Thưa ông, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN nhằm giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% còn 40%, điều này sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản khi vốn bị siết vào đây?
Theo quy định thì một dự án bất động sản phải có 30% vốn đối ứng. Nghĩa là dự án 100 tỷ đồng thì doanh nghiệp phải đổ vào đó 30 tỷ đồng, còn lại đi vay 70 tỷ đồng.
Theo tôi, việc Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36 nhằm tránh rủi ro khi đổ vốn vào thị trường này trong thời gian tới đây. Vì giá bất động sản đang tăng trở lại, nếu không hạn chế sẽ lại dẫn đến nguy cơ vốn chảy không đúng chỗ làm cho thị trường phát triển lệch lạc, phát triển không đúng nhu cầu thực dễ dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản.
Ông có thể cho biết là giá bất động sản đã tăng bao nhiêu?
Giá bất động sản đã tăng 10% - 15% tùy dự án. Vấn đề là thị trường bất động sản khó khăn và phục hồi từ năm 2014 – 2015 nhờ 2 yếu tố: thứ nhất, ngân hàng cho vay bất động sản mạnh mẽ trở lại, trong đó đã tiếp tục cho vay những dự án “chết” để làm “sống lại” nó, như thế đã làm tăng tổng số tiền "đổ" vào dự án, vượt xa so với giá trị thực trước đó của nó.
Chẳng hạn, tiền vốn của dự án là 400 tỷ đồng, tiền lãi là 200 tỷ đồng đã làm “đội” tổng chi phí lên rất nhiều so với kế hoạch. Từ đó, giá bất động sản của dự án phải được đẩy lên cân đối lại với tiền phát sinh.
Ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đã hợp tác với nhau để giải quyết tồn kho bất động sản nhưng lại làm cho bất động sản tăng giá vì vực dậy những dự án như thế này. Giá bất động sản vùng ven bây giờ tối thiểu là 16 – 17 triệu đồng/m2, không còn giá 14 – 15 triệu đồng/m2 trước đây.
Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản ra sức quảng bá các dự án ồ ạt, có hàng ngàn nhân viên môi giới bất động sản được tung ra chào bán dự án dưới mọi hình thức, kể cả áp dụng phương thức đa cấp... để tạo ra làn sóng mua bán bất động sản nhộn nhịp. Các dự án mở bán đã công bố chào bán hết 50% – 70%, nhưng sau đó nhiều khách hàng vẫn hằng ngày nhận được tin nhắn chào bán từ các dự án này.
Từ 2 yếu tố trên cho thấy nếu doanh nghiệp cứ phát triển dự án ồ ạt không theo nhu cầu thị trường sẽ để lại hậu quả lớn.
Nhu cầu thực của thị trường là phân khúc nhà ở có giá dưới 1 tỷ đồng, trong khi nhiều dự án toàn mở bán những căn hộ, nhà ở giá 2 – 3 tỷ đồng. Thu nhập của đa số người dân không với tới được những dự án 2 -3 tỷ đồng/căn hộ, nếu những ai mua quá khả năng thì áp lực trả nợ sẽ là một rủi ro cho nhiều phía.
Ngân hàng Nhà nước đã giơ “thẻ vàng” để tránh đầu cơ. Doanh nghiệp bất động sản cần nghiêm túc xem xét lại nhu cầu thị trường để có cái nhìn khả thi, tạo ra những sản phẩm bán được, không phải xây xong để treo giá.
Vậy các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản sẽ được tính hệ số rủi ro tăng lên 250% chứ không còn là 150%, đây sẽ lại là một rào cản khi vay vốn bên cạnh rất nhiều rào cản đang gây nghẹt thở đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, thưa ông?
Tôi đứng trên quan điểm cá nhân và với góc nhìn toàn diện về sự phát triển nền kinh tế quốc gia, do vậy, tôi không cho rằng phải ưu đãi cho bất động sản phát triển. Nền kinh tế không chỉ có bất động sản. Chúng ta cứ phát triển mà không có sự định hướng thì nếu thị trường bất động sản đổ vỡ thì sao?
Ngân hàng Nhà nước đưa hệ số rủi ro của các khoản phải đòi đối với kinh doanh bất động sản lên 250% là một lời cảnh báo, có nguy cơ bong bóng. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã siết vốn đột ngột vào bất động sản (gọi là cho vay phi sản xuất) khiến thị trường lao đao.
Sau đó lại mở rộng cho vay nhưng thị trường dường như lại không tập trung phát triển các dự án theo nhu cầu đa số người dân là nhà giá thấp, diện tích nhỏ nên buộc Ngân hàng Nhà nước lại siết, nhưng bây giờ là siết từ từ.
Nhưng siết tín dụng bất động sản thì thị trường lại đóng băng, thưa ông?
Tại sao đã có nhiều nước “chết” bởi bong bóng bất động sản bị vỡ? Phải nhìn thấy vấn đề quan trọng là phải kiểm soát được người mua mua bất động sản để làm gì, kiểm soát dòng vốn cho vay vào đây và có chế tài đối với người mua để đầu cơ.
Trước đây, một dự án bất động sản có từ 1.000 – 2.000 căn hộ là nhiều, nhưng nay chỉ riêng Tập đoàn Vingroup đã có thể tung ra 10.000 căn hộ trung, cao cấp nhưng sức mua của người dân ở phân khúc này không nhiều đến thế. Còn nếu tiền ngân hàng vẫn cho người dân vay mua những dự án đó, nếu họ không đủ khả năng trả nợ thì ngân hàng lại siết nhà của dân rồi lại tranh chấp, đóng băng… cứ luẩn quẩn.
Vốn vào bất động sản nên chảy đúng chỗ. Ngân hàng Nhà nước nên mở tín dụng cho những dự án nhà ở xã hội, ưu đãi cho vay các dự án nhà ở dưới 1 tỷ đồng để định hướng thị trường đáp ứng đúng nhu cầu của đông đảo người dân.
Chẳng hạn, các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp sẽ được tính hệ số rủi ro 150%, còn những khoản phải đòi kinh doanh bất động sản khác sẽ là 250%...
Xin cảm ơn ông!
TheoLao Động
