theo nguyên tắc của kinh tế thị trường nhưng cũng cần đảm bảo công bằng. Với nhận định về vụ việc, các chuyên gia pháp lý cho rằng nếu có lỗi, doanh nghiệp cần nhận trách nhiệm về mình, thay vì yêu cầu khách hàng gánh nợ cho vấn đề chưa hẳn do họ gây ra.
Kết quả cuối cùng còn chờ phán quyết của tòa phúc thẩm. Tuy nhiên, trong một vụ kiện có tính biểu tượng như trên, luật sư cho rằng việc "xuống thang" để đàm phán một giải pháp chấp nhận được cho 3 bên (VPBank, Novareal, khách hàng) có lẽ là lối thoát trong danh dự, ngăn chặn những điều tồi tệ hơn có thể xảy ra.
Thực tế, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã gặp quá nhiều vấn đề trong 10 năm qua, từ sự bùng nổ của nguồn cung khi pháp lý chưa chắc chắn đến những cú sốc đánh sập niềm tin của nhà đầu tư như Cocobay.
Với bối cảnh như vậy, các bên nên xem vụ kiện trên như một lời cảnh báo, để có những cách xử lý êm thấm, thay vì làm bùng lên những tranh chấp, kiện tụng mà nếu phần thắng cuối cùng thuộc về khách hàng, hệ luỵ sẽ chỉ tác động đến riêng một dự án, một doanh nghiệp hay một ngân hàng!